Нужно ли ремонтировать недвижимость перед продажей?

Нет. Закон требует сообщать об известных дефектах, а не устранять их. Окупится ли ремонт, вы решаете сами с экономической точки зрения. При выкупе состояние объекта учитывается в предложении с расшифровкой расчёта.

Что если я не знаю о дефекте?

Ответственность оценивается по обстоятельствам и в соответствии с Гражданским кодексом № 89/2012 Sb. Поэтому разумно заранее осмотреть недвижимость, при необходимости пригласить техника и указать всё, что вы обнаружите.

Можно ли продать здание, которого нет в кадастре или у которого нет разрешения?

Продажа, как правило, возможна, но требует урегулирования правового состояния и отразится на условиях и цене. Всё зависит от оценки конкретного случая по кадастровому закону № 256/2013 Sb. и строительному закону № 283/2021 Sb.

Возможен ли выкуп недвижимости в аварийном состоянии?

Да, выкуп возможен и для недвижимости в плохом состоянии. Предложение необязывающее, и до подписания договора вы можете отказаться.

Дефекты недвижимости перед продажей: как их выявить и что делать при выкупе

Опубликовано 15 октября 2026 г.

О известных вам дефектах недвижимости (vady nemovitosti) следует сообщить покупателю. Ремонтировать их до выкупа, как правило, не нужно: они учитываются в цене, которую покупатель рассчитает и распишет в письменном предложении. Скрытый дефект, напротив, может дать покупателю права из ненадлежащего исполнения по Гражданскому кодексу Чехии (občanský zákoník) № 89/2012 Sb.

Кратко

Сообщайте обо всех известных вам дефектах, как технических, так и юридических. Сокрытие может обернуться против вас.
Ремонтировать перед выкупом не обязательно: дефекты учитываются в письменном предложении с расшифровкой расчёта.
Самые частые юридические проблемы: несоответствие фактического состояния данным katastr nemovitostí (кадастра недвижимости), несанкционированные постройки, залоги и сервитуты (věcná břemena).
Выкуп возможен и для недвижимости в плохом состоянии; предложение необязывающее, отказаться можно до подписания договора.

Почему о дефектах нужно думать ещё до предложения недвижимости к продаже

Собственники часто сомневаются, стоит ли вообще предлагать недвижимость с сыростью, треснувшей стеной или неясной строительной историей. Но дефект не скроет даже ремонт в последний момент: покупатель обнаружит его при осмотре, в документах или позже, при эксплуатации. Лучше знать, что с объектом не так, и сказать об этом сразу.

Дефекты делятся на технические (состояние здания и коммуникаций) и юридические (состояние записи в katastr nemovitostí — Czech Land Registry, наличие разрешений, обременения недвижимости). Обе группы влияют и на цену, и на ход продажи.

Контрольный список технических дефектов

Обойдите недвижимость при дневном свете и обратите внимание на следующее:

Сырость: пятна и плесень на стенах, отслаивающаяся штукатурка, затхлый запах в подвале или на первом этаже, влажные цокольные части.
Статика: косые трещины или трещины, расширяющиеся кверху, неровные полы, заедающие окна и двери, прогнувшийся потолок или стропильная система.
Крыша: протечки, повреждённая кровля, следы воды на потолках мансарды.
Коммуникации: возраст электропроводки, алюминиевые провода, незащищённые предохранительные элементы, негерметичные или корродированные водопроводные и канализационные трубы, состояние дымохода и системы отопления.
Окна, фасад, изоляция: щели, осыпающаяся штукатурка, отсутствие утепления.
Вредители и древесина: поражение дереворазрушающими грибками или насекомыми, особенно в балках и полах.

Быть специалистом не нужно. Достаточно записать увиденное и сделать фотографии. Если есть сомнения по поводу статики или сырости, разумно пригласить строительного техника. О том, как состояние влияет на стоимость, рассказывает статья об оценке стоимости недвижимости.

Контрольный список юридических дефектов

Юридические дефекты для продажи часто важнее осыпавшейся штукатурки, потому что могут задержать или усложнить сделку.

