Jakie przeszkody prawne mogą uniemożliwić zakup domu i jak się je rozwiązuje

Czym jest przeszkoda prawna w sprzedaży i kiedy naprawdę stanowi przeszkodę

Przeszkoda prawna to fakt, który ogranicza lub komplikuje przeniesienie własności, ale zwykle go nie wyklucza. Najczęściej chodzi o sprawę, którą trzeba wyjaśnić, usunąć lub zabezpieczyć w umowie przed przeniesieniem.

Prawo własności do nieruchomości przechodzi dopiero poprzez wpis do katastr nemovitostí — Czech Land Registry. Urząd katastralne nie może wydać decyzji wcześniej niż 20 dni po powiadomieniu właściciela (katastrální zákon č. 256/2013 Sb. — Czech Land Registry Act) i średni czas wpisu wynosi około 22 dni. Dlatego właśnie stan nieruchomości i właściciela sprawdzany jest przed podpisem, a nie dopiero podczas wpisu.

Naprawdę nierozwiązalne są tylko wyjątkowe przypadki, na przykład gdy osoba, której zgoda jest wymagana prawnie, nie wyrazi zgody i nie można jej zastąpić. Wszystkie inne sytuacje opisane poniżej to codzienne prace prawnika.

Niejasna lub sporna własność

Niejasna własność rozwiązuje się dowodem tytułu prawnego, najczęściej orzeczeniem spadkowym, lub porozumieniem wszystkich uprawnionych osób. Typowe są następujące sytuacje:

• Niezakończone postępowanie spadkowe. Dopóki nie jest jasne, kto jest spadkobiercą, nieruchomość nie może być przeniesiona. Po zakończeniu postępowania sprzedaż odbywa się w oparciu o wyrok sądu.
• Współwłasność. Każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział. Ogólne prawo pierwokupu współwłaścicieli zostało zniesione w 2020 roku; dotyczy tylko udziału nabytego w wyniku spadku przez 6 miesięcy od powstania współwłasności (§ 1124 občanský zákoník č. 89/2012 Sb. — Czech Civil Code). Więcej na stronie zakup udziałów nieruchomości.
• Majątek wspólny małżonków. W przypadku domu rodzinnego, gdzie mieszkają małżonkowie, zwykle wymagana jest zgoda drugiego z nich (občanský zákoník č. 89/2012 Sb. — Czech Civil Code).
• Stan nie wpisany do katastru. Błędny lub przestarzały wpis jest poprawiany na podstawie dokumentów, w razie potrzeby w urzędzie katastra (katastr nemovitostí — Czech Land Registry).

Służebności, hipoteki i długi

Wpisy w list vlastnictví — Czech Land Registry przy sprzedaży są albo przejęte, albo usunięte; same w sobie sprzedaż nie zastawiają. Ważne jest znać je wcześnie.

• Służebność (na przykład prawo drogi lub prawo dożywotniego zamieszkania) pozostaje z nieruchomością nawet po przeniesieniu. Rozwiązuje się to poprzez uwzględnienie w cenie lub uzgodnienie jej zniesienia z uprawnioną stroną.
• Hipoteka lub prawo do zabezpieczenia pożyczki będzie usunięte po spłaceniu długu. Przy zakupie długi są zwykle spłacane bezpośrednio z ceny zakupu poprzez depozyt sądowy (advokátní úschova — escrow account), więc sprzedający nie musi szukać środków z góry.
• Egzekucja. Sprzedaż jest możliwa, ale wymaga negocjacji z egzekutorem i zainteresowanymi stronami; regulowana jest kodeksem egzekucyjnym (exekuční řád č. 120/2001 Sb. — Czech Code of Enforcement). Szczegóły znajdują się na stronie zakup nieruchomości w egzekucji. W drodze przetargu najniższa oferta wynosi dwie trzecie wartości ostatecznej ceny (§ 336e občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. — Czech Code of Civil Procedure, odpowiednio dla egzekucji), dlatego dobrowolną sprzedaż warto sprawdzić wcześniej.
• Upadłość. Po wszczęciu postępowania upadłościowego dysponowanie majątkiem jest ograniczone (zákon o insolvenci č. 182/2006 Sb. — Czech Insolvency Act) i sprzedaż wymaga współpracy syndyka masy upadłości lub sądu.

Niezapłacone opłaty, najemcy i niezgodności budowlane

Zaległości i stosunki najmu są przed przeniesieniem obliczane i rozliczane, lub są zabezpieczane w umowie sprzedaży.

