Сколько я получу от продажи имущества: выкуп или риэлтерское агентство?
Опубликовано 22 октября 2026 г.
Реальная сумма — это не цена в объявлении, а то, что останется на вашем счёте после вычета всех расходов, времени и рисков. Выкуп обычно предлагает более низкую цену, но без комиссии, с юридическим обслуживанием в стоимости и с гарантией сроков. Агентство недвижимости может добиться более высокой цены, но вы платите комиссию и ждёте покупателя и его финансирования.
Кратко
- Сравнивайте сумму, которая действительно поступит на ваш счёт, а не объявленную цену.
- При выкупе адвокатское хранение средств (escrow) и юридическое обслуживание включены в цену, и предложение с детальным расчётом поступит письменно в течение 24 часов.
- Задаток при подписании контракта не вычитается дополнительно: это часть покупной цены, выплаченная раньше.
- При продаже через агентство недвижимости учитывайте комиссию, возможные комиссии за хранение, банковские расходы и время до получения платежа.
- Налог на прибыль зависит от вашей ситуации (период владения, проживание); уточните его в налоговом органе или у налогового консультанта.
Что означает «сколько я получу»
Владельцы часто сравнивают два числа: предложение выкупа и объявленную цену у агентства недвижимости. Но решающее значение имеет третье число: чистая сумма (net proceeds — чистый доход, остаток после вычетов), то есть сумма после вычета расходов, связанных с продажей, погашения возможного ипотечного кредита или залога и налога, если вас это касается.
Точные цифры нельзя обещать в целом. Они зависят от имущества, рынка, состояния, правовых дефектов и вашей ситуации. Поэтому в этой статье вы не найдёте проценты или прогнозы, только список пунктов, которые необходимо проверить при обоих способах продажи.
Из чего складывается сумма при выкупе
При выкупе цена складывается из оценки имущества и расходов, которые принимает на себя покупатель — например, риски, ремонт или время на перепродажу. Поэтому предложение обычно ниже цены, которую теоретически можно было бы получить на открытом рынке. При этом некоторые расходы на вашей стороне отпадают.
- Письменное предложение в течение 24 часов с подробным расчётом: вы видите, из чего складывается цена. Для многоквартирных домов это оценка на основе доходов и предложение в течение 48 часов.
- Задаток до 1 000 000 Kč при подписании договора купли-продажи: это не дополнительный платёж и не скидка. Это часть покупной цены, которая при полном расчёте зачитывается, поэтому она «вычитается обратно» из общей суммы, которую вы получите.
- Адвокатское хранение средств (escrow) и юридическое обслуживание включены в цену, без дополнительных платежей: за подготовку контракта и заявление на регистрацию вы не платите отдельно. Подробности см. в разделе полного юридического обслуживания.
- Без комиссии: вы не платите посредника.
Предложение не является обязывающим, и вы можете отказаться до подписания контракта, поэтому вы можете спокойно сравнить его с альтернативой.
Из чего складывается стоимость традиционной продажи через агентство
При традиционной продаже необходимо учитывать больше статей расходов. Их размер всегда уточняйте в конкретном договоре посредничества, так как они различаются.
- Комиссия агентства недвижимости: обычно вычитается из цены продажи и является крупнейшей отдельной статьей расходов. Согласовывается договором, а не законом.
- Хранение денег: безопасная продажа обычно использует адвокатское или нотариальное хранение (escrow), за которое может взиматься отдельная плата.
- Подготовка к продаже: сертификат энергоэффективности, фотографии, уборка, мелкий ремонт или home staging, возможно экспертное заключение.
- Юридические услуги: подготовка договора купли-продажи и заявление на регистрацию в земельном кадастре, если это не входит в услуги агентства.
- Скидки при переговорах: покупатель часто торгуется о цене после осмотра или обнаружения дефектов.
- Банковские расходы: досрочное погашение ипотеки, снятие залога с реестра и возможные комиссии банка за эти действия.
Как правило, более высокая объявленная цена отражается на вашу конечную сумму только в том случае, если вам действительно удастся продать по этой цене.
Налог на прибыль и другие платежи при обоих способах продажи
Налог на приобретение недвижимого имущества (transfer tax) был отменён (закон № 386/2020), поэтому его не платят ни покупатель, ни продавец. Однако налог на прибыль от продажи может касаться продавца независимо от того, продаёте ли вы через агентство или выкупом.
В соответствии с законом о налоге на доход (income tax law) № 586/1992 ключевую роль играют период владения имуществом (как долго вы владели имуществом — holding period) и то, было ли оно вашей личной резиденцией (primary residence). Точный расчёт и возможное освобождение от налога оценивайте индивидуально на сайте налогового органа или у налогового консультанта. Таким образом, налог не входит в различия между методами; отличается только размер дохода, на который он рассчитывается.
Время, риск и реальная стоимость денег
На конечную сумму влияют не только комиссии. Каждый месяц ожидания имеет свою стоимость, особенно если вы платите ипотеку, коммунальные услуги, налог на имущество, страховку или вам угрожает взыскание (foreclosure).
- Ожидание покупателя: при традиционной продаже вы не знаете, когда и по какой цене будет продано имущество.
- Финансирование покупателя: если покупатель ждёт одобрения ипотеки, продажа может задержаться или сорваться.
- Регистрация в земельном кадастре: право собственности переходит только при регистрации (Czech Land Registry — Český katastr nemovitostí). Земельный кадастр не может принять решение ранее чем через 20 дней после уведомления владельца (закон о земельном кадастре № 256/2013), средний срок регистрации составляет около 22 дней. Это применяется при обоих способах продажи.
- Платёж: платёж наличными ограничен суммой в 270 000 Kč в день (закон № 254/2004). Поэтому серьёзная продажа осуществляется безналично через адвокатское хранение средств, как при выкупе, так и при продаже через агентство.
Если имущество находится в процессе взыскания (foreclosure) или аукциона (auction), различие ещё более значительно. На аукционе минимальное предложение составляет две трети от достигнутой цены (гражданский процессуальный кодекс — Czech Code of Civil Procedure § 336e № 99/1963, для взысканий применяется аналогично). Таким образом, имущество может быть продано дешевле, чем при добровольной продаже. Подробнее см. выкуп имущества при взыскании.
Как сравнить обе предложения шаг за шагом
- Запросите предложение выкупа и проверьте подробный расчёт.
- У агентства недвижимости попросите письменно разбить комиссию, хранение, расходы на подготовку и сроки действия договора.
- От обеих цен вычтите долги, обеспеченные имуществом и подлежащие погашению.
- Добавьте расходы на ожидание: выплаты по ипотеке, коммунальные услуги, налоги и страховку за предполагаемый период продажи.
- Рассмотрите вашу налоговую ситуацию и проконсультируйтесь по этому вопросу с экспертом.
- Сравните конечную сумму и надёжность сроков, а не просто начальную цену.
Более дешёвое предложение может быть не худшим выбором, если оно обеспечивает вам предсказуемые сроки и меньше расходов. Наоборот, более высокая цена через агентство может иметь смысл, если у вас нет временного давления и имущество в хорошем состоянии. Информацию о нас и нашем подходе см. на странице О нас.