So läuft der Wohnungsankauf in Prag ab: vom Angebot bis zur Eintragung ins Katastr

Zeitplan des Wohnungsankaufs in Prag im Überblick

Eigentümer interessiert meist vor allem zweierlei: Was kommt auf mich zu, und wann sehe ich das Geld? Der gesamte Ablauf besteht aus diesen Schritten:

1. Anfrage und Unterlagen. Sie beschreiben die Wohnung, die Adresse und mögliche Belastungen.
2. Schriftliches Angebot innerhalb von 24 Stunden mit Berechnungsaufschlüsselung. Es ist unverbindlich.
3. Besichtigung und Prüfung der Rechtslage der Wohnung.
4. Kaufvertrag und bei dessen Unterzeichnung eine Anzahlung von bis zu 1.000.000 CZK.
5. Hinterlegung des Restkaufpreises auf dem Anwaltsverwahrkonto.
6. Eintragungsantrag beim Katastr nemovitostí (Czech Land Registry).
7. Eintragung, Übergabe der Wohnung und Freigabe des Restbetrags gemäß Vertrag.

Eine allgemeine Beschreibung des gesamten Ablaufs finden Sie auch auf der Seite Jak funguje výkup nemovitosti. Dieser Artikel konzentriert sich auf Wohnungen in Prag.

Das Angebot: Was Sie innerhalb von 24 Stunden erhalten

Nachdem Sie die Daten zur Wohnung übermittelt haben, erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden ein schriftliches Angebot. Es enthält nicht nur den Endbetrag, sondern auch eine Berechnungsaufschlüsselung, aus der ersichtlich ist, wie der Preis zustande kam. So können Sie ihn mit Ihrer eigenen Einschätzung oder einem anderen Angebot vergleichen. Wenn Sie zunächst einen Richtwert ermitteln möchten, nutzen Sie die kostenlose Online-Bewertung.

Das Angebot ist unverbindlich. Sie unterschreiben nichts, und die Entscheidung liegt allein bei Ihnen. Der Prager Markt unterscheidet sich je nach Lage, Zustand des Hauses und Eigentumsform, weshalb sich der Preis ohne konkrete Angaben nicht bestimmen lässt. Entscheidend ist, dass die Aufschlüsselung verständlich ist und erkennen lässt, was in den Preis eingeflossen ist, etwa der Zustand der Wohnung oder eine Belastung.

Prüfung der Wohnung, Kaufvertrag und Anzahlung

Vor der Unterzeichnung wird die Rechtslage der Wohnung geprüft: Auszug aus dem Katastr nemovitostí (Czech Land Registry), mögliche Pfandrechte (zástavní práva), Zwangsvollstreckungen (exekuce), Dienstbarkeiten bzw. Lasten (věcná břemena) oder Mietverhältnisse. Wer wissen möchte, was das Katastr erfasst, findet die Grundlagen im Ratgeber Katastr nemovitostí.

Der Kaufvertrag unterliegt dem Bürgerlichen Gesetzbuch (občanský zákoník) Nr. 89/2012 Slg. Bei der Unterzeichnung kann eine Anzahlung von bis zu 1.000.000 CZK ausgezahlt werden. Der Restkaufpreis wird auf einem Anwaltsverwahrkonto (advokátní úschova) hinterlegt, was das Risiko, dass die Gegenseite ihren Teil nicht erfüllt, deutlich senkt. Ganz ausgeschlossen ist es jedoch nicht, denn etwa die Bedingungen für die Freigabe des Geldes können strittig sein, oder die Eintragung kann abgelehnt werden. Deshalb ist es wichtig, die Verwahrbedingungen im Vertrag klar zu regeln. Rechtsservice und Verwahrung sind im Preis enthalten, ohne weitere Gebühren; Einzelheiten finden Sie auf der Seite Kompletní právní servis.

Die Zahlung sollte stets bargeldlos erfolgen. Das Gesetz über die Beschränkung von Barzahlungen Nr. 254/2004 Slg. begrenzt Barzahlungen auf 270.000 CZK pro Tag; den gesamten Kaufpreis einer Wohnung bar zu zahlen ist also nicht möglich. Wenn Ihnen jemand die Zahlung des Kaufpreises in bar anbietet, ist das ein Warnsignal.

Eintragung ins Katastr: Wann der Käufer Eigentümer wird

Mit der Unterzeichnung des Vertrags wird noch niemand neuer Eigentümer der Wohnung. Das Eigentumsrecht geht erst mit der Eintragung (vklad) ins Katastr nemovitostí über. Der Eintragungsantrag wird beim Katasteramt (katastrální úřad) gestellt und richtet sich nach dem Katastergesetz Nr. 256/2013 Slg.

