Muss ich die Immobilie vor dem Verkauf reparieren?

Nein. Das Gesetz verlangt von Ihnen, bekannte Mängel mitzuteilen, nicht sie zu beseitigen. Ob sich eine Reparatur lohnt, ist Ihre wirtschaftliche Entscheidung. Beim Ankauf wird der Zustand im Angebot mit Berechnungsaufstellung berücksichtigt.

Was ist, wenn ich einen Mangel nicht kenne?

Die Haftung wird nach den Umständen und nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Nr. 89/2012 Slg. beurteilt. Deshalb ist es sinnvoll, die Immobilie vorab durchzugehen, gegebenenfalls einen Techniker hinzuzuziehen und alles anzugeben, was Sie feststellen.

Kann ich ein Gebäude verkaufen, das nicht im Kataster eingetragen ist oder keine Genehmigung hat?

Ein Verkauf ist meist möglich, erfordert aber die Klärung der Rechtslage und wirkt sich auf Bedingungen und Preis aus. Es kommt auf die Beurteilung des Einzelfalls nach dem Katastergesetz Nr. 256/2013 Slg. und dem Baugesetz Nr. 283/2021 Slg. an.

Ist ein Ankauf auch bei einer Immobilie in baufälligem Zustand möglich?

Ja, der Ankauf funktioniert auch bei Immobilien in schlechterem Zustand. Das Angebot ist unverbindlich, und bis zur Vertragsunterzeichnung können Sie zurücktreten.

Mängel der Immobilie vor dem Verkauf: erkennen und beim Ankauf richtig behandeln

Veröffentlicht 15. Oktober 2026

Mängel, die Sie kennen, sollten Sie dem Käufer mitteilen. Reparieren müssen Sie sie vor einem Ankauf in der Regel nicht, denn sie fließen in den Preis ein, den der Käufer berechnet und im schriftlichen Angebot aufschlüsselt. Verschwiegene Mängel können dem Käufer dagegen Rechte aus mangelhafter Leistung nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (občanský zákoník) Nr. 89/2012 Slg. geben.

Zusammenfassung

Geben Sie alle Mängel an, die Sie kennen, technische wie rechtliche. Verschweigen kann auf Sie zurückfallen.
Vor dem Ankauf müssen Sie nicht renovieren; die Mängel werden im schriftlichen Angebot mit Berechnungsaufstellung berücksichtigt.
Häufigste rechtliche Probleme: Abweichung des Ist-Zustands vom Kataster, nicht genehmigte Bauten, Pfandrechte und Dienstbarkeiten.
Der Ankauf funktioniert auch bei Immobilien in schlechterem Zustand; das Angebot ist unverbindlich, und bis zur Vertragsunterzeichnung können Sie zurücktreten.

Warum Sie Mängel klären sollten, bevor Sie die Immobilie anbieten

Viele Eigentümer zögern, ob sie eine Immobilie mit Feuchtigkeit, einer gerissenen Wand oder unklarer Baugeschichte überhaupt anbieten sollen. Ein Mangel lässt sich aber auch durch eine Reparatur in letzter Minute nicht verbergen: Der Käufer entdeckt ihn bei der Besichtigung, in den Unterlagen oder später bei der Nutzung. Besser ist es, den Zustand zu kennen und offen anzusprechen.

Wir unterscheiden technische Mängel (Zustand von Gebäude und Leitungen) und rechtliche Mängel (Eintragung im Kataster, Genehmigungen, Belastungen der Immobilie). Beide Gruppen beeinflussen Preis und Ablauf des Verkaufs.

Checkliste technischer Mängel

Gehen Sie die Immobilie bei Tageslicht durch und achten Sie auf Folgendes:

Feuchtigkeit: Flecken und Schimmel an den Wänden, abblätternder Putz, muffiger Geruch im Keller oder Erdgeschoss, feuchte Sockelbereiche.
Statik: schräge oder sich nach oben erweiternde Risse, unebene Böden, klemmende Fenster und Türen, durchhängende Decke oder durchhängender Dachstuhl.
Dach: Undichtigkeiten, beschädigte Dachdeckung, Wasserspuren an den Decken im Dachgeschoss.
Leitungen: Alter der Elektroinstallation, Aluminiumleitungen, ungeschützte Sicherungselemente, undichte oder korrodierte Wasser- und Abwasserrohre, Zustand von Schornstein und Heizsystem.
Fenster, Fassade, Dämmung: Undichtigkeiten, abfallender Putz, fehlende Wärmedämmung.
Schädlinge und Holz: Befall durch holzzerstörende Pilze oder Insekten, vor allem in Balken und Fußböden.

Sie müssen kein Fachmann sein. Notieren Sie, was Sie sehen, und machen Sie Fotos. Bei Zweifeln zu Statik oder Feuchtigkeit ist es sinnvoll, einen Bautechniker hinzuzuziehen. Wie sich der Zustand auf den Wert auswirkt, erklärt der Artikel zur Schätzung des Immobilienpreises.

Checkliste rechtlicher Mängel

Rechtliche Mängel sind für den Verkauf oft gewichtiger als abgefallener Putz, weil sie den Verkauf verzögern oder erschweren können.

