Katasterauszug online in Tschechien: So erhalten Sie ihn und das sollten Sie vor dem Verkauf prüfen

Warum der Katasterauszug die Grundlage jedes Verkaufs ist

Das Kataster (katastr nemovitostí – Czech Land Registry) ist ein öffentliches Verzeichnis, das nach dem Katastergesetz Nr. 256/2013 Slg. Immobilien, ihre Eigentümer und die damit verbundenen Rechte erfasst. Öffentlich bedeutet: Die Daten kann jeder einsehen, ohne ein rechtliches Interesse nachweisen zu müssen. Käufer müssen sich also nicht allein auf die Angaben des Verkäufers verlassen, und Verkäufer können Hindernisse, die den Verkauf verzögern würden, im Voraus erkennen.

Für einen schnellen Verkauf ist das entscheidend. Ein Pfandrecht, eine Zwangsvollstreckung oder eine Unstimmigkeit beim Eigentum bestimmen, wie lange der Verkauf dauert und ob er ohne vorherige Klärung überhaupt abgeschlossen werden kann. Einen allgemeinen Überblick über die Registrierung finden Sie im Leitfaden Katastr nemovitostí: průvodce pro vlastníky; dieser Artikel konzentriert sich auf die Prüfung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags.

So erhalten Sie den Katasterauszug online – Schritt für Schritt

Am schnellsten geht es über die Anwendung „Nahlížení do katastru nemovitostí“ unter nahlizenidokn.cuzk.gov.cz, die vom Tschechischen Amt für Vermessung und Kataster (Český úřad zeměměřický a katastrální) betrieben wird. So gehen Sie vor:

1. Öffnen Sie die Anwendung und wählen Sie die Suche nach Immobilien. Je nach Art suchen Sie über Flurstück (parcela), Gebäude oder Einheit (Wohnung).
2. Geben Sie das Katastralgebiet und die Nummer des Flurstücks, ggf. die Hausnummer (číslo popisné) oder Einheitsnummer ein. Bei Gebäuden und Wohnungen können Sie auch die Adresse nutzen.
3. Rufen Sie das Eigentumsblatt (list vlastnictví) auf. In der Übersicht sehen Sie Eigentümer, die Liste der Immobilien und eingetragene Beschränkungen.
4. Speichern oder drucken Sie die angezeigten Daten für eigene Zwecke und für Gespräche mit der Gegenseite.

Die bloße Anzeige dient der Information. Benötigen Sie den Auszug als amtlich beglaubigtes Dokument, etwa für eine Bank oder ein Gericht, fordern Sie ihn auf dem Weg an, den das Katasteramt für solche Auszüge vorsieht. Mögliche Verwaltungsgebühren klären Sie bitte direkt beim Katasteramt; wir nennen sie hier bewusst nicht.

Wenn Sie nach dem Namen eines Eigentümers suchen wollen: Der Zugang zur Personensuche ist eingeschränkt. Verlässlicher ist stets die Suche nach der Immobilie.

So lesen Sie das Eigentumsblatt (list vlastnictví)

Das Eigentumsblatt ist in Teile gegliedert. Für den Verkauf sind diese am wichtigsten:

• Teil A – Eigentümer und andere Berechtigte. Prüfen Sie Name bzw. Firma und Anteile. Bei mehreren Eigentümern erfordert der Verkauf der gesamten Immobilie die Zustimmung aller, oder es wird nur der eigene Anteil verkauft.
• Teil B – Immobilien. Prüfen Sie Grundstücksart, Nutzungsart, Fläche und ob das Gebäude auf einem Grundstück desselben Eigentümers steht. Abweichungen zwischen tatsächlichem Zustand und Eintrag können Finanzierung und Bewertung erschweren.
• Teil B1 – andere Rechte. Hier werden zum Beispiel Rechte geführt, die nicht Bestandteil der Immobilie selbst sind.
• Teil C – Beschränkungen des Eigentumsrechts. Der Schlüsselteil: Pfandrechte, Dienstbarkeiten (věcná břemena), Veräußerungsverbote, Vollstreckungsbeschlüsse und Ähnliches.
• Teil D – sonstige Eintragungen. Informative Vermerke zur Immobilie.
• Teil E – Erwerbstitel. Zeigt, auf welcher Grundlage der Eigentümer erworben hat, zum Beispiel durch Kauf oder Erbschaft.

Zu Beginn des Auszugs werden außerdem Plomben (plomby) angezeigt, also Hinweise auf ein beim Kataster laufendes Verfahren, das den Eintrag ändern kann.

Was einen schnellen Verkauf am stärksten beeinflusst

Übereinstimmung von Eigentümer und Verkäufer

Den Vertrag darf nur schließen, wer über die Immobilie verfügen darf. Vergleichen Sie den Namen im Auszug mit dem Ausweis. Bei Ehepartnern prüfen Sie, ob die Immobilie zum gemeinsamen Vermögen (společné jmění manželů) gehört; dann verlangt das Bürgerliche Gesetzbuch Nr. 89/2012 Slg. in manchen Fällen die Zustimmung beider Ehegatten.

