Bao nhiêu tiền từ bán bất động sản: mua lại trực tiếp hay agentura?

Nghĩa của 'bao nhiêu tiền bạn sẽ nhận về nhà'

Chủ sở hữu thường so sánh hai con số: đề nghị mua lại trực tiếp và giá niêm yết ở agentura bất động sản. Nhưng con số quyết định là con số thứ ba: thu nhập ròng, tức là số tiền sau khi trừ các chi phí liên quan đến bán, trả nợ (nếu có) và thuế (nếu áp dụng).

Không thể cam kết con số chính xác. Nó phụ thuộc vào tài sản, thị trường, tình trạng, vấn đề pháp lý, và tình hình cá nhân. Vì vậy, bài viết này không đưa ra tỷ lệ phần trăm hay ước tính, mà chỉ liệt kê các khoản cần kiểm tra ở cả hai cách bán.

Chi phí gì được tính vào thu nhập khi mua lại trực tiếp

Khi mua lại trực tiếp, giá được tính dựa trên định giá và chi phí mà người mua phải gánh, chẳng hạn như rủi ro, sửa chữa hoặc thời gian bán lại. Do đó, đề nghị thường thấp hơn giá lý thuyết trên thị trường tự do. Nhưng điều này cũng có nghĩa là bạn sẽ không phải bỏ ra một số chi phí nhất định.

• Đề nghị bằng văn bản trong vòng 24 giờ với chi tiết tính toán: bạn thấy cách giá được xác định. Đối với nhà chung cư (Czech činžovní dům), nó dựa trên định giá theo thu nhập và đề nghị trong vòng 48 giờ.
• Tiền đặt cọc lên đến 1.000.000 CZK khi ký hợp đồng mua: đó không phải là chi phí thêm hay giảm giá. Nó là một phần của giá mua được trả trước, vì vậy khi thanh toán hoàn toàn, nó sẽ được 'trừ ngược lại' từ tổng số tiền bạn nhận được.
• Lưu ký pháp lý và dịch vụ pháp lý được tính sẵn, không có phí thêm: bạn không phải trả thêm cho chuẩn bị hợp đồng và đơn đăng ký vào katastr nemovitostí (Czech Land Registry). Chi tiết có thể tìm thấy trong phần về dịch vụ pháp lý hoàn chỉnh.
• Không có hoa hồng trung gian: bạn không phải trả cho người môi giới.

Đề nghị không có tính bắt buộc pháp lý, và cho đến khi ký hợp đồng, bạn có thể từ chối, vì vậy bạn có thể so sánh nó với lựa chọn khác một cách thoải mái.

Chi phí nào cho bán qua agentura bất động sản truyền thống

Khi bán theo cách cổ điển, bạn cần tính toán nhiều khoản. Luôn kiểm tra lại con số cụ thể trong hợp đồng môi giới, vì chúng khác nhau.

• Hoa hồng agentura bất động sản: thường được trả từ giá bán và là mục lớn nhất. Nó được thỏa thuận bằng hợp đồng, không phải luật pháp.
• Lưu ký tiền: bán an toàn thường sử dụng lưu ký pháp lý hoặc công chứng, có thể được tính thêm.
• Chuẩn bị bán: chứng chỉ hiệu suất năng lượng, ảnh chụp, dọn dẹp, sửa chữa nhỏ hoặc cải tạo nhà, hoặc báo cáo định giá.
• Dịch vụ pháp lý: chuẩn bị hợp đồng mua và đơn đăng ký vào katastr nemovitostí, nếu không nằm trong dịch vụ của agentura.
• Giảm giá khi thương lượng: người mua thường thương lượng giá sau khi xem hoặc phát hiện tình trạng.
• Chi phí ngân hàng: trả nợ sớm, hủy bỏ khoản vay, và có thể phí ngân hàng cho các dịch vụ này.

