Quels sont les obstacles juridiques à l'acquisition immobilière et comment les résoudre

Qu'est-ce qu'un obstacle juridique à la vente et quand cela pose vraiment problème

Un obstacle juridique est une circonstance qui limite ou complique le transfert de propriété, mais ne le rend généralement pas impossible. Il s'agit généralement de quelque chose qui doit être clarifié, supprimé ou inclus dans le contrat avant le transfert.

Les droits de propriété sur un bien immobilier ne sont transférés que par l'inscription au cadastre immobilier (Czech Land Registry — katastr nemovitostí). L'office du cadastre ne peut prendre une décision d'enregistrement plus de 20 jours après notification du propriétaire (Loi cadastrale n° 256/2013 Sb.) et le délai moyen d'enregistrement est d'environ 22 jours. C'est pourquoi l'état de la propriété et du propriétaire est vérifiée avant la signature, et non au moment de l'enregistrement.

Seuls les cas exceptionnels sont vraiment insolubles, par exemple lorsqu'une personne dont le consentement est requis par la loi s'oppose à la vente et que ce consentement ne peut pas être remplacé. Les autres situations décrites ci-dessous relèvent de la pratique courante des avocats.

Propriété confuse ou contestée

Une propriété confuse est résolue en prouvant le titre juridique, généralement une décision judiciaire d'héritage, ou par un accord entre toutes les personnes ayant des droits. Voici les situations typiques :

• Procédure de succession non terminée. Tant qu'il n'est pas clair qui est l'héritier, la propriété ne peut pas être transférée. Une fois la procédure terminée, la vente s'effectue selon la décision du tribunal.
• Copropriété. Chaque copropriétaire peut vendre sa part. Le droit de préemption général des copropriétaires a été aboli en 2020 ; il ne dure que 6 mois à compter de la création de la copropriété si la part est née d'un héritage (§ 1124 Code civil n° 89/2012 Sb.). Voir plus à vykup-podilu-nemovitosti.
• Patrimoine commun des époux. Pour une maison familiale où les époux vivent, le consentement de l'autre est généralement nécessaire (Code civil n° 89/2012 Sb.).
• Situation non enregistrée au cadastre. Les erreurs ou enregistrements dépassés sont corrigés sur la base de documents ou auprès de l'office du cadastre.

Servitudes, droits de gage et dettes

Les inscriptions sur le registre de la propriété sont soit transférées, soit supprimées lors de la vente ; elles n'arrêtent pas la vente en soi. Il est important de les connaître à l'avance.

• Servitude (věcné břemeno) (par exemple un droit de passage ou un droit de résidence viagère) reste attachée à la propriété après le transfert. Elle est résolue en l'incluant dans le prix ou en convenant de sa suppression avec le titulaire du droit.
• Droit de gage d'une hypothèque ou d'un prêt est supprimé après le remboursement de la dette. Lors d'une acquisition, la dette est généralement remboursée directement à partir du prix d'achat par un dépôt en mains d'avocats (advokátní úschova), de sorte que le vendeur n'a pas besoin de trouver le montant à l'avance.
• Exécution forcée. La vente est possible, mais elle nécessite une négociation avec l'exécuteur et les créanciers ; elle est régie par la Loi d'exécution forcée n° 120/2001 Sb. Plus de détails sur la page vykup-nemovitosti-v-exekuci. Lors d'une vente aux enchères, l'offre la plus basse équivaut à deux tiers du prix de vente (§ 336e Code de procédure civile n° 99/1963 Sb., appliqué en conséquence à l'exécution forcée), c'est pourquoi il vaut souvent la peine de considérer d'abord une vente volontaire.
• Insolvabilité. Une fois la procédure d'insolvabilité engagée, la gestion des biens est limitée (Loi d'insolvabilité n° 182/2006 Sb.) et la vente nécessite la coopération du syndic d'insolvabilité ou du tribunal.

Arriérés impayés, locataires et incohérences de construction

Les arriérés et les relations de location sont quantifiés et résolus avant le transfert, ou sont inclus dans le contrat d'achat.

