Thu mua căn hộ tại Praha diễn ra thế nào: từng bước từ chào giá đến đăng ký vào katastr nemovitostí

Lộ trình thu mua căn hộ tại Praha trong một cái nhìn

Chủ căn hộ thường quan tâm đến hai điều: mình sẽ trải qua những gì và khi nào nhận được tiền. Toàn bộ quy trình gồm các bước sau:

1. Gửi yêu cầu và hồ sơ. Bạn mô tả căn hộ, địa chỉ và các khoản ràng buộc (nếu có).
2. Bản chào giá bằng văn bản trong 24 giờ kèm bảng diễn giải cách tính. Bản chào giá không ràng buộc.
3. Xem căn hộ và kiểm tra tình trạng pháp lý.
4. Hợp đồng mua bán (kupní smlouva) và khi ký nhận tiền đặt cọc tới 1 000 000 Kč.
5. Gửi phần còn lại của giá vào ký quỹ luật sư (advokátní úschova).
6. Nộp đề nghị đăng ký (návrh na vklad) vào katastr nemovitostí.
7. Hoàn tất vklad, bàn giao căn hộ và giải ngân phần còn lại theo hợp đồng.

Mô tả chung về toàn bộ quy trình bạn có thể xem tại trang Jak funguje výkup nemovitosti. Bài viết này tập trung vào căn hộ ở Praha.

Bản chào giá: bạn nhận được gì trong 24 giờ

Sau khi bạn gửi thông tin về căn hộ, bạn sẽ nhận được bản chào giá bằng văn bản trong vòng 24 giờ. Bản này không chỉ có con số cuối cùng mà còn có bảng diễn giải cách tính, cho thấy giá được hình thành như thế nào. Nhờ vậy bạn có thể so sánh với ước tính của chính mình hoặc với chào giá khác. Nếu muốn biết trước giá trị tham khảo, hãy dùng định giá online miễn phí.

Bản chào giá không ràng buộc. Bạn chưa ký gì cả và quyết định hoàn toàn thuộc về bạn. Thị trường Praha khác nhau tùy khu vực, tình trạng tòa nhà và hình thức sở hữu, nên không thể định giá nếu thiếu thông tin cụ thể. Điều quan trọng là bảng diễn giải phải dễ hiểu và cho thấy rõ những yếu tố đã ảnh hưởng đến giá, ví dụ tình trạng căn hộ hoặc các khoản ràng buộc.

Kiểm tra căn hộ, hợp đồng mua bán và tiền đặt cọc

Trước khi ký, tình trạng pháp lý của căn hộ sẽ được kiểm tra: trích lục katastr nemovitostí, quyền thế chấp (zástavní právo), thi hành án (exekuce), quyền hạn chế vật quyền (věcné břemeno) hoặc quan hệ thuê nhà. Nếu bạn muốn biết katastr ghi nhận những gì, hãy xem hướng dẫn cơ bản tại Katastr nemovitostí.

Hợp đồng mua bán tuân theo Bộ luật Dân sự số 89/2012 Sb. Khi ký hợp đồng có thể chi trả tiền đặt cọc tới 1 000 000 Kč. Phần còn lại của giá mua được gửi vào ký quỹ luật sư (advokátní úschova), giúp giảm đáng kể rủi ro bên kia không thực hiện nghĩa vụ. Tuy vậy, rủi ro không mất hoàn toàn, chẳng hạn điều kiện giải ngân có thể bị tranh chấp hoặc đề nghị vklad bị bác. Vì thế điều quan trọng là các điều kiện ký quỹ phải được ghi rõ trong hợp đồng. Dịch vụ pháp lý và ký quỹ đã nằm trong giá, không phát sinh phí khác; chi tiết xem tại trang Kompletní právní servis.

Thanh toán luôn phải thực hiện không dùng tiền mặt. Luật về hạn chế thanh toán bằng tiền mặt số 254/2004 Sb. giới hạn thanh toán tiền mặt ở 270 000 Kč mỗi ngày, vì vậy không thể trả toàn bộ giá căn hộ bằng tiền mặt. Nếu ai đó đề nghị trả giá mua bằng tiền mặt, đó là dấu hiệu cảnh báo.

Vklad vào katastr: khi nào người mua trở thành chủ sở hữu

Việc ký hợp đồng chưa làm ai trở thành chủ sở hữu mới của căn hộ. Quyền sở hữu chỉ chuyển giao khi vklad (đăng ký) vào katastr nemovitostí hoàn tất. Đề nghị đăng ký được nộp cho katastrální úřad (Cục Địa chính, Czech Cadastral Office) và tuân theo luật địa chính số 256/2013 Sb.