• Zaległości na energiach, usługach, wkładach do funduszu napraw lub podatku od nieruchomości są ustalane i w razie potrzeby pokrywane z ceny zakupu. Podatek od nabycia nieruchomości został zniesiony (zákon č. 386/2020 Sb. — Czech Act 386/2020), więc kupujący go nie płaci.
• Najemcy. Umowa najmu zwykle przechodzi na nowego właściciela przy przeniesieniu nieruchomości (§ 2221 občanský zákoník č. 89/2012 Sb. — Czech Civil Code). W umowie sprzedaży zabezpiecza się zatem stan stosunków najmu; w przypadku całych domów patrz zakup domów z czynszu.
• Budowa bez pozwolenia lub niezgodność z rzeczywistością. Oceniania się według stavební zákon č. 283/2021 Sb. — Czech Building Act i wcześniej obowiązujących przepisów. Rozwiązaniem jest zwykle pozwolenie wsteczne, wpis budowy do katastru lub uwzględnienie stanu w cenie.

Konsekwencje podatkowe sprzedaży (na przykład test okresu posiadania lub wykorzystanie nieruchomości na potrzeby mieszkalne) reguluje zákon o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. — Czech Income Tax Act. Konkretną sytuację oceni Urząd Skarbowy lub doradca podatkowy.

Spory graniczne i prawa sąsiedzkie

Spór o granicę działki rozwiązuje się poprzez wytyczenie i plan geometryczny, ewentualnie porozumieniem z sąsiadem.

Jeśli faktyczne użytkowanie nie odpowiada mapie katastralnej (katastr nemovitostí — Czech Land Registry), geodeta wyznacza granicę i zmianę można wpisać do katastru. Jeśli sąsiad się zgadza, to krok administracyjny. Jeśli nie, sprawa trafia do sądu, co zajmuje więcej czasu. W takim przypadku mamy opcję sprzedaży ze względów na niepewną część w cenie, lub najpierw odroczenie na porozumienie. Czy i jak, zależy od konkretnych okoliczności i nie można tego obiecać z góry.

Warto też sprawdzić dostęp do działki. Brakujące prawo drogi rozwiązuje się poprzez ustanowienie służebności.

Jak serwis prawny rozwiązuje przeszkody przy zakupie

Przy zakupie serwis prawny sprawdza przeszkody przed podpisem i rozwiązuje je jako część transakcji bez dodatkowych opłat. Opis usługi znajduje się na stronie kompleksowy serwis prawny.

1. Sprawdzenie list vlastnictví — Czech Land Registry, wpisów i dokumentów dotyczących nieruchomości.
2. Pisemna oferta do 24 godzin ze szczegółowym obliczeniem; w przypadku domów z czynszu wycena dochodowa i oferta do 48 godzin.
3. Propozycja rozwiązania każdej przeszkody: usunięcie hipoteki, porozumienie ze współwłaścicielem lub uprawnioną stroną, potwierdzenie dziedzictwa.
4. Umowa sprzedaży i płatność poprzez depozyt sądowy (advokátní úschova — escrow account). Płatność gotówką jest ograniczona do 270 000 Kč dziennie (zákon č. 254/2004 Sb. — Czech Act 254/2004), dlatego poważny zakup odbywa się bezgotówkowy.
5. Zaliczka do 1 000 000 Kč przy podpisie umowy sprzedaży i złożeniu wniosku o wpis do katastr nemovitostí — Czech Land Registry.

Oferta jest niewiążąca i można od niej odstąpić przed podpisem umowy. Całą procedurę opisuje strona jak to działa. Problemy prawne same w sobie nie są powodem do odrzucenia zakupu, ale szybkość zależy od tego, ile osób i urzędów musi być zaangażowanych.

Co robić teraz

Najszybciej jest zebrać dokumenty i dać nieruchomość do bezwiążącej oceny.

• Przygotuj aktualny wyciąg z katastr nemovitostí — Czech Land Registry lub numer listu własności i adres nieruchomości.
• Znajdź orzeczenie spadkowe, umowę sprzedaży lub darowizny oraz umowy pożyczki lub zastawu.
• Napisz, co wiesz o długach, najemcach, służebnościach czy sporach z sąsiadami.
• Sprawdź, czy współwłaściciel lub małżonek/małżonka musiałby wyrazić zgodę na sprzedaż.

Niewiążąca oferta lub ocenę sytuacji uzyskasz poprzez formularz pod artykułem. Więcej odpowiedzi znajdziesz w często zadawanych pytaniach.