Công trình xây dựng không có giấy phép: cách đánh giá và định giá khi mua lại

Có thể bán công trình xây dựng mà không có giấy phép xây dựng không?

Có thể. Luật Dân sự Tiểu luật 89/2012 Sb. không cấm chuyển nhượng một tài sản bất động sản chỉ vì nó thiếu các tài liệu xây dựng. Quyền sở hữu được chuyển nhượng bằng cách đăng ký vào Sổ đăng ký đất đai (Czech Land Registry) theo Luật về Sổ đăng ký đất đai Tiểu luật 256/2013 Sb., và điều này có thể thực hiện được nếu công trình được ghi trong Sổ đăng ký hoặc có thể ghi nhận các quyền pháp lý liên quan đến mảnh đất.

Vấn đề thực tế không phải ở chính bản hợp đồng, mà ở những gì người mua sẽ nhận được. Nếu công trình vi phạm các quy chuẩn xây dựng, người sở hữu mới có thể phải chịu trách nhiệm về tình trạng của nó sau khi mua. Do đó, khi mua lại bất kỳ tài sản nào, trước tiên cần phải xác định loại trường hợp nào.

Ba tình huống khác nhau thường bị nhầm lẫn

Frázaz "không có giấy tờ" trong thực hành chỉ nhiều tình trạng khác nhau. Phân biệt giữa chúng là cốt lõi để xác định giá cả.

• Công trình cũ được coi là có giấy phép. Đối với những tòa nhà rất cũ được xây dựng lâu trước khi quy trình cấp phép xây dựng hiện đại được thiết lập, dưới những điều kiện nhất định, công trình được coi là tồn tại hợp pháp, ngay cả khi không còn bất kỳ giấy phép nào. Tốt nhất nên xác minh điều này tại cơ quan xây dựng địa phương và trong hồ sơ lưu trữ.
• Công trình được ghi trong Sổ đăng ký đất đai (Czech Land Registry) nhưng không có tài liệu. Việc ghi nhập vào Sổ đăng ký bản thân nó không có nghĩa là công trình được cấp phép. Đó chỉ là sự ghi chép.
• Công trình không được phép hoặc phần mở rộng không được phép. Xây dựng mà không có giấy phép hoặc trái với giấy phép. Đây là lúc hợp pháp hóa hoặc có nguy hiểm bị lệnh phá dỡ.

Thường xuyên, cả ba tình huống gặp nhau trong một công trình: ngôi nhà bản địa ban đầu là cũ và không gây vấn đề, nhưng sau đó một phần mở rộng, hầm hoặc phần lắp máy sân thượng được thêm vào mà không có giấy phép.

Luật xây dựng Tiểu luật 283/2021 Sb. nói gì

Luật xây dựng Tiểu luật 283/2021 Sb. quy định, trong số những điều khác, cách cơ quan xây dựng tiến hành đối với các công trình được thực hiện mà không có giấy phép cần thiết. Điều quan trọng là khả năng cấp phép bổ sung cho công trình. Chủ sở hữu yêu cầu điều này và cơ quan đánh giá xem công trình có phù hợp với các yêu cầu, chẳng hạn như kế hoạch sử dụng đất, quyền của hàng xóm, yêu cầu an toàn và bảo vệ môi trường hay không.

Điều quan trọng là cấp phép bổ sung không phải là quyền. Nếu công trình không đáp ứng các yêu cầu và không thể khắc phục, cơ quan có thể ra lệnh phá dỡ nó. Đó là rủi ro mà người mua phải tính đến. Quy trình và điều kiện cụ thể luôn phụ thuộc vào thời gian công trình được xây dựng, loại của nó và vị trí, vì vậy chúng tôi khuyên bạn nên đọc phiên bản pháp luật hiện tại và để một nhà luật sư đánh giá trường hợp.

Đánh giá cũng xem xét liệu công trình có đứng trên mảnh đất mà chủ sở hữu thực sự sở hữu hay không. Công trình xây dựng trên mảnh đất của người khác hoặc trên mảnh đất có quyền sở hữu không rõ ràng là một vấn đề hoàn toàn khác so với một ngôi nhà trên mảnh đất riêng của mình. Tìm hiểu thêm về mảnh đất trên trang Výkup pozemků.

Những gì có thể được hợp pháp hóa và những gì không

Nói chung, các công trình đáp ứng các điều kiện lập kế hoạch sử dụng đất, không xâm phạm quyền của người khác và an toàn về mặt kỹ thuật sẽ dễ dàng hợp pháp hóa hơn. Khó khăn hơn là các công trình:

• trong khu vực không thể xây dựng hoặc trong các khu vực bảo vệ,
• xâm phạm sang mảnh đất liền kề,
• với các khiếm khuyết kỹ thuật gây nguy hiểm cho an toàn,
• không có mối liên hệ sở hữu có thể chứng minh với mảnh đất.