Katastrální úřad không được quyết định về vklad sớm hơn 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu. Thời gian vklad trung bình khoảng 22 ngày, nhưng đó chỉ là con số trung bình, không phải cam kết. Thời gian thực tế phụ thuộc vào khối lượng công việc của cơ quan và việc đề nghị có đầy đủ, không sai sót hay không. Hồ sơ đầy đủ cùng hợp đồng được soạn đúng giúp tránh những chậm trễ không đáng có.

Chính khoảng thời gian này là lý do phần còn lại của giá được giữ trong ký quỹ. Số tiền được giải ngân theo điều kiện hợp đồng, thường sau khi vklad hoàn tất và căn hộ được bàn giao.

Căn hộ hợp tác xã và căn hộ sở hữu cá nhân: khác nhau ở đâu

Căn hộ sở hữu cá nhân (byt v osobním vlastnictví) là đơn vị căn hộ được ghi trong katastr. Việc chuyển nhượng thực hiện bằng hợp đồng mua bán và vklad như đã mô tả ở trên. Nếu căn hộ thuộc tài sản chung của vợ chồng (společné jmění manželů), cần có sự đồng thuận của cả hai theo Bộ luật Dân sự số 89/2012 Sb. Với đồng sở hữu, phải có sự tham gia của tất cả các đồng sở hữu hoặc xử lý riêng việc thu mua phần sở hữu.

Căn hộ hợp tác xã (družstevní byt) không có chủ sở hữu được ghi trong katastr như một đơn vị căn hộ. Chủ sở hữu căn hộ vẫn là hợp tác xã (družstvo), còn bạn nắm giữ quyền và nghĩa vụ thành viên. Vì vậy việc chuyển nhượng theo quy trình khác với vklad; điều quan trọng là điều lệ hợp tác xã (stanovy), sự đồng ý của hợp tác xã (nếu cần) và việc thanh toán các khoản nợ với hợp tác xã, ví dụ tiền tạm ứng dịch vụ. Do không phụ thuộc vào thời hạn của katastr nên lộ trình thời gian có thể khác. Xem tổng quan tại trang Výkup bytů.

Danh sách giấy tờ và những điều cần kiểm tra trước khi ký

Hãy chuẩn bị các giấy tờ sau để tiết kiệm thời gian:

• giấy tờ tùy thân,
• giấy chứng nhận quyền sở hữu (list vlastnictví) hoặc thông tin về căn hộ (với căn hộ hợp tác xã: giấy tờ thành viên và điều lệ),
• hợp đồng mà bạn đã dùng để có được căn hộ,
• xác nhận tình trạng thanh toán cho hợp tác xã hoặc hội chủ sở hữu (společenství vlastníků),
• thông tin về thế chấp, thi hành án và người thuê,
• chứng nhận năng lượng (nếu có), chìa khóa và thông tin truy cập.

Và trước khi ký, hãy kiểm tra:

• bảng diễn giải cách tính khớp với bản chào giá,
• hợp đồng có điều khoản ký quỹ và thời hạn giải ngân tiền,
• thanh toán được thực hiện không dùng tiền mặt,
• ai thanh toán các khoản nợ được bảo đảm bằng căn hộ và chúng được trả từ giá mua như thế nào,
• khi nào bạn bàn giao căn hộ và ai chịu chi phí cho đến lúc bàn giao.

Thuế chuyển nhượng bất động sản (daň z nabytí nemovitých věcí) đã bị bãi bỏ theo luật số 386/2020 Sb. Thuế thu nhập từ việc bán nhà tuân theo luật số 586/1992 Sb. và phụ thuộc, chẳng hạn, vào thời hạn nắm giữ (časový test) và việc căn hộ có dùng để ở hay không. Hãy luôn kiểm tra tình huống cụ thể của bạn với cơ quan thuế (Finanční správa) hoặc chuyên viên tư vấn thuế.

Khi nào bạn nhận được tiền và khi nào có thể rút lui

Tiền đến theo hai giai đoạn: tiền đặt cọc khi ký hợp đồng và phần còn lại từ ký quỹ luật sư theo điều kiện hợp đồng, thường là sau khi vklad vào katastr hoàn tất. Do đó hãy tính rằng việc thanh toán dứt điểm gắn với thời gian của thủ tục tại katastr.

Trước khi ký hợp đồng, bạn có thể rút lui khỏi cuộc đàm phán vì bản chào giá không ràng buộc. Sau khi ký, các điều khoản hợp đồng sẽ ràng buộc bạn, vì vậy hãy đọc kỹ và yêu cầu giải thích mọi điểm chưa rõ. Nếu căn hộ đang có nợ hoặc bị thi hành án, quy trình sẽ khác; xem thêm tại trang Výkup nemovitostí v exekuci. Tổng quan cho thủ đô có tại trang Výkup nemovitostí Praha, hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua trang Kontakty.