Trích lục catastr nemovitostí online: cách lấy và những điểm cần kiểm tra trước khi bán

Vì sao trích lục catastr là nền tảng của mọi giao dịch bán

Katastr nemovitostí (Czech Land Registry – sổ địa chính Cộng hòa Séc) là danh sách công khai, theo luật catastr số 256/2013 Sb., ghi nhận bất động sản, chủ sở hữu và các quyền gắn với bất động sản. Tính công khai nghĩa là ai cũng có thể tra cứu dữ liệu mà không cần chứng minh lợi ích pháp lý. Vì vậy người mua không phải chỉ tin lời người bán, còn người bán có thể phát hiện trước những trở ngại làm chậm giao dịch.

Với việc bán nhanh, điều này rất quan trọng. Zástavní právo (quyền thế chấp), exekuce hoặc sai lệch trong quyền sở hữu quyết định giao dịch kéo dài bao lâu và có hoàn tất được hay không nếu chưa giải quyết trước. Tổng quan về hệ thống đăng ký có trong hướng dẫn Katastr nemovitostí: průvodce pro vlastníky; bài này tập trung vào việc kiểm tra trước khi ký kupní smlouva (hợp đồng mua bán).

Cách lấy trích lục catastr online từng bước

Cách nhanh nhất là ứng dụng Nahlížení do katastru nemovitostí tại địa chỉ nahlizenidokn.cuzk.gov.cz, do Český úřad zeměměřický a katastrální (Cục Đo đạc và Địa chính Séc) vận hành. Quy trình đơn giản:

1. Mở ứng dụng và chọn tìm kiếm bất động sản. Tùy loại tài sản, bạn tìm theo parcela (thửa đất), budova (tòa nhà) hoặc jednotka (căn hộ).
2. Nhập katastrální území (khu vực địa chính) và số thửa đất, hoặc số popisné (số nhà) hay số căn hộ. Với nhà và căn hộ có thể dùng địa chỉ.
3. Mở list vlastnictví. Trong phần tổng quan bạn sẽ thấy chủ sở hữu, danh sách bất động sản và các hạn chế đã ghi.
4. Lưu hoặc in thông tin hiển thị để dùng cho mình và khi làm việc với phía bên kia.

Việc hiển thị dữ liệu chỉ mang tính tham khảo. Nếu bạn cần trích lục có xác nhận chính thức, ví dụ cho ngân hàng hoặc tòa án, hãy yêu cầu theo cách mà cơ quan catastr quy định cho loại trích lục đó. Lệ phí hành chính (nếu có) bạn nên hỏi trực tiếp catastr; ở đây chúng tôi cố ý không nêu.

Nếu tìm theo tên chủ sở hữu, hãy lưu ý rằng việc tra cứu theo cá nhân bị hạn chế. Đáng tin cậy hơn là luôn tìm theo bất động sản.

Cách đọc list vlastnictví

List vlastnictví (giấy chứng nhận quyền sở hữu) chia thành nhiều phần. Khi bán, các phần quan trọng nhất là:

• Phần A – chủ sở hữu và người có quyền khác. Kiểm tra họ tên (hoặc tên công ty) và podíl (tỷ lệ sở hữu). Nếu có nhiều chủ sở hữu, bán toàn bộ bất động sản cần sự đồng ý của tất cả, hoặc chỉ bán phần sở hữu của riêng mình.
• Phần B – bất động sản. Xác minh loại đất, mục đích sử dụng, diện tích và việc công trình có nằm trên đất của cùng một chủ sở hữu hay không. Chênh lệch giữa thực tế và ghi chép có thể gây khó khăn cho việc vay vốn và định giá.
• Phần B1 – quyền khác. Ở đây ghi ví dụ các quyền không phải là một phần của bất động sản.
• Phần C – omezení vlastnického práva (hạn chế quyền sở hữu). Phần then chốt: zástavní práva (thế chấp), věcná břemena (quyền hạn chế vật quyền, ví dụ quyền cư trú, lối đi), zákaz zcizení (cấm chuyển nhượng), exekuční příkazy (lệnh cưỡng chế) v.v.
• Phần D – ghi chú khác. Các ghi chú mang tính thông tin gắn với bất động sản.
• Phần E – nabývací tituly (căn cứ có được quyền sở hữu). Cho biết chủ sở hữu có được tài sản dựa trên cơ sở nào, ví dụ mua bán hoặc thừa kế.

Đầu trích lục cũng hiển thị plomba, tức là cảnh báo rằng tại catastr đang có một thủ tục có thể làm thay đổi ghi chép.

Điều gì ảnh hưởng nhất đến việc bán nhanh

Chủ sở hữu trùng với người bán

Chỉ người có quyền định đoạt bất động sản mới được ký hợp đồng. Hãy đối chiếu tên trong trích lục với giấy tờ tùy thân (občanský průkaz). Với vợ chồng, cần xác minh bất động sản có thuộc společné jmění manželů (tài sản chung vợ chồng) hay không; trong một số trường hợp bộ luật dân sự số 89/2012 Sb. (občanský zákoník) yêu cầu sự đồng ý của cả hai.

