Jak przebiega skup mieszkania w Pradze krok po kroku: od oferty do wpisu w katastrze nieruchomości

Harmonogram skupu mieszkania w Pradze w skrócie

Właściciela mieszkania zwykle interesują dwie rzeczy: co go czeka i kiedy zobaczy pieniądze. Cały proces składa się z następujących kroków:

1. Zapytanie i dokumenty. Opisujecie mieszkanie, adres i ewentualne obciążenia.
2. Pisemna oferta w ciągu 24 godzin z rozpisem wyliczenia. Jest niezobowiązująca.
3. Oględziny i weryfikacja stanu prawnego mieszkania.
4. Umowa kupna-sprzedaży (kupní smlouva) i przy jej podpisaniu zaliczka do 1 000 000 Kč.
5. Złożenie reszty ceny na depozyt adwokacki (advokátní úschova).
6. Wniosek o wpis do katastru nieruchomości.
7. Wpis, przekazanie mieszkania i uwolnienie reszty ceny zgodnie z umową.

Ogólny opis całego procesu znajdziecie też na stronie Jak funguje výkup nemovitosti. Ten artykuł skupia się na mieszkaniu w Pradze.

Oferta: co otrzymacie w ciągu 24 godzin

Po przesłaniu danych o mieszkaniu otrzymacie pisemną ofertę w ciągu 24 godzin. Zawiera ona nie tylko kwotę końcową, ale też rozpis wyliczenia, z którego widać, jak ustalono cenę. Dzięki temu można ją porównać z własną wyceną lub inną ofertą. Jeśli chcecie najpierw poznać orientacyjną wartość, skorzystajcie z bezpłatnej wyceny online.

Oferta jest niezobowiązująca. Niczego nie podpisujecie, a decyzja należy wyłącznie do Państwa. Praski rynek różni się w zależności od lokalizacji, stanu budynku i rodzaju własności, dlatego ceny nie da się ustalić bez konkretnych danych. Najważniejsze, aby rozpis był zrozumiały i pokazywał, co wpłynęło na cenę, na przykład stan mieszkania czy obciążenia.

Weryfikacja mieszkania, umowa kupna-sprzedaży i zaliczka

Przed podpisaniem sprawdza się stan prawny mieszkania: odpis z katastru nieruchomości (výpis z katastru), ewentualne zastawy (zástavní práva), egzekucje komornicze (exekuce), służebności (věcná břemena) czy stosunki najmu. Podstawowe informacje o tym, co rejestruje kataster, znajdziecie w przewodniku Katastr nemovitostí.

Umowa kupna-sprzedaży podlega czeskiemu kodeksowi cywilnemu (občanský zákoník) nr 89/2012 Sb. Przy jej podpisaniu może zostać wypłacona zaliczka do 1 000 000 Kč. Reszta ceny trafia na depozyt adwokacki (advokátní úschova), co znacznie zmniejsza ryzyko, że druga strona nie wywiąże się ze swojej części. Nie wyklucza go jednak całkowicie, bo na przykład warunki uwolnienia pieniędzy mogą być sporne albo wpis może zostać odrzucony. Dlatego warunki depozytu muszą być w umowie jasno opisane. Obsługa prawna i depozyt są wliczone w cenę, bez dodatkowych opłat; szczegóły na stronie Kompletní právní servis.

Płatność powinna zawsze odbyć się bezgotówkowo. Ustawa o ograniczeniu płatności gotówkowych nr 254/2004 Sb. ogranicza płatność gotówką do 270 000 Kč dziennie, więc całej ceny mieszkania nie można zapłacić w gotówce. Jeśli ktoś proponuje zapłatę ceny w gotówce, to sygnał ostrzegawczy.

Wpis do katastru: kiedy kupujący zostaje właścicielem

Podpisanie umowy nie czyni jeszcze nikogo nowym właścicielem mieszkania. Prawo własności przechodzi dopiero z wpisem (vklad) do katastru nieruchomości. Wniosek o wpis składa się w urzędzie katastralnym (katastrální úřad), a postępowanie reguluje ustawa katastralna nr 256/2013 Sb.