• Arriérés de paiement sur les services publics, les services, les cotisations aux fonds de réparation ou les impôts fonciers sont identifiés et, si nécessaire, payés à partir du prix d'achat. L'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers a été supprimé (Loi n° 386/2020 Sb.), l'acheteur ne le paie donc pas.
• Locataires. Le bail passe généralement au nouveau propriétaire lors du transfert de propriété (§ 2221 Code civil n° 89/2012 Sb.). Le contrat doit donc inclure l'état des relations de location ; pour les immeubles entiers, voir vykup-cinzovnich-domu.
• Construction sans permis ou écart par rapport à la réalité. Elle est évaluée conformément à la Loi de la construction n° 283/2021 Sb. et aux dispositions antérieures. La solution est généralement un permis rétroactif, l'enregistrement de la construction au cadastre ou son inclusion dans le prix.

Les implications fiscales de la vente (par exemple le test de temps de possession ou l'utilisation de la propriété pour l'habitation) sont régies par la Loi de l'impôt sur le revenu n° 586/1992 Sb. L'administration fiscale ou un conseiller fiscal évaluera votre situation particulière.

Différends fonciers et droits de voisinage

Un différend sur la limite d'une parcelle est résolu par l'arpentage et un plan géométrique, ou par un accord avec le voisin.

Si l'utilisation réelle ne correspond pas à la carte cadastrale, un géomètre délimite la frontière et la modification peut être enregistrée au cadastre. Si le voisin est d'accord, c'est une étape administrative. Sinon, le tribunal décide, ce qui prend plus de temps. Dans ce cas, il est possible soit de vendre en tenant compte de la partie non clarifiée dans le prix, soit de reporter d'abord un accord. Qu'il en soit ainsi et comment, cela dépend des circonstances spécifiques et ne peut pas être promis à l'avance.

Il est également utile de vérifier l'accès à la parcelle. Un droit de passage manquant est résolu par l'établissement d'une servitude (věcné břemeno).

Comment le service juridique résout les obstacles lors de l'acquisition

Lors d'une acquisition, le service juridique vérifie les obstacles avant la signature et les résout dans le cadre de la transaction sans frais supplémentaires. Une description du service se trouve sur la page kompletni-pravni-servis.

1. Vérification du registre de la propriété, des inscriptions et de la documentation relative à la propriété.
2. Offre écrite dans les 24 heures avec un aperçu du calcul ; pour les immeubles de rapport, une évaluation des revenus et une offre dans les 48 heures.
3. Proposition de résolution de chaque obstacle : suppression du gage, accord avec le copropriétaire ou le titulaire du droit, documentation de l'héritage.
4. Contrat d'achat et paiement par dépôt en mains d'avocats. Le paiement en espèces est limité à 270 000 Kč par jour (Loi n° 254/2004 Sb.), c'est pourquoi une acquisition sérieuse s'effectue par virement bancaire.
5. Versement jusqu'à 1 000 000 Kč à la signature du contrat d'achat et au dépôt d'une demande d'enregistrement au cadastre.

L'offre n'est pas contraignante et vous pouvez vous retirer avant la signature du contrat. L'ensemble du processus est décrit sur la page jak-to-funguje. Les problèmes juridiques ne sont pas en soi une raison de refuser l'acquisition, mais la vitesse dépend du nombre de personnes et d'agences qui doivent être impliquées.

Que faire maintenant

Le plus rapide est de rassembler la documentation et de faire évaluer la propriété sans engagement.

• Préparez un extrait actuel du cadastre ou le numéro du registre de la propriété et l'adresse de la propriété.
• Trouvez la décision de succession, le contrat de vente ou de donation, et les contrats de prêt ou de gage.
• Notez ce que vous savez sur les dettes, les locataires, les servitudes (věcná břemena) ou les différends avec les voisins.
• Vérifiez si un copropriétaire ou un conjoint doit consentir à la vente.

Vous obtiendrez une offre sans engagement ou une évaluation de la situation via le formulaire ci-dessous. Plus de réponses se trouvent dans caste-dotazy.