Jak probíhá výkup bytu v Praze krok za krokem: od nabídky po vklad do katastru

Časová osa výkupu bytu v Praze přehledně

Majitele bytu obvykle zajímají dvě věci: co ho čeká a kdy uvidí peníze. Celý proces má tyto kroky:

1. Poptávka a podklady. Popíšete byt, adresu a případné zatížení.
2. Písemná nabídka do 24 hodin s rozpisem výpočtu. Je nezávazná.
3. Prohlídka a ověření právního stavu bytu.
4. Kupní smlouva a při jejím podpisu záloha až 1 000 000 Kč.
5. Uložení zbytku ceny do advokátní úschovy.
6. Návrh na vklad do katastru nemovitostí.
7. Vklad, předání bytu a uvolnění zbytku ceny podle smlouvy.

Obecný popis celého procesu najdete také na stránce Jak funguje výkup nemovitosti. Tento článek se soustředí na pražský byt.

Nabídka: co dostanete do 24 hodin

Po zaslání údajů o bytu dostanete písemnou nabídku do 24 hodin. Neobsahuje jen výslednou částku, ale také rozpis výpočtu, ze kterého je vidět, jak se k ceně došlo. Díky tomu ji můžete porovnat s vlastním odhadem nebo s jinou nabídkou. Pokud si chcete nejprve zjistit orientační hodnotu, využijte online ocenění zdarma.

Nabídka je nezávazná. Nic nepodepisujete a rozhodnutí je jen na vás. Pražský trh se liší podle lokality, stavu domu i typu vlastnictví, proto se cena nedá určit bez konkrétních údajů. Zásadní je, aby byl rozpis srozumitelný a aby z něj bylo patrné, co se do ceny promítlo, například stav bytu nebo zatížení.

Ověření bytu, kupní smlouva a záloha

Před podpisem se prověřuje právní stav bytu: výpis z katastru nemovitostí, případná zástavní práva, exekuce, věcná břemena nebo nájemní vztahy. Kdo chce vědět, co katastr eviduje, najde základy v průvodci Katastr nemovitostí.

Kupní smlouva se řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. Při jejím podpisu může být vyplacena záloha až 1 000 000 Kč. Zbytek kupní ceny se ukládá do advokátní úschovy, která riziko, že druhá strana nesplní svou část, výrazně snižuje. Úplně ho však nevylučuje, protože například podmínky uvolnění peněz mohou být sporné nebo může být vklad zamítnut. Proto je důležité mít podmínky úschovy ve smlouvě jasně popsané. Právní servis a úschova jsou v ceně, bez dalších poplatků; podrobnosti jsou na stránce Kompletní právní servis.

Platba by měla vždy proběhnout bezhotovostně. Zákon o omezení plateb v hotovosti č. 254/2004 Sb. omezuje hotovostní platbu na 270 000 Kč za den, takže celou cenu bytu hotově zaplatit nelze. Pokud vám někdo nabízí zaplacení kupní ceny v hotovosti, je to varovný signál.

Vklad do katastru: kdy se kupující stává vlastníkem

Podpisem smlouvy se vlastníkem bytu ještě nestává nikdo nový. Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se podává ke katastrálnímu úřadu a řídí se katastrálním zákonem č. 256/2013 Sb.

Katastrální úřad nesmí o vkladu rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka. Průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní, jde ale o průměr, ne o slib. Konkrétní délka závisí na vytížení úřadu a na tom, zda je návrh úplný a bez vad. Úplný návrh s doloženými podklady a správně připravenou smlouvou přitom pomáhá předejít prodlevám, které by řízení zbytečně protáhly.

Právě tato lhůta je důvod, proč se zbytek ceny drží v úschově. Uvolní se podle podmínek smlouvy, typicky po provedení vkladu a předání bytu.

Družstevní a osobní vlastnictví: v čem je rozdíl

Byt v osobním vlastnictví je jednotka zapsaná v katastru. Převádí se kupní smlouvou a vkladem, jak je popsáno výše. Pokud byt patří do společného jmění manželů, je potřeba počítat s jejich společným jednáním podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. U spoluvlastnictví je třeba zapojit všechny spoluvlastníky nebo řešit samostatně výkup podílu.

Družstevní byt nemá vlastníka zapsaného v katastru jako jednotku. Majitelem bytu zůstává družstvo a vy držíte členská práva a povinnosti. Převádí se proto jiným postupem, než je vklad, a podstatné jsou stanovy družstva, případný souhlas družstva a vyrovnání závazků vůči němu, například záloh na služby. Časová osa se tak může lišit, protože se neodvíjí od lhůt katastru. Přehled najdete na stránce Výkup bytů.

Kontrolní seznam dokumentů a co si ověřit před podpisem

Připravte si tyto podklady, ušetříte čas:

• průkaz totožnosti,
• list vlastnictví nebo údaje o bytě (u družstevního bytu dokument o členství a stanovy),
• smlouvu, kterou jste byt nabyli,
• potvrzení o stavu plateb družstvu nebo společenství vlastníků,
• informace o zástavách, exekucích a nájemcích,
• energetický štítek, pokud jej máte, a klíče či přístupové údaje.

A před podpisem si ověřte:

• že rozpis výpočtu odpovídá nabídce,
• že smlouva obsahuje úschovu a termín uvolnění peněz,
• že platba proběhne bezhotovostně,
• kdo hradí případné dluhy zajištěné na bytě a jak se vyplatí z ceny,
• kdy předáváte byt a kdo nese náklady do předání.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Daň z příjmu z prodeje se řídí zákonem č. 586/1992 Sb. a závisí například na časovém testu a využití bytu k bydlení. Konkrétní situaci vždy ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.

Kdy dostanete peníze a kdy můžete odstoupit

Peníze přicházejí ve dvou fázích: záloha při podpisu smlouvy a zbytek z advokátní úschovy podle podmínek smlouvy, obvykle po vkladu do katastru. Počítejte tedy s tím, že konečné vyrovnání je spojeno s délkou katastrálního řízení.

Do podpisu smlouvy můžete od jednání odstoupit, protože nabídka je nezávazná. Po podpisu už vás zavazují podmínky smlouvy, proto ji čtěte pečlivě a nechte si vysvětlit vše nejasné. Pokud je byt zatížený dluhem nebo exekucí, postup se liší; více najdete na stránce Výkup nemovitostí v exekuci. Obecný přehled pro hlavní město je na stránce Výkup nemovitostí Praha, případně nás můžete oslovit přes stránku Kontakty.