Какие документы нужны для выкупа недвижимости: полный чек-лист подготовки

Что действительно необходимо для первого предложения

Для первого предложения не требуется весь пакет документов, но вы должны точно идентифицировать недвижимость и показать ее состояние. Остальное дополняется по ходу работы, и большую часть документов юридический сервис получит самостоятельно.

Базовый набор для быстрой оценки:

• адрес и вид недвижимости (квартира, дом, земельный участок, коттедж, многоквартирный дом),
• номер листа собственности или выписка из «кадастра недвижимости» (Czech Land Registry),
• фотографии недвижимости и окружения,
• информация о том, является ли недвижимость жилой или сдается в аренду,
• информация о залогах, исполнительных производствах и других обременениях, если вам о них известно.

Если вы не уверены в цене, вы можете предварительно опробовать калькулятор выкупной цены. Весь процесс от запроса до выплаты описан на странице Как работает выкуп недвижимости.

Что фотографировать: чек-лист для фотосъемки

Качественные фотографии заменяют визуальный осмотр и значительно ускоряют получение предложения. Достаточно обычного мобильного телефона, дневного света и нескольких минут.

1. Все помещения — каждое с двух сторон, чтобы был виден весь объем, включая ванную комнату, санузел и кухню.
2. Полы, стены и потолки — детальное изображение сырости, трещин, плесени или повреждений.
3. Окна и двери — внешний и внутренний вид, материал рам.
4. Крыша — покрытие, дымоход, карнизы; для дома также вид издалека.
5. Чердак и подвал — состояние конструкций, возможная сырость.
6. Отопление и техника — котел, радиаторы, электрический щиток, водонагреватель.
7. Фасад и окружение — весь дом со всех сторон, забор, подъезд.
8. Земельный участок — сад, подъездная дорога, возможные постройки на участке.
9. Общие помещения — для квартиры коридор и входная дверь, для многоквартирного дома лестничная клетка, двор и техническое помещение.

Не скрывайте дефекты. Действительное состояние все равно выявится при осмотре, а предложение, основанное на полной информации, позже не изменится.

Что найти: официальные документы и акты

Большинство официальных документов можно получить онлайн или из собственного архива в короткий срок. Самые важные представлены в таблице ниже.

Ничего из этого не нужно иметь в полном объеме перед первым контактом. Отсутствующие документы обычно помогает найти юридический сервис, который является частью нашего обслуживания, см. полный юридический сервис.

Что подготовить: собственники, арендаторы и техническая информация

Информация о людях, связанных с недвижимостью, определяет, будет ли договор подписан без задержек.

• Список собственников и доли — имена, контакты и размер долей. Продажа всей недвижимости требует согласия всех совладельцев. Общее право преимущественной покупки совладельцев было отменено в 2020 году; оно сохраняется только в течение шести месяцев с момента возникновения совладения, если доля возникла в результате наследования (§ 1124 Гражданского кодекса № 89/2012).
• Супруги — при имущественном праве супругов в совместной собственности требуется согласие другого супруга.
• Список арендаторов — имена, площадь, размер арендной платы, договоры аренды и возможные изменения, выписки о коммунальных платежах.
• Лица, зарегистрированные по месту жительства — кто проживает в недвижимости и намеревается ли ее покинуть.
• Счета за электричество, газ, воду — последний годовой отчет и информация об имеющихся задолженностях или переплатах.
• Сборы и задолженность, связанные с недвижимостью — фонд текущего ремонта, взносы в кооператив, задолженность.

Для многоквартирных домов добавляются отчеты о доходах и расходах, так как оценка проводится по методу капитализации дохода. Подробнее см. страницу выкуп многоквартирных домов; предложение для них готово в течение 48 часов.

Особые ситуации: исполнительное производство, доли и пожизненное содержание

Если недвижимость обременена исполнительным производством или продается только доля, добавляются документы, которые уточнят весь процесс.

• Исполнительное производство — исполнительный приказ, определение о возбуждении исполнительного производства и контакт на судебного исполнителя (Исполнительный порядок № 120/2001). При торгах минимальная начальная цена составляет две трети от установленной цены (§ 336e Гражданского процессуального кодекса № 99/1963, применимо и к исполнительным производствам), поэтому имеет смысл договариваться заранее. Подробнее на странице выкуп недвижимости в исполнительном производстве.
• Доля — выписка из кадастра и возможное соглашение совладельцев.
• Несостоятельность — судебное решение и контакт на управляющего по делам о несостоятельности (Закон об несостоятельности № 182/2006).

Не скрывайте эту информацию. Чем раньше она появится на столе, тем точнее можно будет подготовить предложение и процедуру.

Что происходит после отправки документов

После получения документов следует необязательное предложение, договор, депозит и регистрация в кадастре.

1. Отправьте данные и фотографии. Письменное предложение с расчетом цены приходит в течение 24 часов.
2. Вы оцениваете предложение без обязательства; вы можете отказаться до подписания договора.
3. При подписании договора купли-продажи возможен залог до 1 000 000 крон.
4. Покупная цена выплачивается безналично через адвокатский депозит. Наличные платежи ограничены 270 000 крон в день (закон № 254/2004).
5. Право собственности переходит только при регистрации в кадастре. Кадастровое учреждение не может принять решение раньше чем через 20 дней с момента уведомления собственника (Закон о кадастре № 256/2013); среднее время регистрации составляет примерно 22 дня.

Налог на приобретение недвижимого имущества был отменен законом № 386/2020, поэтому его не платит ни покупатель, ни продавец. Налог на доход от продажи регулируется законом № 586/1992 и зависит, например, от времени владения и того, проживаете ли вы в недвижимости; конкретную ситуацию уточните в Налоговой администрации или у налогового консультанта.

Что сделать прямо сейчас

Самый быстрый путь к предложению — сфотографировать недвижимость и скачать выписку из кадастра за один день.

1. Сфотографируйте все помещения, крышу, окна, подвал, чердак и земельный участок.
2. Скачайте текущую выписку из кадастра недвижимости.
3. Найдите сертификат энергетической эффективности, решение о строительстве и договор, по которому вы приобрели недвижимость.
4. Составьте список собственников, долей, арендаторов и лиц, зарегистрированных по месту жительства.
5. Подготовьте последние отчеты об использовании энергии и информацию о залогах или задолженности.
6. Заполните форму ниже и приложите все, что у вас есть. Необязательное предложение или оценку вы получите через нее; то, что отсутствует, мы дополним вместе.

Если чего-то у вас нет, не откладывайте контакт. Достаточно отправить то, что у вас есть, и дополнение мы решим совместно.