Kolik si vezmu domů z prodeje nemovitosti: výkup, nebo realitní kancelář?
Publikováno 22. října 2026
Skutečný výtěžek není kupní cena, ale to, co vám zůstane po odečtení všech nákladů, času a rizik. Výkup nabízí obvykle nižší cenu, ale bez provize, s právním servisem v ceně a s jistotou termínu. Realitní kancelář může dosáhnout vyšší ceny, jenže z ní platíte provizi a čekáte na kupce a jeho financování.
Shrnutí
- Porovnávejte částku, která vám skutečně dorazí na účet, ne vyvěšenou cenu.
- U výkupu je advokátní úschova a právní servis v ceně a nabídka s rozpisem výpočtu přijde písemně do 24 hodin.
- Záloha při podpisu se neodečítá navíc: je to část kupní ceny vyplacená dříve.
- U prodeje přes realitní kancelář počítejte s provizí, případnými poplatky za úschovu, bankou a časem do zaplacení.
- Daň z příjmů závisí na vaší situaci (časový test, bydlení); ověřte ji u Finanční správy nebo daňového poradce.
Co znamená „kolik si vezmu domů“
Majitelé často porovnávají dvě čísla: nabídku výkupu a inzerovanou cenu u realitní kanceláře. Rozhodující je ale třetí číslo: čistý výtěžek, tedy částka po odečtení nákladů spojených s prodejem, splacení případné hypotéky či zástavy a daně, pokud se vás týká.
Přesná čísla nelze obecně slíbit. Závisejí na nemovitosti, trhu, stavu, právních vadách i vaší situaci. Proto v tomto článku nenajdete procenta ani odhady, jen přehled položek, které je třeba u obou způsobů prodeje zkontrolovat.
Z čeho se skládá výtěžek při výkupu
Při výkupu vychází cena z ocenění a z nákladů, které kupující přebírá na sebe, například rizika, opravy nebo čas na další prodej. Proto bývá nabídka nižší než cena, které by se teoreticky dalo dosáhnout na volném trhu. Zároveň odpadají některé výdaje na vaší straně.
- Písemná nabídka do 24 hodin s rozpisem výpočtu: vidíte, z čeho cena vzniká. U činžovních domů je to výnosové ocenění a nabídka do 48 hodin.
- Záloha až 1 000 000 Kč při podpisu kupní smlouvy: není to další poplatek ani sleva. Je to část kupní ceny, která se při doplacení započte, takže se „odečítá zpět“ z celkové částky, kterou dostanete.
- Advokátní úschova a právní servis v ceně, žádné poplatky: za přípravu smlouvy a návrh na vklad neplatíte zvlášť. Podrobnosti najdete v části o kompletním právním servisu.
- Bez provize: neplatíte zprostředkovatele.
Nabídka je nezávazná a do podpisu smlouvy můžete odstoupit, takže si ji můžete v klidu porovnat s alternativou.
Co stojí tradiční prodej přes realitní kancelář
Při klasickém prodeji je třeba počítat s více položkami. Jejich výši si ověřte vždy v konkrétní zprostředkovatelské smlouvě, protože se liší.
- Provize realitní kanceláře: obvykle se hradí z prodejní ceny a bývá největší samostatnou položkou. Sjednává se smlouvou, nikoli zákonem.
- Úschova peněz: bezpečný prodej obvykle využívá advokátní nebo notářskou úschovu, za kterou se může platit zvlášť.
- Příprava prodeje: průkaz energetické náročnosti, fotografie, úklid, drobné opravy nebo home staging, případně znalecký posudek.
- Právní služby: příprava kupní smlouvy a návrh na vklad do katastru, pokud nejsou součástí služeb kanceláře.
- Slevy při jednání: kupující často vyjednává cenu po prohlídce nebo po zjištění stavu.
- Bankovní položky: předčasné splacení hypotéky, výmaz zástavy a případné poplatky banky za tyto úkony.
Obecně platí, že vyšší inzerovaná cena se do výtěžku promítne jen tehdy, pokud se opravdu podaří prodat za ni.
Daň z příjmů a další poplatky u obou metod
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), takže ji kupující ani prodávající neplatí. Daň z příjmů z prodeje se ale může týkat prodávajícího bez ohledu na to, zda prodává realitní kanceláří, nebo výkupu.
Podle zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. hraje roli zejména časový test (jak dlouho nemovitost vlastníte) a to, zda šlo o vaše bydlení. Přesný výpočet a případné osvobození posuďte individuálně na stránkách Finanční správy nebo s daňovým poradcem. Daň tedy nepatří mezi rozdíly mezi metodami; liší se jen výše příjmu, ze kterého se počítá.
Čas, riziko a skutečná hodnota peněz
Výtěžek neovlivňují jen poplatky. Každý měsíc čekání má svou cenu, zvláště pokud platíte hypotéku, energie, daň z nemovitosti, pojištění nebo hrozí exekuce.
- Čekání na kupce: u tradičního prodeje nevíte, kdy a za kolik se nemovitost prodá.
- Financování kupujícího: pokud kupující čeká na hypotéku, může se prodej zdržet nebo zhatit.
- Vklad do katastru: vlastnické právo přechází až vkladem. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.), průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. To platí u obou metod.
- Platba: hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.). Seriózní prodej proto probíhá bezhotovostně přes advokátní úschovu, a to u výkupu i u realitní kanceláře.
Pokud je nemovitost v exekuci nebo v dražbě, je rozdíl ještě výraznější. V dražbě činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně). Může tak dojít k prodeji za méně, než kolik by dosáhl dobrovolný prodej. Více viz výkup nemovitostí v exekuci.
Jak porovnat obě nabídky krok za krokem
- Vyžádejte si nabídku výkupu a zkontrolujte rozpis výpočtu.
- U realitní kanceláře si nechte písemně rozepsat provizi, úschovu, náklady na přípravu a dobu platnosti smlouvy.
- Od obou cen odečtěte dluhy zajištěné nemovitostí, které je nutné splatit.
- Přidejte náklady čekání: splátky, energie, daně a pojištění za předpokládanou dobu prodeje.
- Zvažte daňovou situaci a zeptejte se na ni odborníka.
- Porovnejte konečnou částku i jistotu termínu, ne jen výchozí cenu.
Levnější nabídka tak nemusí být horší volbou, pokud vám dá předvídatelný termín a menší výdaje. Naopak vyšší cena přes kancelář může dávat smysl, když nemáte časový tlak a nemovitost je v dobrém stavu. Kdo jsme a jak postupujeme, popisuje stránka O nás.