Pourquoi un immeuble de rapport est si difficile à vendre
Le cercle des acheteurs d’un immeuble de rapport est extrêmement restreint : un investisseur ordinaire ne dispose pas de dizaines de millions en liquide, et les banques financent à contrecœur les immeubles occupés à loyers réglementés. S’y ajoute la charge juridique — baux datant des années 90, mauvais payeurs, motifs de résiliation flous, entretien négligé, et souvent une indivision entre plusieurs héritiers ou bénéficiaires de restitutions qui ne s’entendent pas.
Résultat : les immeubles de rapport restent en vente pendant des années, ou se vendent nettement en dessous de leur valeur à des promoteurs qui attendent leur heure. Nous achetons directement, décidons rapidement et savons gérer toute cette complexité — c’est notre discipline principale.
Comment nous évaluons un immeuble de rapport
Nous combinons la méthode du rendement (loyers réellement encaissés, potentiel après régularisation des loyers, frais de gestion) et la méthode comparative (ventes d’immeubles de rapport dans la localité d’après le katastr nemovitostí, le cadastre tchèque). Nous répercutons de manière transparente dans le prix : l’état technique (toiture, structure, réseaux, ascenseur), le taux d’occupation et la qualité des relations locatives, les vices juridiques ainsi que le potentiel d’aménagement des combles ou de division en lots.
Vous recevez l’offre sous 48 heures, avec un détail complet — pour les immeubles de rapport, en général 15 à 30 % en dessous de la valeur de marché, selon l’état et l’occupation. Cela vous semble beaucoup ? Comparez avec des années d’annonces, la commission et le risque que l’acheteur dépendant d’un prêt hypothécaire n’obtienne finalement pas son crédit.
Tout ce que nous achetons
- Immeubles de rapport entiers — occupés, partiellement occupés ou vides, quel que soit leur état.
- Immeubles avec des locataires problématiques — mauvais payeurs, baux à durée indéterminée, loyers réglementés.
- Parts indivises d’immeubles de rapport — issues de successions et de restitutions, même minoritaires.
- Immeubles grevés de dettes et de saisies — nous désintéressons les créanciers sur le prix de vente.
- Immeubles se prêtant à une division en lots — y compris les projets déjà engagés.
Vous possédez une part d’un immeuble de rapport et les autres copropriétaires ne veulent pas vendre ? Nous gérons aussi cela — discrètement et sans leur accord, lorsque la loi le permet.
Vous voulez tirer davantage de votre immeuble ? Découvrez notre savoir-faire
Sur notre blog, nous expliquons ouvertement comment nous travaillons avec les immeubles de rapport — et comment vous pouvez procéder vous-même : Comment proposer et réussir la vente d’un immeuble de rapport, Comment trouver une entreprise pour rénover un immeuble de rapport et Gagner ensemble sur la vente par lots et la rénovation d’un immeuble de rapport — y compris le modèle dans lequel nous menons un projet commun avec le propriétaire et où vous participez au bénéfice.
Vous ne voulez pas vendre l’immeuble, mais le transformer en lots vendables sous la direction de professionnels ? Vous trouverez un service complet « de l’immeuble de rapport aux lots vendus » — étude de faisabilité, projet, autorisations, construction et vente — sur Činžáky.com.