Nhìn chung, giá niêm yết cao hơn sẽ được phản ánh trong thu nhập chỉ khi nó thực sự được bán ở mức đó.

Thuế thu nhập và các phí khác ở cả hai cách

Thuế trên bất động sản mua được đã được hủy bỏ (Zákon č. 386/2020 Sb.), vì vậy cả người mua lẫn người bán đều không phải trả. Tuy nhiên, thuế thu nhập từ bán tài sản có thể áp dụng cho người bán bất kể bán qua agentura hay mua lại trực tiếp.

Theo Zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., yếu tố chính là thời gian sở hữu (bao lâu bạn sở hữu tài sản) và liệu đó có phải nơi ở chính của bạn hay không. Tính toán chính xác và miễn trừ có thể phải xem xét riêng lẻ trên trang web của Cục Thuế hoặc với tư vấn viên thuế. Do đó, thuế không phải là sự khác biệt giữa các phương pháp; nó chỉ ảnh hưởng đến số tiền được tính thuế.

Thời gian, rủi ro và giá trị thực của tiền

Thu nhập không chỉ bị ảnh hưởng bởi các khoản phí. Mỗi tháng chờ đợi có giá của nó, đặc biệt nếu bạn đang trả nợ, hóa đơn năng lượng, thuế bất động sản, bảo hiểm hoặc đối mặt với tịch thu.

• Chờ người mua: với bán truyền thống, bạn không biết khi nào và với giá bao nhiêu tài sản sẽ được bán.
• Tài chính của người mua: nếu người mua đang chờ khoản vay, việc bán có thể bị trì hoãn hoặc không thành công.
• Đăng ký vào katastr nemovitostí (Czech Land Registry): quyền sở hữu chỉ chuyển giao sau khi đăng ký. Cục Thuế bất động sản không được quyết định trước khi 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu (Zákon č. 256/2013 Sb.), thời gian đăng ký trung bình khoảng 22 ngày. Điều này áp dụng cho cả hai phương pháp.
• Thanh toán: thanh toán tiền mặt bị giới hạn ở 270.000 CZK mỗi ngày (Zákon č. 254/2004 Sb.). Bán hợp lý do đó diễn ra không tiền mặt thông qua lưu ký pháp lý, áp dụng cho cả mua lại trực tiếp lẫn agentura.

Nếu tài sản đang bị tịch thu hoặc bán đấu giá, sự khác biệt còn lớn hơn. Trong bán đấu giá, giá khởi điểm tối thiểu là hai phần ba giá cuối cùng (§ 336e Quy tắc Tố tụng dân sự č. 99/1963 Sb., tương tự với tịch thu). Có thể bán với giá thấp hơn so với bán tự nguyện. Xem thêm tại mua lại tài sản bị tịch thu.

Cách so sánh cả hai đề nghị từng bước

1. Yêu cầu đề nghị mua lại trực tiếp và kiểm tra chi tiết tính toán.
2. Với agentura, yêu cầu bằng văn bản phân tích hoa hồng, lưu ký, chi phí chuẩn bị, và thời gian hợp lệ của hợp đồng.
3. Từ cả hai giá, trừ các khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản, bắt buộc phải trả.
4. Cộng chi phí chờ đợi: trả nợ, hóa đơn, thuế bất động sản, và bảo hiểm cho thời gian bán dự kiến.
5. Xem xét tình hình thuế và hỏi ý kiến của chuyên gia.
6. So sánh số tiền cuối cùng, cũng như tính chắc chắn của thời gian, không chỉ giá ban đầu.

Đề nghị rẻ hơn không nhất thiết là lựa chọn tệ hơn nếu nó cho bạn thời gian có thể dự đoán được và chi phí thấp hơn. Ngược lại, giá cao hơn qua agentura có thể hợp lý khi bạn không có áp lực thời gian và tài sản trong tình trạng tốt. Ai chúng tôi là và cách chúng tôi hoạt động được mô tả trên trang Về chúng tôi.