Какие правовые препятствия могут помешать покупке дома и как их решить

Что такое правовое препятствие и когда оно действительно препятствует продаже

Правовое препятствие — это обстоятельство, которое ограничивает или затрудняет передачу права собственности, но обычно её не исключает. Как правило, это вопрос, который необходимо уточнить, отменить или закрепить в договоре до передачи.

Право собственности на недвижимость переходит только после регистрации в «кадастру недвижимости» (Czech Land Registry). Кадастровый орган не может принять решение о регистрации ранее чем через 20 дней после уведомления собственника (Кадастровый закон Чехии № 256/2013 Sb.) и среднее время регистрации составляет примерно 22 дня. Поэтому состояние недвижимости и сведения о собственнике проверяются ещё до подписания договора, а не только при регистрации.

Действительно неразрешимы только редкие случаи, например когда на продажу не согласна лицо, чьё согласие требует закон, и его нельзя заменить. Все остальные ситуации, описанные ниже, — это обычная работа юриста.

Неопределённое или спорное владение

Неопределённое владение разрешается путём предоставления юридического основания, обычно решения о наследстве, или соглашением всех заинтересованных лиц. Типичны следующие ситуации:

• Незавершённое наследственное разбирательство. Пока не ясно, кто является наследником, недвижимость нельзя передать. После завершения разбирательства она продаётся на основе решения суда.
• Долевое собственничество. Каждый собственник доли может продать свою долю. Общее преимущественное право собственников долей было отменено в 2020 году; оно действует только 6 месяцев с момента возникновения долевого собственничества, если доля возникла в результате наследования (§ 1124 «Občanský zákoník» (Гражданский кодекс Чехии) № 89/2012 Sb.). Подробнее см. покупка долей недвижимости.
• Общее имущество супругов. В отношении жилого дома, где проживают супруги, обычно требуется согласие другого супруга («Občanský zákoník» № 89/2012 Sb.).
• Незарегистрированное состояние в кадастре. Ошибочная или устаревшая регистрация исправляется на основе документов или в кадастровом органе.

Сервитуты, залоговые права и долги

Записи в «листе собственности» (документе о праве собственности) при продаже либо передаются, либо удаляются; сами по себе они не препятствуют продаже. Важно знать о них вовремя.

• Сервитут (например, право прохода или пожизненное проживание) остаётся с недвижимостью даже после её передачи. Это разрешается путём учёта в цене или соглашением на его отмену с заинтересованным лицом.
• Залоговое право по кредиту или займу удаляется после погашения долга. При покупке долг обычно погашается непосредственно из покупной цены через адвокатское депо, так что продавец не должен искать средства заранее.
• Исполнительное производство. Продажа возможна, но требует переговоров с судебным исполнителем и заинтересованными лицами; регулируется Исполнительным кодексом Чехии № 120/2001 Sb. Подробности см. на странице покупка недвижимости в исполнительном производстве. На аукционе минимальная ставка составляет две трети от итоговой цены (§ 336e Гражданского процессуального кодекса Чехии № 99/1963 Sb.), поэтому часто имеет смысл предварительно проверить добровольную продажу.
• Несостоятельность. После начала производства о несостоятельности распоряжение имуществом ограничивается (Закон о несостоятельности Чехии № 182/2006 Sb.) и продажа требует участия администратора по несостоятельности или суда.

Задолженность, арендаторы и строительные нарушения

Задолженность и договорные отношения по найму перед передачей выясняются и погашаются или учитываются в договоре купли-продажи.

• Задолженность по коммунальным услугам, сервисам, взносам в фонды ремонта или налогу на недвижимость выясняется и при необходимости погашается из покупной цены. Налог на приобретение недвижимости был отменен (Закон Чехии № 386/2020 Sb.), поэтому покупатель его не платит.
• Арендаторы. При передаче недвижимости договор аренды обычно переходит к новому собственнику (§ 2221 «Občanský zákoník» № 89/2012 Sb.). Поэтому в договоре указывается состояние договорных отношений по аренде; для многоквартирных домов см. покупка многоквартирных домов.
• Строение без разрешения или несоответствие действительности. Оценивается в соответствии со Строительным кодексом Чехии № 283/2021 Sb. и ранее действовавшими нормами. Решением обычно являются дополнительное разрешение, регистрация строения в кадастре или учёт состояния в цене.

Налоговые последствия продажи (например, временной тест или использование недвижимости для проживания) регулируются Законом о подоходном налоге Чехии № 586/1992 Sb. Конкретную ситуацию оценит Налоговое управление или налоговый консультант.

Споры о границах и соседские права

Спор о границах участка разрешается посредством разметки и геометрического плана, при необходимости путём соглашения с соседом.

Если фактическое использование не соответствует кадастровой карте, геодезист границу обмеряет и изменение можно зарегистрировать в кадастре. Если сосед согласен, это административная процедура. Если нет, решает суд, что занимает больше времени. В этом случае предлагается либо продажа с учётом невыясненной части в цене, либо сначала попытка договориться. Как и будет ли это возможно, зависит от конкретных обстоятельств и нельзя это гарантировать заранее.

Полезно также проверить доступ к участку. Если отсутствует право прохода, оно разрешается путём установления сервитута.

Как правовой сервис разрешает препятствия при покупке

При покупке юридическая служба проверит препятствия до подписания договора и разрешит их как часть сделки без особых платежей. Описание услуги можно найти на странице полное юридическое обслуживание.

1. Проверка листа собственности, регистраций и документов по недвижимости.
2. Письменное предложение в течение 24 часов с расчётом; для многоквартирных домов доходное оценивание и предложение в течение 48 часов.
3. Предложение по решению каждого препятствия: удаление залогового права, соглашение с совладельцем или заинтересованным лицом, подтверждение наследства.
4. Договор купли-продажи и платёж через адвокатское депо. Наличная оплата ограничена 270 000 чешских крон в день (Закон Чехии № 254/2004 Sb.), поэтому серьёзная покупка происходит безналичным способом.
5. Задаток до 1 000 000 чешских крон при подписании договора купли-продажи и подаче заявления на регистрацию в кадастре.

Предложение является необязательным и можно отказаться до подписания договора. Весь процесс описывает страница как это работает. Юридические проблемы сами по себе не являются причиной для отказа от покупки, но скорость зависит от того, сколько лиц и органов власти должно быть вовлечено.

Что делать сейчас

Быстрее всего собрать документы и получить бесплатную оценку недвижимости.

• Подготовьте актуальную выписку из кадастра или номер листа собственности и адрес недвижимости.
• Найдите решение о наследстве, договор купли-продажи или дарения, а также договоры по кредитам или залогам.
• Запишите, что вы знаете о долгах, арендаторах, сервитутах или спорах с соседями.
• Уточните, должны ли давать согласие совладельцы или супруг/супруга на продажу.

Бесплатное предложение или оценку ситуации получите через форму ниже статьи. Дополнительные ответы найдёте в часто задаваемых вопросах.