Wady nieruchomości przed sprzedażą w Czechach: jak je rozpoznać i co z nimi zrobić przy skupie

Dlaczego warto zająć się wadami jeszcze przed wystawieniem nieruchomości

Właściciele często się wahają, czy w ogóle oferować nieruchomość z wilgocią, popękaną ścianą lub niejasną historią budowlaną. Wady nie ukryje jednak nawet remont na ostatnią chwilę: kupujący zauważy je podczas oględzin, w dokumentach albo później, w trakcie użytkowania. Lepiej wiedzieć, co jest w nieruchomości, i powiedzieć o tym od razu.

Wady dzielimy na techniczne (stan budynku i instalacji) oraz prawne (stan wpisu w katastrze, pozwolenia, obciążenia nieruchomości). Obie grupy wpływają na cenę i przebieg sprzedaży.

Lista kontrolna wad technicznych

Proszę obejrzeć nieruchomość w świetle dziennym i zwrócić uwagę na następujące kwestie:

• Wilgoć: plamy i pleśń na ścianach, odpadający tynk, stęchły zapach w piwnicy lub na parterze, wilgotne partie cokołowe.
• Statyka: pęknięcia ukośne lub rozszerzające się ku górze, nierówne podłogi, zacinające się okna i drzwi, uginający się strop lub więźba dachowa.
• Dach: przeciekanie, uszkodzone pokrycie, ślady wody na sufitach na poddaszu.
• Instalacje: wiek instalacji elektrycznej, przewody aluminiowe, niezabezpieczone elementy zabezpieczające, nieszczelne lub skorodowane rury wodociągowe i kanalizacyjne, stan komina i systemu ogrzewania.
• Okna, elewacja, izolacja: nieszczelności, odpadający tynk, brak ocieplenia.
• Szkodniki i drewno: zaatakowanie przez grzyby lub owady niszczące drewno, zwłaszcza w belkach i podłogach.

Nie trzeba być ekspertem. Wystarczy zanotować, co Pan/Pani widzi, i zrobić zdjęcia. W razie wątpliwości co do statyki lub wilgoci rozsądnie jest zaprosić technika budowlanego. O tym, jak stan wpływa na wartość, pisze artykuł o szacowaniu ceny nieruchomości.

Lista kontrolna wad prawnych

Wady prawne bywają dla sprzedaży ważniejsze niż odpadający tynk, ponieważ mogą sprzedaż opóźnić lub skomplikować.

• Niezgodność ze stanem w katastrze: budynek stoi, ale nie jest wpisany, ma inne przeznaczenie, inną powierzchnię zabudowy lub inny rodzaj działki. Aktualne dane znajdzie Pan/Pani w wypisie z katastru nieruchomości (katastr nemovitostí — Czech Land Registry), zob. przewodnik po katastrze nieruchomości. Ewidencję reguluje ustawa katastralna nr 256/2013 Sb.
• Samowola budowlana i późniejsze przeróbki: rozbudowa, adaptacja poddasza, garaż lub mur oporowy bez pozwolenia albo zgłoszenia. Wymogi dotyczące pozwoleń na budowę określa nowe prawo budowlane (stavební zákon) nr 283/2021 Sb.; urząd budowlany (stavební úřad) może wszcząć w sprawie samowoli postępowanie, które kończy się pozwoleniem uzupełniającym albo nakazem rozbiórki.
• Zastawy i ograniczenia: zastaw na rzecz banku (zástavní právo), zajęcie komornicze (exekuční příkaz), służebność (věcné břemeno), stosunki najmu lub prawo do dożywotniego zamieszkiwania. W zależności od sytuacji może pomóc skup nieruchomości w egzekucji.
• Współwłasność: do sprzedaży całej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ogólne prawo pierwokupu współwłaścicieli już nie obowiązuje; udział nabyty w drodze dziedziczenia jest chroniony prawem pierwokupu przez sześć miesięcy od powstania współwłasności (§ 1124 kodeksu cywilnego nr 89/2012 Sb.).

Co trzeba powiedzieć kupującemu i co grozi za zatajenie

Czeski kodeks cywilny (občanský zákoník) nr 89/2012 Sb. w przepisach o prawach z tytułu wadliwego świadczenia (§ 1914 i nast.) wychodzi z założenia, że sprzedający odpowiada za to, że rzecz ma uzgodnione właściwości i jest wolna od wad. Praktyczny wniosek jest prosty: o wadzie, o której Pan/Pani wie, należy powiedzieć w rozmowach i wpisać ją do umowy. Wada, o której kupujący został należycie poinformowany i którą umowa uwzględnia, jest wliczona w cenę z góry. Zatajona wada może natomiast stać się przyczyną sporu, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy.

Nie oznacza to, że musi Pan/Pani nieruchomość naprawiać. Obowiązek dotyczy poinformowania o wadach, nie ich usunięcia. Remont przed sprzedażą to Pana/Pani decyzja, często ekonomicznie niekorzystna, jeśli zakresu prac nie da się wcześniej rzetelnie oszacować. Jednocześnie nie obiecujemy, że każda wada wpłynie na cenę w jednakowym stopniu; zawsze zależy to od jej charakteru i zakresu.

Zalecenie: proszę sporządzić listę wad, dołączyć zdjęcia i dokumenty (pozwolenie na budowę, odbiór budynku — kolaudaci, protokoły z przeglądów, wypis z katastru) i przekazać je wraz z prośbą o ofertę.

Jak wady wpływają na pisemną ofertę

Przy skupie otrzyma Pan/Pani pisemną ofertę w ciągu 24 godzin wraz z rozpisem wyliczenia. W przypadku kamienic czynszowych stosuje się wycenę dochodową, a oferta przychodzi w ciągu 48 godzin. W rozpisie widać, z czego składa się cena i jak wpływają na nią stan nieruchomości, przewidywane koszty usunięcia wad lub rozwiązania przeszkód prawnych. Nie jest to ukryte potrącenie: może Pan/Pani sam(a) ocenić, czy wyliczenie jest do przyjęcia.

Konkretnych obniżek z góry nie obiecujemy, ponieważ zależą od zakresu wady, lokalizacji i sytuacji na rynku. Orientacyjne rozeznanie można uzyskać dzięki bezpłatnej wycenie nieruchomości online. Oferta jest niezobowiązująca i do podpisania umowy można się wycofać.

Jak postępować krok po kroku

1. Proszę zamówić aktualny wypis z katastru i porównać go ze stanem faktycznym.
2. Proszę obejrzeć nieruchomość według listy technicznej i zrobić zdjęcia.
3. Proszę sprawdzić, czy istnieją pozwolenia i odbiór (kolaudace) dla rozbudów i przeróbek.
4. Proszę ustalić, czy na nieruchomości ciąży zastaw, egzekucja, służebność lub najem.
5. Proszę wysłać opis ze wszystkimi wadami i poprosić o ofertę.
6. Proszę porównać rozpis wyliczenia i zdecydować, czy przyjąć ofertę.

Obsługa prawna i depozyt adwokacki (advokátní úschova) są wliczone w cenę, bez opłat, zob. kompletna obsługa prawna. Pieniądze trafiają więc na konto przelewem przez depozyt, a nie w gotówce.