Urząd katastralny nie może rozstrzygnąć o wpisie wcześniej niż po 20 dniach od powiadomienia właściciela. Średni czas wpisu to około 22 dni, ale to średnia, a nie obietnica. Konkretny czas zależy od obłożenia urzędu oraz od tego, czy wniosek jest kompletny i bez braków. Kompletny wniosek z dołączonymi dokumentami i prawidłowo przygotowaną umową pomaga uniknąć opóźnień, które niepotrzebnie wydłużyłyby postępowanie.

To właśnie ten okres jest powodem, dla którego reszta ceny jest przechowywana na depozycie. Zostanie uwolniona zgodnie z warunkami umowy, zwykle po dokonaniu wpisu i przekazaniu mieszkania.

Mieszkanie spółdzielcze i własnościowe: na czym polega różnica

Mieszkanie własnościowe (byt v osobním vlastnictví) to jednostka wpisana do katastru. Przenosi się je umową kupna-sprzedaży i wpisem, jak opisano wyżej. Jeśli mieszkanie wchodzi w skład wspólnego majątku małżonków (společné jmění manželů), należy liczyć się z koniecznością wspólnego działania małżonków zgodnie z kodeksem cywilnym nr 89/2012 Sb. W przypadku współwłasności trzeba zaangażować wszystkich współwłaścicieli albo osobno załatwić skup udziału.

Mieszkanie spółdzielcze (družstevní byt) nie ma w katastrze właściciela jako jednostka. Właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia, a Państwo posiadacie prawa i obowiązki członkowskie. Przenosi się je więc inną procedurą niż wpis, a istotne są statut spółdzielni, ewentualna zgoda spółdzielni oraz rozliczenie zobowiązań wobec niej, na przykład zaliczek na media. Harmonogram może się zatem różnić, ponieważ nie zależy od terminów katastru. Przegląd znajdziecie na stronie Výkup bytů.

Lista kontrolna dokumentów i co sprawdzić przed podpisem

Przygotujcie następujące dokumenty, a zaoszczędzicie czas:

• dokument tożsamości,
• list vlastnictví (odpis z katastru) lub dane o mieszkaniu (w przypadku mieszkania spółdzielczego dokument o członkostwie i statut),
• umowę, na podstawie której nabyliście mieszkanie,
• potwierdzenie stanu opłat na rzecz spółdzielni lub wspólnoty właścicieli (společenství vlastníků),
• informacje o zastawach, egzekucjach i najemcach,
• świadectwo energetyczne, jeśli je macie, oraz klucze lub dane dostępowe.

A przed podpisem sprawdźcie:

• czy rozpis wyliczenia odpowiada ofercie,
• czy umowa zawiera depozyt i termin uwolnienia pieniędzy,
• czy płatność nastąpi bezgotówkowo,
• kto spłaca ewentualne długi zabezpieczone na mieszkaniu i jak zostaną one pokryte z ceny,
• kiedy przekazujecie mieszkanie i kto ponosi koszty do czasu przekazania.

Podatek od nabycia nieruchomości (daň z nabytí nemovitých věcí) został zniesiony ustawą nr 386/2020 Sb. Podatek dochodowy od sprzedaży podlega ustawie nr 586/1992 Sb. i zależy na przykład od testu czasowego i od wykorzystania mieszkania do celów mieszkaniowych. Swoją konkretną sytuację zawsze zweryfikujcie w urzędzie skarbowym (Finanční správa) lub u doradcy podatkowego.

Kiedy otrzymacie pieniądze i kiedy można się wycofać

Pieniądze przychodzą w dwóch etapach: zaliczka przy podpisaniu umowy oraz reszta z depozytu adwokackiego zgodnie z warunkami umowy, zwykle po wpisie do katastru. Należy więc liczyć się z tym, że ostateczne rozliczenie wiąże się z długością postępowania katastralnego.

Do podpisania umowy możecie z negocjacji zrezygnować, ponieważ oferta jest niezobowiązująca. Po podpisaniu wiążą Państwa warunki umowy, dlatego czytajcie ją uważnie i każcie sobie wyjaśnić wszystko, co jest niejasne. Jeśli mieszkanie jest obciążone długiem lub egzekucją, procedura wygląda inaczej; więcej na stronie Výkup nemovitostí v exekuci. Ogólny przegląd dla stolicy jest na stronie Výkup nemovitostí Praha, a skontaktować się z nami możecie przez stronę Kontakty.