Výpis z katastru nemovitostí online: jak ho získat a co v něm před prodejem zkontrolovat

Proč je výpis z katastru základ každého prodeje

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. eviduje nemovité věci, jejich vlastníky a práva, která se k nemovitostem váží. Veřejnost katastru znamená, že údaje v něm si může zjistit každý, bez prokazování právního zájmu. Kupující tak nemusí věřit pouze tomu, co řekne prodávající, a prodávající zase může předem odhalit překážky, které by prodej zdržely.

Pro rychlý prodej je to zásadní. Zástavní právo, exekuce nebo nesrovnalost ve vlastnictví určují, jak dlouho prodej potrvá a zda ho lze vůbec dokončit bez předchozího vypořádání. Obecný přehled o evidenci najdete v průvodci Katastr nemovitostí: průvodce pro vlastníky, tento článek se soustředí na kontrolu před podpisem kupní smlouvy.

Jak získat výpis z katastru online krok za krokem

Nejrychlejší cestou je aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí na adrese nahlizenidokn.cuzk.gov.cz, kterou provozuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Postup je jednoduchý:

1. Otevřete aplikaci a zvolte vyhledání nemovitosti. Podle typu věci hledáte přes parcelu, budovu nebo jednotku (byt).
2. Zadejte katastrální území a číslo parcely, popřípadě čísla popisného či jednotky. Adresu lze využít u budov a bytů.
3. Zobrazte list vlastnictví. V přehledu najdete vlastníky, seznam nemovitostí a zapsaná omezení.
4. Uložte nebo vytiskněte zobrazený údaj pro vlastní potřebu a pro jednání s druhou stranou.

Samotné zobrazení údajů je určeno k informaci. Pokud potřebujete výpis jako úředně ověřený dokument, například pro banku nebo soud, vyžádejte si ho způsobem, který katastrální úřad pro takové výpisy stanoví. Případné správní poplatky si ověřte u katastru, na tomto místě je záměrně neuvádíme.

Hledáte-li podle jména vlastníka, počítejte s tím, že přístup k vyhledávání podle osob je omezen. Spolehlivější je vždy hledat podle nemovitosti.

Jak číst list vlastnictví

List vlastnictví je rozdělen do částí. Pro prodej jsou nejdůležitější tyto:

• Část A – vlastníci a jiní oprávnění. Zkontrolujte jméno, popřípadě název a podíly. Pokud je vlastníků více, prodej celé nemovitosti vyžaduje souhlas všech nebo prodej jen vlastního podílu.
• Část B – nemovitosti. Ověřte druh pozemku, způsob využití, výměru a to, zda stavba stojí na pozemku téhož vlastníka. Rozdíl mezi skutečným stavem a zápisem může komplikovat financování i ocenění.
• Část B1 – jiná práva. Zde se vedou například práva, která nejsou součástí nemovitosti jako takové.
• Část C – omezení vlastnického práva. Klíčová část: zástavní práva, věcná břemena, zákazy zcizení, exekuční příkazy a podobně.
• Část D – jiné zápisy. Informativní poznámky, které se k nemovitosti vážou.
• Část E – nabývací tituly. Ukazuje, na jakém základě vlastník nemovitost nabyl, například koupí nebo děděním.

Na začátku výpisu se zobrazují také plomby, tedy upozornění na řízení, které u katastru probíhá a může změnit zápis.

Co ovlivní rychlý prodej nejvíce

Shoda vlastníka s prodávajícím

Smlouvu může uzavřít jen ten, kdo je oprávněn s nemovitostí nakládat. Jméno ve výpisu srovnejte s občanským průkazem. U manželů ověřte, zda nemovitost nespadá do společného jmění, kde občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v některých případech vyžaduje souhlas obou manželů.

Zástavní právo

Hypotéka nebo jiný zástavní věřitel nebrání prodeji sama o sobě, ale je třeba vyřešit, jak bude dluh splacen a zástava vymazána. Proto se platba běžně řeší přes advokátní úschovu, z níž se nejprve uspokojí věřitel.

Exekuce a insolvence

Exekuční příkaz zapsaný na nemovitost podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. prodej výrazně komplikuje a vyžaduje jednání s exekutorem. Zápis o insolvenci dlužníka se řídí insolvenčním zákonem č. 182/2006 Sb. a stav řízení ověříte také v insolvenčním rejstříku. Jak takovou situaci řešíme, popisuje stránka Výkup nemovitostí v exekuci.

Věcná břemena

Právo bydlení, cesty nebo vedení sítí přechází na kupujícího spolu s nemovitostí a snižuje její využitelnost. Je nutné vědět, zda jde o břemeno na dobu života oprávněného, nebo časově neomezené.

Spoluvlastnictví a dědictví

Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno již dříve. Pokud podíl vznikl děděním, trvá předkupní právo jen po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Při prodeji podílu proto ověřte, kdy a jak podíl vznikl; více viz Výkup podílů nemovitostí.

Plomby a vklad: proč kontrolovat i těsně před podpisem

Právo k nemovitosti se mění zápisem vkladem. Vlastnické právo kupujícího vznikne až vkladem do katastru, přičemž jeho účinky nastávají ke dni, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu. Úřad podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka. Průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.

Plomba ukazuje, že u katastru je rozpracované jiné řízení, například jiný návrh na vklad nebo záznam. Pokud ji uvidíte před podpisem, zjistěte, čeho se týká. Může jít o neškodnou změnu, ale také o převod či zástavu, která by se zapsala před vaším vkladem a ovlivnila pořadí práv.

Proto je rozumné list vlastnictví zkontrolovat:

1. při první nabídce a prohlídce nemovitosti,
2. bezprostředně před podpisem kupní smlouvy,
3. v době řízení o vkladu, aby bylo vidět, zda se nezměnil stav.

Platba a ochrana kupujícího i prodávajícího

I čistý výpis je jen součástí jistoty. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.), proto seriózní výkup probíhá bezhotovostně přes advokátní úschovu. Peníze se uvolní až po splnění podmínek, tedy po zápisu vkladu. U nás je právní servis včetně advokátní úschovy v ceně a bez poplatků, podrobnosti jsou na stránce Kompletní právní servis.

Při prodeji nás výpis z katastru zajímá už při prvním posouzení. Písemnou nabídku s rozpisem výpočtu dostanete do 24 hodin, je nezávazná a do podpisu smlouvy lze odstoupit. Při podpisu kupní smlouvy je možná záloha až 1 000 000 Kč. Celý postup vysvětluje stránka Jak funguje výkup nemovitosti, rychlou variantu popisuje Výkup nemovitostí ihned.

O daních z příjmů z prodeje nemovitosti, například o časovém testu a podmínkách bydlení, rozhoduje zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. Konkrétní situaci proberte s Finanční správou nebo daňovým poradcem. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.