Выписка из kataster nemovitostí онлайн: как получить и что проверить в ней перед продажей

Почему выписка из кадастра — основа любой продажи

Katastr nemovitostí (кадастр недвижимости) — это публичный реестр, который согласно кадастровому закону № 256/2013 Sb. ведёт учёт недвижимых вещей, их владельцев и прав, связанных с недвижимостью. Публичность кадастра означает, что узнать данные может любой, без доказательства правового интереса. Покупателю не нужно верить одним лишь словам продавца, а продавец может заранее выявить препятствия, которые затянули бы сделку.

Для быстрой продажи это принципиально. Залог, exekuce или неясности с правом собственности определяют, сколько продлится продажа и можно ли вообще её завершить без предварительного урегулирования. Общий обзор реестра — в руководстве Katastr nemovitostí: průvodce pro vlastníky; эта статья посвящена проверке перед подписанием kupní smlouva (договора купли-продажи).

Как получить выписку из кадастра онлайн: пошагово

Самый быстрый путь — приложение Nahlížení do katastru nemovitostí по адресу nahlizenidokn.cuzk.gov.cz, которое ведёт Český úřad zeměměřický a katastrální (Чешское управление геодезии и кадастра). Порядок действий простой:

1. Откройте приложение и выберите поиск недвижимости. В зависимости от типа объекта ищите через участок (parcela), здание или единицу (byt — квартиру).
2. Введите katastrální území (кадастровую территорию) и номер участка, а также číslo popisné (номер дома) или номер единицы. Адрес можно использовать для зданий и квартир.
3. Откройте list vlastnictví. В обзоре вы увидите владельцев, список объектов недвижимости и внесённые ограничения.
4. Сохраните или распечатайте отображаемые данные для себя и для переговоров с другой стороной.

Просмотр данных в приложении носит информационный характер. Если выписка нужна как официально заверенный документ, например для банка или суда, запросите её способом, который кадастровое управление устанавливает для таких выписок. Возможные административные сборы уточняйте в кадастре — здесь мы их намеренно не указываем.

Если вы ищете по имени владельца, учтите, что поиск по лицам ограничен. Надёжнее всегда искать по самой недвижимости.

Как читать list vlastnictví

List vlastnictví (лист собственности) разделён на части. Для продажи важнее всего следующие:

• Часть A — vlastníci a jiní oprávnění (владельцы и иные правообладатели). Проверьте имя или наименование и доли. Если владельцев несколько, для продажи всей недвижимости нужно согласие всех либо продаётся только своя доля.
• Часть B — nemovitosti (объекты недвижимости). Проверьте вид участка, способ использования, площадь (výměra) и то, стоит ли здание на участке того же владельца. Расхождение между фактическим состоянием и записью может осложнить финансирование и оценку.
• Часть B1 — jiná práva (иные права). Здесь ведутся, например, права, не являющиеся частью недвижимости как таковой.
• Часть C — omezení vlastnického práva (ограничения права собственности). Ключевая часть: zástavní práva (залоги), věcná břemena (сервитуты и иные вещные обременения), zákazy zcizení (запреты отчуждения), exekuční příkazy (исполнительные постановления) и т. п.
• Часть D — jiné zápisy (иные записи). Информационные пометки, связанные с недвижимостью.
• Часть E — nabývací tituly (основания приобретения). Показывает, на каком основании владелец получил недвижимость, например по купле-продаже или по наследству.

В начале выписки также отображаются plomby — предупреждения о производстве, которое ведётся в кадастре и может изменить запись.

Что сильнее всего влияет на быструю продажу

Совпадение владельца с продавцом

Заключить договор вправе только тот, кто имеет право распоряжаться недвижимостью. Сравните имя в выписке с удостоверением личности. Если продавцы — супруги, проверьте, не входит ли недвижимость в společné jmění manželů (совместное имущество супругов): по гражданскому кодексу № 89/2012 Sb. в ряде случаев требуется согласие обоих супругов.

Zástavní právo (залог)

Ипотека или иной залогодержатель сами по себе продаже не мешают, но нужно решить, как будет погашен долг и как будет погашена запись о залоге. Поэтому оплата обычно проходит через advokátní úschova (адвокатский депозит/эскроу), из которого сначала удовлетворяется кредитор.

Exekuce и insolvence (принудительное взыскание и банкротство)

Exekuční příkaz, внесённый в кадастр по закону об исполнительном производстве № 120/2001 Sb., заметно осложняет продажу и требует переговоров с exekutor (судебным исполнителем). Запись о банкротстве должника регулируется insolvenčním zákonem № 182/2006 Sb., а состояние дела можно проверить и в insolvenčním rejstříku (реестре банкротств). Как мы решаем такие ситуации, описано на странице Výkup nemovitostí v exekuci.

Věcná břemena (вещные обременения, сервитуты)

Право проживания, проезда или прокладки коммуникаций переходит к покупателю вместе с недвижимостью и снижает её пригодность к использованию. Нужно знать, установлено ли обременение на время жизни управомоченного лица или бессрочно.

Spoluvlastnictví и dědictví (долевая собственность и наследство)

Общее преимущественное право совладельцев было отменено ранее. Если доля возникла по наследству, предкупное право (преимущественное право покупки) действует только шесть месяцев с момента возникновения долевой собственности (§ 1124 гражданского кодекса № 89/2012 Sb.). Поэтому при продаже доли проверьте, когда и как она возникла; подробнее — Výkup podílů nemovitostí.

Plomby и vklad: зачем проверять даже перед самым подписанием

Право на недвижимость меняется записью — vklad (вкладом). Право собственности покупателя возникает только после вклада в кадастр, при этом его действие наступает на день, когда заявление поступило в кадастровое управление. Согласно кадастровому закону № 256/2013 Sb. управление не вправе принять решение раньше чем через 20 дней после уведомления владельца. Средний срок вклада — около 22 дней.

Plomba показывает, что в кадастре ведётся другое производство, например иное заявление о вкладе или záznam (запись). Если вы видите её до подписания, выясните, чего она касается. Это может быть безобидное изменение, но может быть и переход права или залог, которые будут внесены раньше вашего вклада и повлияют на очерёдность прав.

Поэтому разумно проверять list vlastnictví:

1. при первом предложении и осмотре недвижимости,
2. непосредственно перед подписанием договора купли-продажи,
3. во время производства по вкладу, чтобы видеть, не изменилось ли состояние.

Оплата и защита покупателя и продавца

Даже чистая выписка — лишь часть гарантий. Наличные платежи ограничены суммой 270 000 Kč в день (закон № 254/2004 Sb.), поэтому серьёзный выкуп проходит безналично через advokátní úschova (адвокатский депозит). Деньги высвобождаются только после выполнения условий, то есть после внесения вклада. У нас юридическое сопровождение, включая адвокатский депозит, входит в стоимость и без комиссий; подробности — на странице Kompletní právní servis.

При продаже выписка из кадастра интересует нас уже на этапе первой оценки. Письменное предложение с расчётом вы получите в течение 24 часов; оно необязательное, и до подписания договора от него можно отказаться. При подписании договора купли-продажи возможен аванс до 1 000 000 Kč. Весь порядок объясняет страница Jak funguje výkup nemovitosti, а быстрый вариант описан на странице Výkup nemovitostí ihned.

О налогах с дохода от продажи недвижимости, например о временном тесте и условиях проживания, решает закон о подоходном налоге № 586/1992 Sb. Свою конкретную ситуацию обсудите с Finanční správa (налоговой службой) или с налоговым консультантом. Daň z nabytí nemovitých věcí (налог на приобретение недвижимости) отменён законом № 386/2020 Sb.