Почему доходный дом так трудно продать
Круг покупателей доходного дома крайне узок: у обычного инвестора нет десятков миллионов свободных средств, а банки неохотно финансируют заселённые дома с регулируемой арендной платой. К этому добавляется юридическая нагрузка: договоры аренды 90-х годов, неплательщики, неясные основания для расторжения, запущенное обслуживание, нередко совместная собственность нескольких наследников или реституентов, которые не могут договориться.
Результат: доходные дома годами висят в объявлениях или продаются значительно ниже стоимости девелоперам, которые выжидают. Мы покупаем напрямую, решения принимаем быстро и умеем работать со всей этой сложностью — это наша главная специализация.
Как мы оцениваем доходный дом
Мы сочетаем доходный метод (реально собираемая арендная плата, потенциал после выравнивания арендных ставок, расходы на управление) и сравнительный метод (продажи доходных домов в локации по данным katastr nemovitostí — кадастра недвижимости ЧР). В цене мы прозрачно учитываем: техническое состояние (крыша, несущие конструкции, инженерные сети, лифт), заселённость и качество арендных отношений, юридические недостатки и потенциал мансардной надстройки или разделения на отдельные квартиры (bytové jednotky).
Предложение вы получите в течение 48 часов с полным расчётом — у доходных домов обычно на 15–30 % ниже рыночной стоимости в зависимости от состояния и заселённости. Кажется, что это много? Сравните с годами в объявлениях, комиссией и риском того, что покупатель с ипотекой в итоге не получит кредит.
Что именно мы покупаем
- Целые доходные дома — заселённые, частично заселённые и пустые, в любом состоянии.
- Дома с проблемными арендаторами — неплательщики, бессрочные договоры, регулируемая арендная плата.
- Доли в совместной собственности на доходные дома — из наследства и реституций, в том числе миноритарные.
- Дома с долгами и взысканиями — рассчитаемся с кредиторами из покупной цены.
- Дома, пригодные для разделения на квартиры — в том числе с начатыми проектами.
Вам принадлежит доля в доходном доме, а остальные совладельцы продавать не хотят? Решаем и это — конфиденциально и без их согласия там, где это позволяет закон.
Хотите получить от доходного дома больше? Изучите наш опыт
В блоге мы открыто рассказываем, как работаем с доходными домами сами — и как можете действовать вы: Как предложить и успешно продать доходный дом, Как найти подрядчика для реконструкции доходного дома и Как вместе заработать на распродаже и реконструкции доходного дома — включая модель, при которой мы входим в проект вместе с владельцем и вы участвуете в прибыли.
Не хотите продавать дом, а хотите преобразовать его в квартиры для продажи под руководством профессионалов? Комплексную услугу «от доходного дома до проданных квартир» — технико-экономическое обоснование, проект, разрешения, строительство и продажу — вы найдёте на Činžáky.com.