Extrait du cadastre tchèque en ligne : comment l'obtenir et que vérifier avant de vendre

Pourquoi l'extrait du cadastre est la base de toute vente

Le katastr nemovitostí (Czech Land Registry, le cadastre tchèque) est un registre public qui, selon la loi cadastrale n° 256/2013 Sb., recense les biens immobiliers, leurs propriétaires et les droits qui s'y rattachent. Le caractère public signifie que chacun peut consulter ces données sans justifier d'un intérêt juridique. L'acheteur n'a donc pas à se fier uniquement aux dires du vendeur, et le vendeur peut repérer à l'avance les obstacles susceptibles de retarder la vente.

Pour une vente rapide, c'est déterminant. Une hypothèque, une saisie ou une anomalie dans la propriété décident de la durée de la vente, voire de la possibilité de la mener à terme sans régularisation préalable. Pour une vue d'ensemble du registre, consultez le guide Katastr nemovitostí: průvodce pro vlastníky ; le présent article porte sur le contrôle avant la signature du contrat de vente.

Obtenir un extrait du cadastre en ligne, étape par étape

La voie la plus rapide est l'application Nahlížení do katastru nemovitostí, à l'adresse nahlizenidokn.cuzk.gov.cz, exploitée par l'Office tchèque de géodésie et du cadastre (Český úřad zeměměřický a katastrální). La procédure est simple :

1. Ouvrez l'application et choisissez la recherche d'un bien. Selon le type de bien, vous cherchez par parcelle, bâtiment ou unité (appartement).
2. Saisissez la commune cadastrale (katastrální území) et le numéro de la parcelle, ou le numéro de bâtiment (číslo popisné) ou d'unité. L'adresse peut servir pour les bâtiments et appartements.
3. Affichez le feuillet de propriété (list vlastnictví). Vous y trouverez les propriétaires, la liste des biens et les restrictions inscrites.
4. Enregistrez ou imprimez les données affichées pour votre usage et pour vos échanges avec l'autre partie.

L'affichage des données est fourni à titre informatif. Si vous avez besoin d'un extrait officiellement certifié, par exemple pour une banque ou un tribunal, demandez-le selon la procédure prévue par l'office du cadastre. Vérifiez auprès du cadastre les éventuels frais administratifs ; nous ne les indiquons volontairement pas ici.

Si vous cherchez par nom de propriétaire, sachez que l'accès à la recherche par personne est restreint. Il est toujours plus fiable de chercher à partir du bien.

Comment lire le feuillet de propriété

Le list vlastnictví (feuillet de propriété) est divisé en parties. Pour une vente, les plus importantes sont :

• Partie A – propriétaires et autres titulaires de droits. Vérifiez le nom ou la dénomination et les quotes-parts. S'il y a plusieurs propriétaires, la vente du bien entier requiert l'accord de tous, sinon seule la quote-part de chacun peut être vendue.
• Partie B – biens immobiliers. Vérifiez la nature du terrain, son usage, sa superficie et si la construction se trouve sur un terrain du même propriétaire. Un écart entre l'état réel et l'inscription peut compliquer le financement comme l'évaluation.
• Partie B1 – autres droits. On y inscrit par exemple des droits qui ne font pas partie du bien en tant que tel.
• Partie C – restrictions du droit de propriété. La partie clé : hypothèques, servitudes, interdictions d'aliéner, ordonnances de saisie, etc.
• Partie D – autres inscriptions. Remarques informatives liées au bien.
• Partie E – titres d'acquisition. Indique sur quelle base le propriétaire a acquis le bien, par exemple par achat ou par succession.

En tête de l'extrait figurent aussi les plomby (littéralement « plombs » ou scellés), c'est-à-dire des avertissements signalant une procédure en cours au cadastre, susceptible de modifier l'inscription.

Ce qui pèse le plus sur une vente rapide

Identité entre propriétaire et vendeur

Seule la personne habilitée à disposer du bien peut conclure le contrat. Comparez le nom figurant sur l'extrait avec la pièce d'identité. Pour les époux, vérifiez si le bien relève de la communauté de biens (společné jmění manželů) : le Code civil n° 89/2012 Sb. exige dans certains cas l'accord des deux conjoints.