Pfandrecht

Eine Hypothek oder ein anderes Pfandrecht verhindert den Verkauf nicht von sich aus, es muss aber geklärt werden, wie die Schuld getilgt und das Pfandrecht gelöscht wird. Deshalb wird die Zahlung üblicherweise über ein Anwaltsanderkonto (advokátní úschova) abgewickelt, aus dem zuerst der Gläubiger befriedigt wird.

Zwangsvollstreckung (exekuce) und Insolvenz

Ein auf die Immobilie eingetragener Vollstreckungsbeschluss nach der Exekutionsordnung Nr. 120/2001 Slg. erschwert den Verkauf erheblich und erfordert Verhandlungen mit dem Gerichtsvollzieher (exekutor). Die Insolvenz eines Schuldners richtet sich nach dem Insolvenzgesetz Nr. 182/2006 Slg.; den Stand des Verfahrens prüfen Sie zusätzlich im Insolvenzregister. Wie wir mit einer solchen Situation umgehen, beschreibt die Seite Výkup nemovitostí v exekuci.

Dienstbarkeiten (věcná břemena)

Wohnrecht, Wegerecht oder Leitungsrechte gehen mit der Immobilie auf den Käufer über und mindern ihre Nutzbarkeit. Wichtig ist zu wissen, ob die Last auf Lebenszeit des Berechtigten oder zeitlich unbegrenzt besteht.

Miteigentum und Erbschaft

Das allgemeine Vorkaufsrecht der Miteigentümer wurde bereits früher abgeschafft. Ist ein Anteil durch Erbschaft entstanden, besteht das Vorkaufsrecht nur sechs Monate ab Entstehung des Miteigentums (§ 1124 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Nr. 89/2012 Slg.). Beim Verkauf eines Anteils prüfen Sie daher, wann und wie der Anteil entstanden ist; mehr dazu unter Výkup podílů nemovitostí.

Plomben und Eintragung (vklad): Warum Sie auch kurz vor der Unterschrift prüfen sollten

Rechte an einer Immobilie ändern sich durch die Eintragung (vklad). Das Eigentumsrecht des Käufers entsteht erst mit dem vklad ins Kataster, wobei die Wirkungen auf den Tag zurückwirken, an dem der Antrag beim Katasteramt einging. Nach dem Katastergesetz Nr. 256/2013 Slg. darf das Amt frühestens 20 Tage nach der Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden. Die durchschnittliche Dauer des vklad beträgt etwa 22 Tage.

Eine Plombe zeigt, dass beim Kataster ein anderes Verfahren anhängig ist, zum Beispiel ein weiterer Eintragungsantrag oder ein Vermerk (záznam). Sehen Sie vor der Unterschrift eine Plombe, klären Sie, worum es geht. Es kann eine harmlose Änderung sein, aber auch eine Übertragung oder Verpfändung, die vor Ihrer Eintragung erfolgen und den Rang der Rechte beeinflussen würde.

Deshalb ist es sinnvoll, das Eigentumsblatt zu prüfen:

1. beim ersten Angebot und bei der Besichtigung der Immobilie,
2. unmittelbar vor Unterzeichnung des Kaufvertrags,
3. während des Eintragungsverfahrens, um zu sehen, ob sich der Stand geändert hat.

Zahlung und Schutz von Käufer und Verkäufer

Auch ein sauberer Auszug ist nur ein Teil der Sicherheit. Barzahlungen sind auf 270 000 CZK pro Tag begrenzt (Gesetz Nr. 254/2004 Slg.); ein seriöser Ankauf erfolgt daher bargeldlos über ein Anwaltsanderkonto (advokátní úschova). Das Geld wird erst freigegeben, wenn die Bedingungen erfüllt sind, also nach der Eintragung ins Kataster. Bei uns ist der Rechtsservice einschließlich Anwaltsanderkonto im Preis enthalten und gebührenfrei; Details finden Sie auf der Seite Kompletní právní servis.

Beim Verkauf interessiert uns der Katasterauszug bereits bei der ersten Einschätzung. Ein schriftliches Angebot mit Berechnungsaufstellung erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden; es ist unverbindlich, und bis zur Vertragsunterzeichnung können Sie zurücktreten. Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags ist eine Anzahlung von bis zu 1 000 000 CZK möglich. Den gesamten Ablauf erklärt die Seite Jak funguje výkup nemovitosti, die schnelle Variante beschreibt Výkup nemovitostí ihned.

Über die Einkommensteuer beim Verkauf einer Immobilie, etwa den Zeittest und die Wohnbedingungen, entscheidet das Einkommensteuergesetz Nr. 586/1992 Slg. Besprechen Sie Ihre konkrete Situation mit der Finanzverwaltung (Finanční správa) oder einem Steuerberater. Die Grunderwerbsteuer (daň z nabytí nemovitých věcí) wurde durch das Gesetz Nr. 386/2020 Slg. abgeschafft.