Cómo funciona la compra directa de un piso en Praga paso a paso: de la oferta a la inscripción en el Catastro

Cronología de la compra de un piso en Praga

Al propietario de un piso normalmente le interesan dos cosas: qué le espera y cuándo verá el dinero. Todo el proceso tiene estos pasos:

1. Solicitud y documentos. Describe el piso, la dirección y las posibles cargas.
2. Oferta escrita en 24 horas con el desglose del cálculo. No es vinculante.
3. Visita y verificación de la situación jurídica del piso.
4. Contrato de compraventa (kupní smlouva) y, en su firma, anticipo de hasta 1 000 000 CZK.
5. Depósito del resto del precio en la cuenta de depósito de un abogado (advokátní úschova).
6. Solicitud de inscripción (návrh na vklad) en el Catastro checo (katastr nemovitostí).
7. Inscripción, entrega del piso y liberación del resto del precio según el contrato.

También puede consultar una descripción general del proceso en la página Jak funguje výkup nemovitosti. Este artículo se centra en el piso de Praga.

La oferta: qué recibe en 24 horas

Tras enviar los datos del piso, recibirá una oferta escrita en 24 horas. No incluye solo el importe final, sino también el desglose del cálculo, en el que se ve cómo se ha llegado al precio. Así puede compararla con su propia estimación o con otra oferta. Si primero quiere conocer un valor orientativo, utilice la valoración online gratuita.

La oferta es sin compromiso. No firma nada y la decisión es solo suya. El mercado de Praga varía según la zona, el estado del edificio y el tipo de propiedad, por lo que el precio no puede fijarse sin datos concretos. Lo esencial es que el desglose sea comprensible y muestre qué se ha tenido en cuenta en el precio, por ejemplo el estado del piso o las cargas.

Verificación del piso, contrato de compraventa y anticipo

Antes de la firma se comprueba la situación jurídica del piso: extracto del Catastro (výpis z katastru nemovitostí), posibles derechos de garantía (zástavní práva), embargos (exekuce), servidumbres y cargas reales (věcná břemena) o arrendamientos. Quien quiera saber qué registra el Catastro encontrará lo básico en la guía Katastr nemovitostí.

El contrato de compraventa se rige por el Código Civil checo, ley n.º 89/2012 Sb. En su firma puede abonarse un anticipo de hasta 1 000 000 CZK. El resto del precio se deposita en una cuenta de depósito de un abogado (advokátní úschova), que reduce notablemente el riesgo de que la otra parte no cumpla. No lo elimina del todo, ya que, por ejemplo, las condiciones para liberar el dinero pueden ser objeto de disputa o la inscripción puede ser denegada. Por eso es importante que las condiciones del depósito estén descritas con claridad en el contrato. El servicio jurídico y el depósito están incluidos en el precio, sin tasas adicionales; encontrará los detalles en la página Kompletní právní servis.

El pago debe realizarse siempre por transferencia bancaria. La ley sobre la limitación de pagos en efectivo n.º 254/2004 Sb. limita el pago en efectivo a 270 000 CZK al día, de modo que el precio completo de un piso no puede pagarse en metálico. Si alguien le ofrece pagar el precio en efectivo, es una señal de alarma.

Inscripción en el Catastro: cuándo se convierte el comprador en propietario

Con la firma del contrato todavía no se convierte nadie en nuevo propietario del piso. El derecho de propiedad se transmite solo con la inscripción (vklad) en el Catastro checo. La solicitud de inscripción se presenta ante la oficina catastral y se rige por la ley catastral n.º 256/2013 Sb.

La oficina catastral no puede resolver sobre la inscripción antes de que transcurran 20 días desde la notificación al propietario. La duración media de la inscripción es de unos 22 días, pero es un promedio, no una promesa. El plazo concreto depende de la carga de trabajo de la oficina y de que la solicitud esté completa y sin defectos. Una solicitud completa, con los documentos acreditados y un contrato correctamente preparado, ayuda a evitar retrasos innecesarios.

Precisamente este plazo es la razón por la que el resto del precio se mantiene en depósito. Se libera según las condiciones del contrato, normalmente tras practicarse la inscripción y entregarse el piso.

Piso de cooperativa y piso en propiedad personal: la diferencia

Un piso en propiedad personal (osobní vlastnictví) es una unidad inscrita en el Catastro. Se transmite mediante contrato de compraventa e inscripción, como se ha descrito. Si el piso forma parte del patrimonio común de los cónyuges (společné jmění manželů), hay que contar con su actuación conjunta conforme al Código Civil, ley n.º 89/2012 Sb. En caso de copropiedad es necesario que intervengan todos los copropietarios o resolver por separado la compra de una participación.

El piso de cooperativa (družstevní byt) no tiene un propietario inscrito en el Catastro como unidad. El propietario del piso sigue siendo la cooperativa, y usted posee los derechos y obligaciones de socio. Por ello se transmite mediante un procedimiento distinto de la inscripción, y son determinantes los estatutos de la cooperativa, el posible consentimiento de esta y la liquidación de las deudas con ella, por ejemplo los anticipos por servicios. El calendario puede variar, ya que no depende de los plazos del Catastro. Encontrará un resumen en la página Výkup bytů.

Lista de documentos y qué comprobar antes de firmar

Prepare estos documentos y ahorrará tiempo:

• documento de identidad,
• hoja de propiedad (list vlastnictví) o datos del piso (en un piso de cooperativa, el documento de socio y los estatutos),
• el contrato con el que adquirió el piso,
• certificado del estado de pagos a la cooperativa o a la comunidad de propietarios (společenství vlastníků),
• información sobre hipotecas, embargos e inquilinos,
• certificado de eficiencia energética, si lo tiene, y las llaves o datos de acceso.

Y antes de firmar compruebe:

• que el desglose del cálculo coincide con la oferta,
• que el contrato incluye el depósito y la fecha de liberación del dinero,
• que el pago se realiza por transferencia bancaria,
• quién paga las posibles deudas garantizadas sobre el piso y cómo se saldan con el precio,
• cuándo entrega el piso y quién asume los costes hasta la entrega.

El impuesto de adquisición de bienes inmuebles (daň z nabytí nemovitých věcí) fue suprimido por la ley n.º 386/2020 Sb. El impuesto sobre la renta derivado de la venta se rige por la ley n.º 586/1992 Sb. y depende, por ejemplo, del plazo de tenencia y de si el piso se usó como vivienda. Verifique siempre su situación concreta con la Administración Tributaria (Finanční správa) o con un asesor fiscal.

Cuándo recibe el dinero y cuándo puede retirarse

El dinero llega en dos fases: el anticipo en la firma del contrato y el resto desde el depósito del abogado según las condiciones del contrato, normalmente tras la inscripción en el Catastro. Cuente, por tanto, con que la liquidación final está ligada a la duración del procedimiento catastral.

Hasta la firma del contrato puede retirarse de la negociación, porque la oferta no es vinculante. Tras la firma, le obligan las condiciones del contrato, así que léalo con atención y pida que le expliquen todo lo que no entienda. Si el piso está gravado con una deuda o un embargo (exekuce), el procedimiento es distinto; encontrará más información en la página Výkup nemovitostí v exekuci. Un resumen general para la capital está en la página Výkup nemovitostí Praha, o puede contactarnos a través de la página Kontakty.