Hypothèque (zástavní právo)

Un prêt hypothécaire ou un autre créancier gagiste n'empêche pas la vente en soi, mais il faut régler comment la dette sera remboursée et la garantie radiée. C'est pourquoi le paiement passe couramment par un séquestre d'avocat (advokátní úschova), qui désintéresse d'abord le créancier.

Saisie et insolvabilité (exekuce, insolvence)

Une ordonnance de saisie (exekuční příkaz) inscrite sur le bien, selon le code de l'exécution forcée n° 120/2001 Sb., complique fortement la vente et impose de négocier avec l'huissier (exekutor). Une inscription d'insolvabilité du débiteur relève de la loi sur l'insolvabilité n° 182/2006 Sb. ; l'état de la procédure se vérifie aussi dans le registre d'insolvabilité. La façon dont nous traitons ces situations est décrite sur la page Výkup nemovitostí v exekuci.

Servitudes (věcná břemena)

Un droit d'habitation, de passage ou de passage de réseaux est transmis à l'acheteur avec le bien et en réduit l'usage. Il faut savoir si la servitude est viagère (pour la durée de vie du bénéficiaire) ou sans limite de durée.

Indivision et succession

Le droit de préemption général des co-indivisaires a été supprimé précédemment. Lorsque la quote-part provient d'une succession, le droit de préemption ne dure que six mois à compter de la naissance de l'indivision (§ 1124 du Code civil n° 89/2012 Sb.). Pour une vente de quote-part, vérifiez donc quand et comment elle est née ; voir aussi Výkup podílů nemovitostí.

Plomby et inscription (vklad) : pourquoi vérifier juste avant la signature

Le droit sur un bien change par une inscription appelée vklad. Le droit de propriété de l'acheteur naît seulement avec l'inscription au cadastre, ses effets remontant toutefois au jour où la demande est parvenue à l'office du cadastre. Selon la loi cadastrale n° 256/2013 Sb., l'office ne peut statuer avant 20 jours après l'avis au propriétaire. La durée moyenne d'une inscription est d'environ 22 jours.

Une plomba indique qu'une autre procédure est en cours au cadastre, par exemple une autre demande d'inscription (vklad) ou de mention (záznam). Si vous la voyez avant la signature, découvrez ce qu'elle concerne. Il peut s'agir d'une modification sans conséquence, mais aussi d'un transfert ou d'une garantie qui serait inscrit avant votre inscription et influerait sur le rang des droits.

Il est donc prudent de contrôler le feuillet de propriété :

1. dès la première offre et la visite du bien,
2. immédiatement avant la signature du contrat de vente,
3. pendant la procédure d'inscription, pour voir si la situation a changé.

Paiement et protection de l'acheteur comme du vendeur

Même un extrait vierge ne représente qu'une partie de la sécurité. Le paiement en espèces est limité à 270 000 CZK par jour (loi n° 254/2004 Sb.) ; un rachat sérieux se fait donc par virement via un séquestre d'avocat. Les fonds ne sont libérés qu'une fois les conditions remplies, c'est-à-dire après l'inscription au cadastre. Chez nous, le service juridique, séquestre d'avocat compris, est inclus dans le prix et sans frais ; détails sur la page Kompletní právní servis.

Lors d'une vente, l'extrait du cadastre nous intéresse dès la première évaluation. Vous recevez en 24 heures une offre écrite avec le détail du calcul, sans engagement, et vous pouvez vous rétracter jusqu'à la signature du contrat. À la signature du contrat de vente, un acompte pouvant atteindre 1 000 000 CZK est possible. La procédure complète est expliquée sur la page Jak funguje výkup nemovitosti, et la variante rapide sur Výkup nemovitostí ihned.

L'impôt sur le revenu tiré de la vente d'un bien, par exemple le test de durée de détention et les conditions d'habitation, relève de la loi sur l'impôt sur le revenu n° 586/1992 Sb. Discutez de votre situation avec l'administration fiscale (Finanční správa) ou un conseiller fiscal. La taxe sur l'acquisition de biens immobiliers (daň z nabytí nemovitých věcí) a été supprimée par la loi n° 386/2020 Sb.