Несоответствие данным кадастра: здание стоит, но не внесено в кадастр, либо у него другое назначение, другая застроенная площадь или другой вид участка. Актуальные данные видны в выписке из кадастра (výpis z katastru), см. руководство по katastru nemovitostí. Учёт регулирует кадастровый закон (katastrální zákon) № 256/2013 Sb.
Несанкционированные постройки и самовольные переделки: пристройка, мансарда, гараж или подпорная стена без разрешения или уведомления. Требования к разрешению строительства устанавливает строительный закон (stavební zákon) № 283/2021 Sb.; стройуправление (stavební úřad) может начать производство по самовольной постройке, которое завершится либо последующим разрешением, либо приказом о сносе.
Залоги и ограничения: залоговое право банка (zástavní právo), исполнительный приказ (exekuční příkaz), сервитут (věcné břemeno — ограниченное вещное право пользования чужой недвижимостью), арендные отношения или право пожизненного проживания. В зависимости от ситуации может помочь выкуп недвижимости в исполнительном производстве (exekuce).
Совместная собственность: для продажи всего объекта нужно согласие всех совладельцев. Общее преимущественное право совладельцев больше не действует; доля, возникшая в порядке наследования, защищена преимущественным правом покупки в течение шести месяцев с момента возникновения совместной собственности (§ 1124 Гражданского кодекса № 89/2012 Sb.).

О чём нужно сообщить покупателю и что грозит при сокрытии

Гражданский кодекс № 89/2012 Sb. в положениях о правах из ненадлежащего исполнения (práva z vadného plnění, § 1914 и след.) исходит из того, что продавец отвечает за то, что вещь обладает согласованными свойствами и не имеет дефектов. Практический вывод прост: о дефекте, который вам известен, скажите на переговорах и укажите его в договоре. Дефект, о котором покупатель был надлежащим образом информирован и который учтён в договоре, заранее отражается в цене. Скрытый дефект, напротив, может стать причиной спора, скидки с цены или отказа от договора.

Это не значит, что вы обязаны ремонтировать недвижимость. Обязанность касается сообщения о дефектах, а не их устранения. Ремонт перед продажей — ваше решение, и экономически он часто невыгоден, если объём работ нельзя заранее надёжно оценить. Мы также не обещаем, что любой дефект отразится одинаково: всё зависит от его характера и масштаба.

Рекомендация: составьте список дефектов, приложите фотографии и документы (разрешение на строительство, kolaudace — акт приёмки здания в эксплуатацию, ревизионные отчёты, выписку из кадастра) и передайте их вместе с запросом на предложение.

Как дефекты отражаются в письменном предложении

При выкупе вы получаете письменное предложение в течение 24 часов с расшифровкой расчёта. Для доходных домов (činžovní domy) проводится доходная оценка, и предложение готовится в течение 48 часов. В расшифровке видно, из чего складывается цена и как на неё влияют состояние недвижимости, предполагаемые расходы на устранение дефектов или решение юридических препятствий. Это не скрытый вычет: вы можете оценить, приемлем ли для вас расчёт.

Конкретные скидки заранее мы не обещаем, так как они зависят от масштаба дефекта, местоположения и состояния рынка. Ориентировочное представление можно получить через бесплатную онлайн-оценку недвижимости. Предложение необязывающее, и до подписания договора вы можете отказаться.

Порядок действий шаг за шагом

Закажите актуальную выписку из кадастра и сравните её с реальным положением дел.
Осмотрите недвижимость по техническому списку и сделайте фотографии.
Проверьте, есть ли разрешения и kolaudace на пристройки и переделки.
Выясните, нет ли на недвижимости залога, исполнительного производства, сервитута или аренды.
Отправьте описание со всеми дефектами и запросите предложение.
Сравните расшифровку расчёта и решите, принимать ли предложение.

Юридическое сопровождение и адвокатское депонирование (advokátní úschova) входят в цену, без дополнительных комиссий, см. полное юридическое сопровождение. Деньги поступают безналичным путём через депозит, а не наличными.