Jakie dokumenty potrzebujesz do kupna nieruchomości w Czechach: checklist, co przygotować wcześniej

Co jest naprawdę konieczne do pierwszej oferty

Do pierwszej oferty nie potrzebujesz całego folderu dokumentów, ale musisz być w stanie dokładnie zidentyfikować nieruchomość i pokazać jej stan. Reszta uzupełnia się w toku postępowania, a dużą część dokumentów pomaga znaleźć sam serwis prawny.

Podstawowy zestaw do szybkiej oceny:

• adres i typ nieruchomości (mieszkanie, dom, działka, chata, dom czynszowy),
• numer księgi wieczystej lub wyciąg z Czeskiego Rejestru Nieruchomości,
• zdjęcia nieruchomości i okolicy,
• informacja o tym, czy nieruchomość jest zamieszkana czy wynajmowana,
• informacja o zastawach hipotecznych, egzekucjach i innych obciążeniach, jeśli o nich wiesz.

Jeśli nie jesteś pewny ceny, możesz wcześniej sprawdzić kalkulator ceny kupna. Cały proces od zapytania do wypłaty opisuje strona Jak działa kupno nieruchomości.

Co fotografować: lista kontrolna fotograficzna

Dobre zdjęcia zastępują wizytę i znacznie skracają czas do oferty. Wystarczy zwykły telefon, światło dzienne i kilka minut.

1. Wszystkie pokoje – każdy z dwóch stron, żeby widać całą przestrzeń, w tym łazienkę, toaletę i kuchnię.
2. Podłogi, ściany i sufity – szczegóły wilgoci, pęknięć, pleśni lub uszkodzeń.
3. Okna i drzwi – widok z zewnątrz i od wewnątrz, materiał ram.
4. Dach – pokrycie, komin, rynny; u domu także widok z daleka.
5. Strych i piwnica – stan konstrukcji, ewentualną wilgoć.
6. Ogrzewanie i technika – kocioł, grzejniki, rozdzielnica elektryczna, bojler.
7. Fasada i okolica – cały dom ze wszystkich stron, płot, podjazd.
8. Działka – ogród, droga dojazdowa, ewentualne budynki na działce.
9. Przestrzenie wspólne – u mieszkania korytarz i wejście, u domu czynszowego klatka schodowa, dziedziniec i zaplecze techniczne.

Nie ukrywaj wad. Rzeczywisty stan i tak się ujawni podczas wizyty, a oferta oparta na pełnych informacjach się później nie zmienia.

Co wyszukać: dokumenty urzędowe i zaświadczenia

Większość dokumentów urzędowych można uzyskać online lub z własnego archiwum w krótkim czasie. Najważniejsze z nich znajdują się w poniższym zestawieniu.

Nic z tego nie musisz mieć kompletnie przed pierwszym kontaktem. Brakujące dokumenty zazwyczaj pomaga znaleźć serwis prawny, który u nas jest częścią usługi, patrz kompleksowy serwis prawny.

Co przygotować: właściciele, najemcy i dane operacyjne

Informacje o ludziach powiązanych z nieruchomością decydują o tym, czy uda się podpisać umowę bez opóźnień.

• Lista właścicieli i udziały – imiona, nazwiska, kontakty i wielkość udziałów. Sprzedaż całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Prawo pierwokupu współwłaścicieli zostało zniesione w 2020 roku; obowiązuje tylko przez sześć miesięcy od powstania współwłasności, jeśli udział powstał przez dziedziczenie (§ 1124 kodeksu cywilnego č. 89/2012 Sb.).
• Małżonkowie – w przypadku majątku we wspólności majątkowej małżeńskiej wymagana jest zgoda drugiego z małżonków.
• Lista najemców – imiona, nazwiska, powierzchnia, wysokość czynszu, umowy najmu i ewentualne aneksy, rozliczenia zaliczek.
• Osoby zameldowane – kto w nieruchomości mieszka i czy zamierza się wyprowadzić.
• Rachunki za energię elektryczną, gaz, wodę – ostatnie roczne rozliczenia i stan ewentualnych długów czy przesłanych kwot.
• Opłaty i długi związane z nieruchomością – fundusz remontowy, składki spółdzielni, niedoplatki.