Zástavní právo (quyền thế chấp)

Khoản vay thế chấp hay chủ nợ có thế chấp tự nó không ngăn cản việc bán, nhưng phải giải quyết cách trả nợ và xóa thế chấp. Vì vậy thanh toán thường đi qua advokátní úschova (ký quỹ qua luật sư), từ đó chủ nợ được thanh toán trước.

Exekuce và insolvence

Exekuční příkaz (lệnh cưỡng chế) ghi trên bất động sản theo luật exekuční řád số 120/2001 Sb. làm giao dịch phức tạp đáng kể và đòi hỏi làm việc với exekutor (chấp hành viên tư). Việc ghi nhận insolvence (phá sản) của con nợ tuân theo luật insolvenční zákon số 182/2006 Sb.; tình trạng thủ tục bạn cũng có thể kiểm tra trong insolvenční rejstřík (sổ đăng ký phá sản). Cách chúng tôi xử lý tình huống này có trên trang Výkup nemovitostí v exekuci.

Věcná břemena (quyền hạn chế vật quyền)

Quyền cư trú, quyền lối đi hay đặt đường dây, đường ống sẽ chuyển sang người mua cùng với bất động sản và làm giảm khả năng sử dụng. Cần biết đó là quyền suốt đời của người được hưởng hay không giới hạn thời gian.

Đồng sở hữu và thừa kế

Quyền ưu tiên mua chung của các đồng sở hữu nói chung đã bị bãi bỏ từ trước. Nếu phần sở hữu phát sinh từ thừa kế, quyền ưu tiên mua chỉ kéo dài sáu tháng kể từ khi phát sinh đồng sở hữu (§ 1124 bộ luật dân sự số 89/2012 Sb.). Do đó khi bán một podíl, hãy xác minh phần đó phát sinh khi nào và bằng cách nào; xem thêm Výkup podílů nemovitostí.

Plomba và vklad: vì sao cần kiểm tra cả ngay trước khi ký

Quyền đối với bất động sản thay đổi nhờ vklad (đăng ký vào catastr). Quyền sở hữu của người mua chỉ phát sinh khi được vklad vào catastr, và hiệu lực tính từ ngày đề nghị đến cơ quan catastr. Theo luật catastr số 256/2013 Sb., cơ quan này không được quyết định sớm hơn 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu. Thời gian vklad trung bình khoảng 22 ngày.

Plomba cho thấy tại catastr đang có thủ tục khác chưa xong, ví dụ một đề nghị vklad hoặc záznam (ghi chú) khác. Nếu bạn thấy plomba trước khi ký, hãy tìm hiểu nó liên quan đến điều gì. Có thể chỉ là thay đổi vô hại, nhưng cũng có thể là chuyển nhượng hoặc thế chấp sẽ được ghi trước vklad của bạn và ảnh hưởng đến thứ tự các quyền.

Vì vậy nên kiểm tra list vlastnictví:

1. khi nhận lời chào bán đầu tiên và đi xem bất động sản,
2. ngay trước khi ký kupní smlouva,
3. trong thời gian thủ tục vklad, để thấy tình trạng có thay đổi hay không.

Thanh toán và bảo vệ cả người mua lẫn người bán

Một trích lục sạch cũng chỉ là một phần của sự an toàn. Thanh toán tiền mặt bị giới hạn ở 270 000 Kč mỗi ngày (luật số 254/2004 Sb.), vì vậy việc thu mua nghiêm túc diễn ra không dùng tiền mặt, qua advokátní úschova (ký quỹ qua luật sư). Tiền chỉ được giải ngân sau khi đáp ứng điều kiện, tức là sau khi vklad được ghi. Ở chúng tôi, dịch vụ pháp lý kể cả advokátní úschova đã nằm trong giá và không mất phí; chi tiết ở trang Kompletní právní servis.

Khi bạn bán, chúng tôi quan tâm đến trích lục catastr ngay từ lần đánh giá đầu tiên. Bạn nhận được lời chào mua bằng văn bản kèm bảng tính trong vòng 24 giờ; lời chào không ràng buộc và bạn có thể rút lui cho đến khi ký hợp đồng. Khi ký kupní smlouva có thể nhận tiền đặt cọc (záloha) lên đến 1 000 000 Kč. Toàn bộ quy trình được giải thích ở trang Jak funguje výkup nemovitosti, còn phương án nhanh có ở Výkup nemovitostí ihned.

Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản, ví dụ về časový test (thời hạn nắm giữ) và điều kiện cư trú, do luật thuế thu nhập số 586/1992 Sb. quy định. Hãy trao đổi tình huống cụ thể với Finanční správa (cơ quan thuế) hoặc cố vấn thuế. Daň z nabytí nemovitých věcí (thuế chuyển nhượng bất động sản) đã bị bãi bỏ bởi luật số 386/2020 Sb.