Defectos del inmueble antes de vender: cómo detectarlos y qué hacer en una compra directa (výkup)

Por qué conviene abordar los defectos antes de ofrecer el inmueble

Muchos propietarios dudan si ofrecer un inmueble con humedad, una pared agrietada o un historial de obras poco claro. Pero ni una reparación de última hora oculta un defecto: el comprador lo descubrirá en la visita, en los documentos o más tarde al usar la vivienda. Es mejor saber qué hay en el inmueble y decirlo desde el principio.

Los defectos se dividen en técnicos (estado de la construcción y de las instalaciones) y jurídicos (estado de la inscripción en el catastro —Czech Land Registry—, permisos y cargas sobre el inmueble). Ambos grupos influyen en el precio y en el desarrollo de la venta.

Lista de comprobación de defectos técnicos

Recorra el inmueble con luz natural y fíjese en lo siguiente:

• Humedad: manchas y moho en las paredes, revoco que se desprende, olor a cerrado en el sótano o la planta baja, zócalos húmedos.
• Estructura: grietas diagonales o que se ensanchan hacia arriba, suelos desnivelados, ventanas y puertas que se atascan, techo o armadura de cubierta combados.
• Tejado: filtraciones, cubierta dañada, marcas de agua en los techos del desván.
• Instalaciones: antigüedad de la instalación eléctrica, cables de aluminio, protecciones sin resguardo, tuberías de agua y desagüe con fugas o corroídas, estado de la chimenea y del sistema de calefacción.
• Ventanas, fachada, aislamiento: falta de estanqueidad, revoco que se cae, ausencia de aislamiento térmico.
• Plagas y madera: ataque de hongos o insectos xilófagos, sobre todo en vigas y suelos.

No hace falta ser experto. Basta con anotar lo que ve y hacer fotografías. Si tiene dudas sobre la estructura o la humedad, conviene consultar a un técnico de la construcción. Cómo influye el estado en el valor se explica en el artículo sobre la estimación del precio del inmueble.

Lista de comprobación de defectos jurídicos

Los defectos jurídicos suelen pesar más en la venta que un revoco caído, porque pueden retrasarla o complicarla.

• Discrepancia con el estado del catastro (katastr nemovitostí): la construcción existe pero no está inscrita, tiene otro uso, otra superficie edificada u otro tipo de parcela. Los datos actuales se obtienen en el extracto del catastro; véase la guía del catastro de inmuebles. El registro se rige por la ley catastral n.º 256/2013 Sb.
• Construcciones sin permiso y modificaciones posteriores: ampliación, buhardilla habitable, garaje o muro de contención sin permiso o sin comunicación. Los requisitos de autorización los fija la ley de la construcción n.º 283/2021 Sb.; la oficina de construcción (stavební úřad) puede iniciar un procedimiento sobre una obra sin permiso, que termina en una autorización posterior o, al contrario, en una orden de demolición.
• Hipotecas y limitaciones: garantía hipotecaria (zástavní právo) de un banco, orden de ejecución (exekuční příkaz), carga real (věcné břemeno), arrendamientos o derecho de habitación vitalicia. Según el caso, puede ayudar la compra de un inmueble en ejecución.
• Copropiedad: para vender el inmueble completo se necesita el consentimiento de todos los copropietarios. El derecho general de tanteo de los copropietarios ya no existe; la cuota adquirida por herencia está protegida por un derecho de tanteo durante seis meses desde el nacimiento de la copropiedad (§ 1124 del Código Civil n.º 89/2012 Sb.).

Qué debe comunicar al comprador y qué riesgo corre si lo oculta

El Código Civil n.º 89/2012 Sb., en las disposiciones sobre los derechos por cumplimiento defectuoso (§ 1914 y siguientes), parte de que el vendedor responde de que la cosa tiene las cualidades pactadas y está libre de defectos. La consecuencia práctica es sencilla: el defecto que conozca, menciónelo en la negociación y en el contrato. Si el comprador fue informado debidamente y el contrato lo tiene en cuenta, el defecto se refleja de antemano en el precio. Un defecto ocultado, en cambio, puede acabar en litigio, rebaja del precio o desistimiento del contrato.

Esto no significa que deba reparar el inmueble. La obligación se refiere a comunicar los defectos, no a eliminarlos. Reparar antes de vender es una decisión suya, a menudo poco rentable si el alcance de las obras no puede estimarse con fiabilidad. Tampoco prometemos que todo defecto se refleje igual; siempre depende de su naturaleza y alcance.

Recomendación: haga una lista de defectos, adjunte fotografías y documentos (permiso de obra, licencia de primera ocupación o kolaudace, informes de revisión, extracto del catastro) y envíelos al solicitar la oferta.

Cómo se reflejan los defectos en la oferta escrita

En un výkup recibirá una oferta escrita en 24 horas con el desglose del cálculo. En los edificios de viviendas de alquiler (činžovní domy) se realiza una valoración por rendimiento y la oferta llega en 48 horas. En el desglose verá de qué se compone el precio y cómo influyen el estado del inmueble, los costes previstos de eliminar defectos o de resolver obstáculos jurídicos. No es un descuento oculto: puede juzgar si el cálculo le resulta aceptable.

No prometemos descuentos concretos de antemano, porque dependen del alcance del defecto, de la localidad y del estado del mercado. Puede hacerse una idea orientativa con la valoración online gratuita del inmueble. La oferta es no vinculante y puede desistir hasta la firma del contrato.

Cómo proceder paso a paso

1. Solicite un extracto actualizado del catastro y compárelo con la realidad.
2. Revise el inmueble con la lista técnica y haga fotografías.
3. Compruebe si existen permisos y kolaudace para ampliaciones y reformas.
4. Averigüe si sobre el inmueble pesa una hipoteca, una ejecución, una carga real o un arrendamiento.
5. Envíe la descripción con todos los defectos y solicite una oferta.
6. Compare el desglose del cálculo y decida si acepta la oferta.

El servicio jurídico y la custodia notarial o de abogado (advokátní úschova) están incluidos en el precio, sin comisiones; véase el servicio jurídico completo. El dinero se transfiere así por vía bancaria a través de la custodia, no en efectivo.