Das Katasteramt darf frühestens 20 Tage nach der Benachrichtigung des Eigentümers über die Eintragung entscheiden. Die durchschnittliche Dauer der Eintragung beträgt etwa 22 Tage, das ist jedoch ein Durchschnittswert, kein Versprechen. Die tatsächliche Dauer hängt von der Auslastung des Amts ab und davon, ob der Antrag vollständig und fehlerfrei ist. Ein vollständiger Antrag mit belegten Unterlagen und einem sauber vorbereiteten Vertrag hilft, Verzögerungen zu vermeiden, die das Verfahren unnötig in die Länge ziehen würden.

Genau wegen dieser Frist wird der Restbetrag auf dem Verwahrkonto gehalten. Er wird gemäß den Vertragsbedingungen freigegeben, typischerweise nach erfolgter Eintragung und Übergabe der Wohnung.

Genossenschafts- und Privateigentum: der Unterschied

Eine Wohnung im persönlichen Eigentum (osobní vlastnictví) ist eine im Katastr eingetragene Einheit. Sie wird per Kaufvertrag und Eintragung übertragen, wie oben beschrieben. Gehört die Wohnung zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten (společné jmění manželů), ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Nr. 89/2012 Slg. mit deren gemeinsamem Handeln zu rechnen. Bei Miteigentum müssen alle Miteigentümer einbezogen werden, oder der Ankauf eines Anteils wird separat geregelt.

Bei einer Genossenschaftswohnung (družstevní byt) ist kein Eigentümer als Einheit im Katastr eingetragen. Eigentümerin der Wohnung bleibt die Genossenschaft, und Sie halten Mitgliedsrechte und -pflichten. Die Übertragung erfolgt daher auf anderem Weg als durch Eintragung; maßgeblich sind die Satzung der Genossenschaft, eine eventuelle Zustimmung der Genossenschaft und der Ausgleich von Verbindlichkeiten ihr gegenüber, etwa Vorauszahlungen für Nebenleistungen. Der Zeitplan kann sich deshalb unterscheiden, da er nicht von den Fristen des Katastr abhängt. Eine Übersicht finden Sie auf der Seite Výkup bytů.

Checkliste der Unterlagen und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Halten Sie diese Unterlagen bereit, das spart Zeit:

• Ausweisdokument,
• Eigentumsblatt (list vlastnictví) oder Angaben zur Wohnung (bei Genossenschaftswohnungen Mitgliedsnachweis und Satzung),
• den Vertrag, mit dem Sie die Wohnung erworben haben,
• Bestätigung über den Stand der Zahlungen an die Genossenschaft oder die Eigentümergemeinschaft (společenství vlastníků),
• Informationen zu Pfandrechten, Zwangsvollstreckungen und Mietern,
• Energieausweis, falls vorhanden, sowie Schlüssel bzw. Zugangsdaten.

Und vor der Unterschrift prüfen Sie:

• ob die Berechnungsaufschlüsselung dem Angebot entspricht,
• ob der Vertrag die Verwahrung und den Termin der Geldfreigabe enthält,
• ob die Zahlung bargeldlos erfolgt,
• wer eventuelle auf der Wohnung gesicherte Schulden begleicht und wie sie aus dem Kaufpreis bezahlt werden,
• wann Sie die Wohnung übergeben und wer die Kosten bis zur Übergabe trägt.

Die Grunderwerbsteuer (daň z nabytí nemovitých věcí) wurde durch das Gesetz Nr. 386/2020 Slg. abgeschafft. Die Einkommensteuer auf den Verkauf richtet sich nach dem Gesetz Nr. 586/1992 Slg. und hängt zum Beispiel vom Zeittest und von der Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken ab. Ihre konkrete Situation klären Sie stets bei der Finanzverwaltung (Finanční správa) oder einem Steuerberater.

Wann Sie das Geld erhalten und wann Sie zurücktreten können

Das Geld kommt in zwei Phasen: die Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung und der Restbetrag vom Anwaltsverwahrkonto gemäß den Vertragsbedingungen, üblicherweise nach der Eintragung ins Katastr. Rechnen Sie also damit, dass die endgültige Abwicklung an die Dauer des Katasterverfahrens gebunden ist.

Bis zur Vertragsunterzeichnung können Sie von den Gesprächen zurücktreten, da das Angebot unverbindlich ist. Nach der Unterzeichnung binden Sie die Vertragsbedingungen, lesen Sie ihn daher sorgfältig und lassen Sie sich alles Unklare erklären. Ist die Wohnung mit einer Schuld oder einer Zwangsvollstreckung belastet, unterscheidet sich das Vorgehen; mehr dazu auf der Seite Výkup nemovitostí v exekuci. Einen allgemeinen Überblick für die Hauptstadt bietet die Seite Výkup nemovitostí Praha, oder Sie kontaktieren uns über die Seite Kontakty.