Ile dostanę ze sprzedaży nieruchomości: skupienie czy biuro nieruchomości?

Co oznacza »ile dostaję do domu«

Właściciele często porównują dwie liczby: ofertę skupienia i ogłaszaną cenę w biurze nieruchomości. Decydująca jest jednak trzecia liczba: czysty dochód, czyli kwota po odliczeniu kosztów związanych ze sprzedażą, spłatą ewentualnego kredytu hipotecznego czy zastawu i podatku, jeśli Cię to dotyczy.

Dokładnych liczb nie można ogólnie obiecać. Zależą one od nieruchomości, rynku, stanu, wad prawnych i Twojej sytuacji. Dlatego w tym artykule nie znajdziesz procent ani szacunków, tylko przegląd pozycji, które musisz sprawdzić w obu sposobach sprzedaży.

Z czego składa się dochód ze skupienia

Przy skupieniu cena wynika z wyceny i kosztów, które przejmuje kupujący na siebie, na przykład ryzyka, naprawy lub czasu na dalszą sprzedaż. Dlatego oferta jest zwykle niższa niż cena, którą teoretycznie można uzyskać na wolnym rynku. Jednocześnie odpadają niektóre wydatki po Twojej stronie.

• Pisemna oferta w ciągu 24 godzin z rozliczeniem kalkulacji: widzisz, z czego powstaje cena. W przypadku domów wielorodzinnych jest to wycena dochodowa i oferta w ciągu 48 godzin.
• Zaliczka do 1 000 000 Kč przy podpisaniu umowy kupna-sprzedaży: to nie jest dodatkowa opłata ani rabat. To część ceny zakupu, która przy doplaceniu zostanie zaliczona, więc »odlicza się z powrotem« z całkowitej kwoty, którą otrzymasz.
• Depozyt u adwokata i obsługa prawna w cenie, żadne opłaty: za przygotowanie umowy i wniosek o wpis do rejestru (Czech Land Registry) nie płacisz osobno. Szczegóły znajdziesz w sekcji o kompleksowej obsłudze prawnej.
• Bez prowizji: nie płacisz pośrednikowi.

Oferta jest niewiążąca i do podpisania umowy możesz się wycofać, więc możesz ją spokojnie porównać z alternatywą.

Co kosztuje tradycyjna sprzedaż przez biuro nieruchomości

Przy klasycznej sprzedaży należy uwzględnić więcej pozycji. Ich wysokość zawsze sprawdź w konkretnej umowie pośrednictwa, bo się różnią.

• Prowizja biura nieruchomości: zwykle jest pobierana z ceny sprzedaży i bywa największą osobną pozycją. Ustala się umową, nie ustawą.
• Depozyt pieniędzy: bezpieczna sprzedaż zwykle korzysta z depozytu u adwokata lub notariusza, za co można płacić osobno.
• Przygotowanie sprzedaży: świadectwo efektywności energetycznej, fotografie, sprzątanie, drobne naprawy lub home staging, ewentualnie opinia rzeczoznawcy.
• Usługi prawne: przygotowanie umowy kupna-sprzedaży i wniosek o wpis do rejestru (Czech Land Registry), jeśli nie są częścią usług biura.
• Rabaty podczas negocjacji: kupujący często negocjuje cenę po oglądaniu lub po poznaniu stanu.
• Pozycje bankowe: przedwczesna spłata kredytu hipotecznego, wykreślenie zastawu i ewentualne opłaty banku za te czynności.

Ogólnie rzecz biorąc, wyższa ogłaszana cena przekłada się na dochód tylko wtedy, gdy uda się sprzedać za nią.

Podatek dochodowy i inne opłaty w obu metodach

Podatek od nabycia nieruchomości został zniesiony (ustawa nr 386/2020 Sb.), więc go nie płaci ani kupujący ani sprzedawca. Podatek dochodowy ze sprzedaży może dotyczyć sprzedającego niezależnie od tego, czy sprzedaje przez biuro nieruchomości, czy skupienie.

Zgodnie z ustawą o podatkach dochodowych nr 586/1992 Sb. istotne znaczenie ma przede wszystkim test czasowy (jak długo posiadasz nieruchomość) i czy chodziło o Twoje zamieszkanie. Dokładne obliczenie i ewentualne zwolnienie oceń indywidualnie na stronie Urzędu Skarbowego lub z doradcą podatkowym. Podatek zatem nie należy do różnic między metodami; różni się tylko wysokość dochodu, z którego go się oblicza.

Czas, ryzyko i rzeczywista wartość pieniędzy

Dochód nie wpływają tylko opłaty. Każdy miesiąc czekania ma swoją cenę, szczególnie jeśli płacisz kredyt hipoteczny, energię, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lub grozi egzekucja.

• Czekanie na kupującego: przy tradycyjnej sprzedaży nie wiesz, kiedy i za ile nieruchomość się sprzeda.
• Finansowanie kupującego: jeśli kupujący czeka na kredyt hipoteczny, sprzedaż może się przedłużyć lub upaść.
• Wpis do rejestru: prawo własności przechodzi dopiero wpisem do rejestru (Czech Land Registry — katastr nemovitostí). Urząd katastralny nie może rozstrzygnąć wcześniej niż 20 dni od powiadomienia właściciela (ustawa o katastru nieruchomości nr 256/2013 Sb.), średni czas wpisu to około 22 dni. To dotyczy obu metod.
• Zapłata: płatność gotówką jest ograniczona do 270 000 Kč na dzień (ustawa nr 254/2004 Sb.). Poważna sprzedaż dlatego odbywa się bezgotówkowo poprzez depozyt u adwokata, i to zarówno przy skupieniu jak i biurze nieruchomości.

Jeśli nieruchomość jest w egzekucji lub w licytacji, różnica jest jeszcze bardziej wyraźna. W licytacji najmniejsza stawka stanowi dwie trzecie ceny ostatecznej (§ 336e kodeksu postępowania cywilnego nr 99/1963 Sb., dla egzekucji odpowiednio). Może więc dojść do sprzedaży za mniej niż by uzyskała dobrowolna sprzedaż. Więcej w skupieniu nieruchomości w egzekucji.

Jak porównać obie oferty krok po kroku

1. Poproś o ofertę skupienia i sprawdź rozliczenie kalkulacji.
2. W biurze nieruchomości poproś na piśmie o rozpisanie prowizji, depozytu, kosztów przygotowania i okresu ważności umowy.
3. Od obu cen odejmij długi zabezpieczone nieruchomością, które trzeba spłacić.
4. Dodaj koszty czekania: splátki, energię, podatki i ubezpieczenie na przewidywany czas sprzedaży.
5. Rozważ sytuację podatkową i zapytaj się o to eksperta.
6. Porównaj ostateczną kwotę i pewność terminu, nie tylko cenę początkową.

Tańsza oferta może więc nie być gorszym wyborem, jeśli daje Ci przewidywalny termin i mniejsze wydatki. Z drugiej strony wyższa cena przez biuro może mieć sens, gdy nie masz nacisku czasu i nieruchomość jest w dobrym stanie. Kim jesteśmy i jak postępujemy, opisuje strona O nas.