Abweichung vom Katasterstand: Das Gebäude steht, ist aber nicht eingetragen, hat eine andere Nutzung, eine andere überbaute Fläche oder eine andere Grundstücksart. Die aktuellen Daten finden Sie im Katasterauszug, siehe den Leitfaden zum Immobilienkataster (katastr nemovitostí – Czech Land Registry). Die Evidenz regelt das Katastergesetz (katastrální zákon) Nr. 256/2013 Slg.
Nicht genehmigte Bauten und nachträgliche Umbauten: Anbau, Dachgeschossausbau, Garage oder Stützmauer ohne Genehmigung oder Anzeige. Die Genehmigungspflichten für Bauten legt das Baugesetz (stavební zákon) Nr. 283/2021 Slg. fest; das Bauamt (stavební úřad) kann bei einem nicht genehmigten Bau ein Verfahren einleiten, das mit einer nachträglichen Genehmigung oder aber mit einer Abrissanordnung endet.
Pfandrechte und Beschränkungen: Pfandrecht einer Bank (zástavní právo), Pfändungsbeschluss (exekuční příkaz), Dienstbarkeit bzw. Sachlast (věcné břemeno), Mietverhältnisse oder lebenslanges Wohnrecht. Je nach Situation kann ein Ankauf von Immobilien in der Zwangsvollstreckung (exekuce) helfen.
Miteigentum: Für den Verkauf der gesamten Immobilie ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Ein allgemeines Vorkaufsrecht der Miteigentümer gilt nicht mehr; ein durch Erbschaft entstandener Anteil ist jedoch sechs Monate ab Entstehung des Miteigentums durch ein Vorkaufsrecht geschützt (§ 1124 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Nr. 89/2012 Slg.).

Was Sie dem Käufer mitteilen müssen und was bei Verschweigen droht

Das Bürgerliche Gesetzbuch Nr. 89/2012 Slg. geht in den Bestimmungen über die Rechte aus mangelhafter Leistung (§ 1914 ff.) davon aus, dass der Verkäufer dafür haftet, dass die Sache die vereinbarten Eigenschaften hat und mangelfrei ist. Die praktische Folge ist einfach: Einen Mangel, den Sie kennen, nennen Sie in den Verhandlungen und im Vertrag. Ein Mangel, über den der Käufer ordnungsgemäß informiert wurde und den der Vertrag berücksichtigt, wird im Voraus im Preis abgebildet. Ein verschwiegener Mangel kann dagegen Anlass für einen Streit, eine Preisminderung oder einen Vertragsrücktritt werden.

Das heißt nicht, dass Sie die Immobilie reparieren müssen. Die Pflicht betrifft die Mitteilung der Mängel, nicht ihre Beseitigung. Reparaturen vor dem Verkauf sind Ihre Entscheidung und wirtschaftlich oft nachteilig, wenn sich der Umfang der Arbeiten nicht zuverlässig vorab abschätzen lässt. Wir versprechen zugleich nicht, dass sich jeder Mangel gleich auswirkt; es kommt stets auf Art und Umfang an.

Empfehlung: Erstellen Sie eine Liste der Mängel, fügen Sie Fotos und Unterlagen (Baugenehmigung, Abnahmebescheid/Kolaudace, Revisionsberichte, Katasterauszug) bei und übergeben Sie diese mit der Angebotsanfrage.

Wie sich Mängel im schriftlichen Angebot niederschlagen

Beim Ankauf erhalten Sie ein schriftliches Angebot innerhalb von 24 Stunden mit Berechnungsaufstellung. Bei Mietshäusern erfolgt eine Ertragswertbewertung und das Angebot kommt innerhalb von 48 Stunden. In der Aufstellung sehen Sie, woraus sich der Preis zusammensetzt und wie sich der Zustand der Immobilie, die voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung von Mängeln oder die Lösung rechtlicher Hindernisse darin auswirken. Es gibt keinen versteckten Abzug: Sie können beurteilen, ob die Berechnung für Sie annehmbar ist.

Konkrete Abschläge nennen wir vorab nicht, da sie vom Umfang des Mangels, von der Lage und vom Marktzustand abhängen. Eine grobe Vorstellung erhalten Sie über die kostenlose Online-Bewertung der Immobilie. Das Angebot ist unverbindlich, und bis zur Vertragsunterzeichnung können Sie zurücktreten.

Vorgehen Schritt für Schritt

Fordern Sie einen aktuellen Katasterauszug an und vergleichen Sie ihn mit der Wirklichkeit.
Gehen Sie die Immobilie anhand der technischen Checkliste durch und machen Sie Fotos.
Prüfen Sie, ob für Anbauten und Umbauten Genehmigungen und ein Abnahmebescheid vorliegen.
Klären Sie, ob auf der Immobilie ein Pfandrecht, eine Zwangsvollstreckung, eine Dienstbarkeit oder ein Mietverhältnis lastet.
Senden Sie eine Beschreibung einschließlich aller Mängel und bitten Sie um ein Angebot.
Vergleichen Sie die Berechnungsaufstellung und entscheiden Sie, ob Sie das Angebot annehmen.

Rechtlicher Service und Anwaltsverwahrung sind im Preis enthalten, ohne Gebühren, siehe kompletter Rechtsservice. Das Geld wird so bargeldlos über die Verwahrung gezahlt, nicht in bar.