Výkup nemovitosti bez dokladů: co dělat, když chybí dokumenty

Které dokumenty jsou k prodeji skutečně nezbytné

Nezbytné je jen to, co prokazuje vaše vlastnictví a právní stav nemovitosti, a to se dá získat z veřejných zdrojů.

Vlastnické právo se u nemovitosti nabývá vkladem do katastru nemovitostí (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.), proto kupující i advokát vycházejí hlavně z aktuálního výpisu z katastru. Ten si můžete vyžádat kdykoli, více o něm najdete v průvodci Katastr nemovitostí.

• Doklad o nabytí vlastnictví (kupní, darovací smlouva, osvědčení o dědictví) – opis lze získat z katastru, od notáře nebo od soudu.
• Průkaz totožnosti prodávajícího.
• Informace o zástavách, exekucích a věcných břemenech – vyplývají z katastru a z evidence řízení.

Ostatní dokumenty jsou důležité spíše pro cenu a pro to, jak snadno se bude nemovitost užívat nebo dále prodávat.

Ztracené stavební povolení a kolaudace: kde je dohledat

Ztracené stavební povolení ani kolaudační rozhodnutí nejsou konec, protože kopie se uchovávají u stavebního úřadu.

Správní spisy se archivují, takže o jejich opis či nahlédnutí můžete požádat příslušný stavební úřad podle místa stavby. Při dohledávání pomůže číslo popisné, parcelní číslo a přibližný rok stavby. Pro novější stavby platí stavební zákon č. 283/2021 Sb., u starších staveb se postupovalo podle dřívějších předpisů, proto se může podoba dokumentů lišit.

1. Zjistěte příslušný stavební úřad podle obce, kde nemovitost stojí.
2. Podejte písemnou žádost o nahlédnutí do spisu nebo o kopie rozhodnutí.
3. Pokud spis nelze dohledat, požádejte úřad o písemné sdělení, že nebyl nalezen.
4. U starších domů zkuste také archiv obce nebo státní okresní archiv.

U velmi starých domů dokumentace často ani nevznikla v dnešní podobě. To je běžná situace a dá se s ní pracovat.

Co když dokumentace neexistuje vůbec

Když dokumentace nelze dohledat, řeší se to posouzením skutečného stavu stavby, ne nutně prodejem v nevýhodě.

Může jít o stavbu bez kolaudace, o dostavbu nebo přestavbu bez povolení, nebo o rozdíl mezi skutečností a zápisem v katastru. Možnosti jsou různé: dodatečné povolení či legalizace, pořízení zaměření a nových plánů, případně převzetí stavby kupujícím tak, jak stojí. Která cesta je vhodná, závisí na konkrétním případu a posoudí ji stavební úřad podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a předpisů, které platily dříve.

Pokud si nejste jistí, jak na tom váš dům je, probereme to v rámci právního servisu při výkupu, který je v ceně.

Jaké další podklady lze nahradit

Většina technických podkladů se dá znovu vystavit nebo pořídit novým posudkem.

Kupující, který nemovitost vykupuje přímo, tyto věci často řeší sám. Nemusíte je proto pořizovat předem na vlastní náklady.

Jak chybějící doklady ovlivní cenu

Chybějící doklady cenu snižují jen tehdy, když znamenají reálné riziko nebo náklady, které přebírá kupující.

Při běžném prodeji přes realitní kancelář může nejasný stav odradit část zájemců a banky u hypotéky obvykle vyžadují čistou dokumentaci. Při přímém výkupu kupující stav ocení sám a promítne do ceny odhad nákladů na dohledání dokladů či legalizaci. Přesné částky nelze obecně určit, vždy záleží na konkrétní nemovitosti.

Nabídku dostanete písemně do 24 hodin s rozpisem výpočtu, takže uvidíte, co a jak se v ceně projevilo. Orientačně si můžete hodnotu zjistit v online ocenění zdarma. Nabídka je nezávazná a do podpisu smlouvy lze odstoupit.

Jak probíhá prodej bez kompletních papírů

Postup je stejný jako u běžného výkupu, jen se navíc ověří stav podkladů. Celý proces popisuje stránka Jak to funguje.

1. Pošlete základní údaje o nemovitosti a řekněte, co máte a co chybí.
2. Písemně obdržíte nezávaznou nabídku do 24 hodin.
3. Právník ověří stav v katastru a doplní, co lze dohledat.
4. Podepíše se kupní smlouva, při podpisu může být vyplacena záloha až 1 000 000 Kč.
5. Zbytek ceny jde bezhotovostně přes advokátní úschovu; hotovostní platba je podle zákona č. 254/2004 Sb. omezena na 270 000 Kč za den.
6. Vlastnictví přechází vkladem do katastru. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.

Právní servis a advokátní úschova jsou v ceně, bez poplatků. O případné dani z příjmů z prodeje (například časový test nebo bydlení) se informujte u Finanční správy či daňového poradce; daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.

Co udělat teď

Začněte tím, že zjistíte, co skutečně chybí, a pošlete nám, co máte; zbytek pomůžeme dohledat.

1. Stáhněte si aktuální výpis z katastru nemovitostí.
2. Najděte, co doma je: kupní nebo darovací smlouvu, osvědčení o dědictví, fotografie, plány.
3. Poznamenejte si, jaké úpravy se na nemovitosti dělaly a kdy.
4. Případně požádejte stavební úřad o nahlédnutí do spisu.
5. Vyplňte formulář pod článkem. Nezávaznou nabídku nebo posouzení dostanete písemně, bez závazku.

Máte-li dům, najdete další informace na stránce výkup domů.