W przypadku domów czynszowych dodają się zestawienia przychodów i kosztów, ponieważ wycena opiera się na dochodzie. Szczegóły znajdziesz na stronie kupno domów czynszowych; oferta dla nich przychodzi do 48 godzin.

Sytuacje szczególne: egzekucja, udziały i prawo dożywocia

Jeśli nieruchomość jest obciążona egzekucją lub sprzedawany jest tylko udział, dodają się dokumenty, które sprecyzują cały proces.

• Egzekucja – nakaz egzekucji, postanowienie o wszczęciu egzekucji i kontakt egzekutora (kodeks egzekucji č. 120/2001 Sb.). W przetargu najniższe wylicytowanie wynosi dwie trzecie ceny ostatecznej (§ 336e kodeksu postępowania cywilnego č. 99/1963 Sb., dla egzekucji odpowiednio), dlatego warto negocjować z wyprzedzeniem. Więcej na stronie kupno nieruchomości w egzekucji.
• Udział – wyciąg z Czeskiego Rejestru Nieruchomości i ewentualna umowa współwłaścicieli.
• Upadłość – postanowienie sądu i kontakt z kuratorem upadłości (ustawa upadłościowa č. 182/2006 Sb.).

Informacji o tych okolicznościach nie ukrywaj. Im wcześniej będą znane, tym dokładniej można przygotować ofertę i procedurę.

Co się dzieje po wysłaniu dokumentów

Po dostarczeniu dokumentów następuje oferta bez zobowiązania, umowa, depozyt i wpis do Czeskiego Rejestru Nieruchomości.

1. Wyślij dane i zdjęcia. Pisemna oferta z rozpisem obliczeń przychodzi do 24 godzin.
2. Ofertę oceń bez zobowiązania; możesz się wycofać do podpisania umowy.
3. Przy podpisaniu umowy kupna-sprzedaży możliwa jest zaliczka do 1 000 000 Kč (korony czeskie).
4. Cena kupna jest wpłacana bezgotówkowo przez depozyt notarialny. Płatności gotówkowe są ograniczone do 270 000 Kč na dzień (ustawa č. 254/2004 Sb.).
5. Prawo własności przechodzi dopiero wpisem do Czeskiego Rejestru Nieruchomości. Urząd rejestracyjny nie może orzec wcześniej niż 20 dni po powiadomieniu właściciela (ustawa rejestracyjna č. 256/2013 Sb.); średni czas wpisu wynosi około 22 dni.

Podatek od nabycia nieruchomości został zniesiony ustawą č. 386/2020 Sb., więc ani kupujący ani sprzedający go nie płacą. Podatek dochodowy ze sprzedaży reguluje ustawa č. 586/1992 Sb. i zależy np. od testu czasowego i tego, czy w nieruchomości mieszkałeś; konkretną sytuację sprawdź u urzędu skarbowego lub doradcy podatkowego.

Co zrobić od razu

Najszybsza droga do oferty to wykonanie zdjęć w jeden dzień i pobranie wyciągu z Czeskiego Rejestru Nieruchomości.

1. Zrób zdjęcia wszystkich pokojów, dachu, okien, piwnicy, strychu i działki.
2. Pobierz aktualny wyciąg z Czeskiego Rejestru Nieruchomości.
3. Znajdź świadectwo energetyczne, pozwolenie na budowę i umowę, na mocy której nabyłeś nieruchomość.
4. Sporządź listę właścicieli, udziałów, najemców i osób zameldowanych.
5. Przygotuj ostatnie rozliczenia opłat mediów i informacje o zastawach hipotecznych lub długach.
6. Wypełnij formularz poniżej i dołącz, co posiadasz. Ofertę bez zobowiązania lub ocenę otrzymasz przez niego; co brakuje, uzupełnimy wspólnie.

Jeśli czegoś nie masz, nie zwlekaj z kontaktem. Wystarczy wysłać to, co posiadasz, a uzupełnienie rozwiązujemy na bieżąco.