Jaké dokumenty potřeba pro výkup nemovitosti: checklist, co si připravit předem

Co je skutečně nutné pro první nabídku

Na první nabídku nepotřebujete celou složku dokumentů, ale musíte umět nemovitost přesně identifikovat a ukázat její stav. Zbytek se doplňuje v průběhu a velkou část si právní servis dohledá sám.

Základní sada pro rychlé posouzení:

• adresa a druh nemovitosti (byt, dům, pozemek, chata, činžovní dům),
• číslo listu vlastnictví nebo výpis z katastru,
• fotografie nemovitosti a okolí,
• informace o tom, zda je nemovitost obydlená nebo pronajatá,
• informace o zástavách, exekucích a dalších zatíženích, pokud o nich víte.

Pokud si nejste jistí cenou, můžete si předem vyzkoušet kalkulačku výkupní ceny. Celý průběh od poptávky po výplatu popisuje stránka Jak funguje výkup nemovitosti.

Co vyfotit: fotografický checklist

Dobré fotografie nahrazují prohlídku a výrazně zkracují čas do nabídky. Stačí běžný telefon, denní světlo a několik minut.

1. Všechny místnosti – každou ze dvou stran, aby byl vidět celý prostor, včetně koupelny, WC a kuchyně.
2. Podlahy, stěny a stropy – detail vlhkosti, trhlin, plísně nebo poškození.
3. Okna a dveře – vnější i vnitřní pohled, materiál rámů.
4. Střecha – krytina, komín, okapy; u domu i pohled zdálky.
5. Půda a sklep – stav konstrukcí, případná vlhkost.
6. Topení a technika – kotel, radiátory, rozvaděč elektřiny, bojler.
7. Fasáda a okolí – celý dům ze všech stran, plot, příjezd.
8. Pozemek – zahrada, přístupová cesta, případné stavby na pozemku.
9. Společné prostory – u bytu chodba a vchod, u činžáku schodiště, dvůr a technické zázemí.

Nezakrývejte vady. Skutečný stav se stejně projeví při prohlídce a nabídka vycházející z úplných informací se později nemění.

Co dohledat: úřední dokumenty a doklady

Většinu úředních podkladů lze získat online nebo z vlastního archivu během krátké doby. Ty nejdůležitější jsou v přehledu.

Nic z toho nemusíte mít kompletní před prvním kontaktem. Chybějící dokumenty obvykle pomůže dohledat právní servis, který je u nás součástí služby, viz kompletní právní servis.

Co připravit: vlastníci, nájemníci a provozní údaje

Informace o lidech, kteří s nemovitostí souvisejí, rozhodují o tom, zda půjde smlouvu podepsat bez zdržení.

• Seznam vlastníků a podíly – jména, kontakty a velikost podílů. Prodej celé nemovitosti vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno v roce 2020; trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).
• Manželé – u věcí ve společném jmění manželů je potřeba počítat se souhlasem druhého z nich.
• Seznam nájemníků – jména, plocha, výše nájemného, nájemní smlouvy a případné dodatky, vyúčtování záloh.
• Osoby hlášené k pobytu – kdo v nemovitosti bydlí a zda ji hodlá opustit.
• Účty za elektřinu, plyn, vodu – poslední roční vyúčtování a stav dluhů či přeplatků.
• Poplatky a dluhy spojené s nemovitostí – fond oprav, příspěvky družstvu, nedoplatky.

U činžovních domů se k tomu přidávají výkazy příjmů a nákladů, protože se oceňuje výnosem. Podrobnosti najdete na stránce výkup činžovních domů; nabídka u nich přichází do 48 hodin.

Zvláštní situace: exekuce, podíly a dožití

Pokud je nemovitost zatížena exekucí nebo je prodávaný jen podíl, přidají se dokumenty, které celý proces upřesní.

• Exekuce – exekuční příkaz, usnesení o nařízení exekuce a kontakt na exekutora (exekuční řád č. 120/2001 Sb.). V dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně), proto má smysl jednat s předstihem. Více na stránce výkup nemovitostí v exekuci.
• Podíl – výpis z katastru a případná dohoda spoluvlastníků.
• Insolvence – rozhodnutí soudu a kontakt na insolvenčního správce (insolvenční zákon č. 182/2006 Sb.).

Informace o těchto okolnostech nezatajujte. Čím dřív jsou na stole, tím přesněji lze nabídku i postup připravit.

Co se děje po odeslání podkladů

Po doručení podkladů následuje nezávazná nabídka, smlouva, úschova a vklad do katastru.

1. Odešlete údaje a fotografie. Písemná nabídka s rozpisem výpočtu přichází do 24 hodin.
2. Nabídku posoudíte bez závazku; do podpisu smlouvy lze odstoupit.
3. Při podpisu kupní smlouvy je možná záloha až 1 000 000 Kč.
4. Kupní cena se platí bezhotovostně přes advokátní úschovu. Hotovostní platby jsou omezeny na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).
5. Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., takže ji kupující ani prodávající neplatí. Daň z příjmu z prodeje se řídí zákonem č. 586/1992 Sb. a závisí například na časovém testu a na tom, zda v nemovitosti bydlíte; konkrétní situaci ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.

Co udělat hned teď

Nejrychlejší cesta k nabídce je během jednoho dne nafotit nemovitost a stáhnout si výpis z katastru.

1. Nafoťte všechny místnosti, střechu, okna, sklep, půdu a pozemek.
2. Stáhněte si aktuální výpis z katastru nemovitostí.
3. Najděte energetický štítek, stavební rozhodnutí a smlouvu, kterou jste nemovitost nabyli.
4. Sepište vlastníky, podíly, nájemníky a osoby hlášené k pobytu.
5. Připravte poslední vyúčtování energií a informace o zástavách či dluzích.
6. Vyplňte formulář pod článkem a přiložte, co máte. Nezávaznou nabídku nebo posouzení obdržíte přes něj; co chybí, doplníme společně.

Pokud něco nemáte, neodkládejte kontakt. Stačí poslat to, co máte, a doplnění řešíme průběžně.