Hợp pháp hóa thường bao gồm độ quỹ của công trình, tài liệu dự án của tình trạng thực tế và nếu cần đánh giá tĩnh học. Việc ghi nhập công trình hoặc thay đổi vào Sổ đăng ký đất đai (Czech Land Registry) được điều chỉnh bởi Luật về Sổ đăng ký đất đai Tiểu luật 256/2013 Sb. Tìm hiểu chi tiết về việc ghi chép trong hướng dẫn Katastr nemovitostí.

Không thể hứa kết quả hợp pháp hóa trước. Một đánh giá trung thực nghe giống như "dựa trên thông tin có sẵn, hợp pháp hóa có khả năng" hoặc "không chắc chắn", không bao giờ "chắc chắn".

Công trình không có giấy phép được định giá như thế nào khi mua lại

Định giá dựa trên giá trị của mảnh đất và công trình trong tình trạng bình thường, và từ đó trừ đi rủi ro và chi phí. Đối với công trình không có tài liệu, thường xem xét:

• dự kiến chi phí cho việc độ quỹ, tài liệu và quy trình tại cơ quan xây dựng,
• thời gian mà hợp pháp hóa sẽ mất,
• sự không chắc chắn của kết quả, tức là khả năng công trình không thể được phép,
• tình trạng kỹ thuật của công trình và các sửa chữa cần thiết,
• giá trị của mảnh đất, thường tạo nên một phần đáng kể của giá đối với các công trình nông thôn.

Do đó, giá mua một ngôi nhà bản địa cũ không có giấy tờ khác với giá mua một ngôi nhà đã được thẩm duyệt. Đó không phải là hình phạt vì thiếu tài liệu, mà là chấp nhận rủi ro mà người bán sẽ phải chịu khác đi. Chúng tôi sẽ trình bày từng tính toán cho bạn bằng văn bản với các chi tiết, bạn sẽ nhận được giá mua trong vòng 24 giờ và nó không có tính ràng buộc. Hướng dẫn cơ bản cũng được cung cấp bởi định giá tài sản trực tuyến miễn phí, nhưng đối với các công trình không có tài liệu, luôn cần phải bổ sung chi tiết.

Cách mua lại từng bước

Quy trình mua lại một ngôi nhà bản địa cũ hoặc nhà không có tài liệu không khác nhiều so với mua lại bình thường, chỉ dành nhiều thời gian cho kiểm soát pháp lý.

1. Gửi địa chỉ, số trang sổ sở hữu và mô tả tình trạng bao gồm các phần mở rộng đã biết.
2. Sổ đăng ký đất đai (Czech Land Registry), tài liệu xây dựng và mối liên hệ sở hữu với mảnh đất sẽ được kiểm tra.
3. Bạn sẽ nhận được giá mua bằng văn bản với chi tiết về cách tính giá.
4. Khi ký hợp đồng mua bán, có thể thanh toán trước đến 1.000.000 Kč. Tiền được chuyển khoản thông qua ký quỹ luật sư, vì thanh toán tiền mặt được giới hạn bởi Luật Tiểu luật 254/2004 Sb. đến 270.000 Kč một ngày.
5. Đơn đề nghị đăng ký được gửi đến Sổ đăng ký đất đai. Quyền sở hữu chỉ chuyển nhượng khi đăng ký; cơ quan Sổ đăng ký không được quyết định trước khi trôi qua 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu, thời gian trung bình là khoảng 22 ngày.

Dịch vụ pháp lý và ký quỹ luật sư có giá, không có phí. Bạn có thể từ chối thương lượng trước khi ký hợp đồng. Toàn bộ quy trình được mô tả trên trang Làm thế nào để mua lại hoạt động và trang pháp lý Dịch vụ pháp lý hoàn chỉnh. Chúng tôi xử lý các công trình loại này chẳng hạn như trong mua lại nhà và ngôi nhà bản địa.

Cần chuẩn bị gì và cần lưu ý cái gì

Nếu bạn đang xem xét bán, hãy chuẩn bị trang sổ sở hữu, ảnh chụp bản đồ katastrn (Czech Land Registry), kế hoạch cũ có thể có, ảnh chụp và thông tin về khi nào và cái gì đã được thêm vào. Không che giấu gì; khiếm khuyết ẩn sau này dẫn đến tranh chấp và trách nhiệm của người bán theo Luật Dân sự Tiểu luật 89/2012 Sb.

Tác động thuế của việc bán phụ thuộc vào Luật về thuế thu nhập Tiểu luật 586/1992 Sb., đặc biệt là bao lâu bạn sở hữu tài sản và liệu bạn có sống trong nó hay không. Xác minh tình huống cụ thể của bạn với Cơ quan Thuế hoặc cố vấn thuế. Thuế nhập tài sản bất động sản đã được hủy bỏ theo Luật Tiểu luật 386/2020 Sb.