Khuyết tật bất động sản trước khi bán: cách nhận biết và xử lý khi bán cho đơn vị thu mua

Vì sao nên xử lý khuyết tật trước khi rao bán bất động sản

Nhiều chủ sở hữu e ngại không biết có nên rao bán bất động sản bị ẩm, tường nứt hoặc lịch sử xây dựng không rõ ràng hay không. Nhưng khuyết tật không thể che giấu ngay cả khi sửa vội vào phút chót: người mua sẽ phát hiện khi xem nhà, qua giấy tờ hoặc sau này khi sử dụng. Tốt hơn là biết rõ tình trạng nhà và nói thẳng ngay từ đầu.

Khuyết tật chia thành kỹ thuật (tình trạng công trình và hệ thống đường ống, dây dẫn) và pháp lý (tình trạng đăng ký trong katastr — Sổ địa chính Séc, giấy phép, các gánh nặng đối với bất động sản). Cả hai nhóm đều ảnh hưởng đến giá và tiến trình bán.

Danh mục kiểm tra khuyết tật kỹ thuật

Hãy kiểm tra bất động sản vào ban ngày và chú ý những điểm sau:

• Độ ẩm: vết ố và nấm mốc trên tường, vữa trát bong tróc, mùi ẩm mốc ở tầng hầm hoặc tầng trệt, chân tường bị ẩm.
• Kết cấu (statika): vết nứt xiên hoặc nở rộng dần lên phía trên, sàn không bằng phẳng, cửa sổ và cửa ra vào bị kẹt, trần hoặc khung mái bị võng.
• Mái nhà: dột, ngói hoặc vật liệu lợp bị hư, vết nước trên trần gác mái.
• Hệ thống dây và đường ống: tuổi thọ hệ thống điện, dây nhôm, thiết bị bảo vệ không đảm bảo, ống nước và ống thoát nước bị rò rỉ hoặc ăn mòn, tình trạng ống khói và hệ thống sưởi.
• Cửa sổ, mặt tiền, cách nhiệt: hở khe, vữa rơi, thiếu lớp cách nhiệt.
• Sinh vật gây hại và gỗ: nấm hoặc côn trùng phá hoại gỗ, đặc biệt ở dầm và sàn.

Bạn không cần là chuyên gia. Chỉ cần ghi chú lại những gì nhìn thấy và chụp ảnh. Nếu nghi ngờ về kết cấu hoặc độ ẩm, nên mời kỹ thuật viên xây dựng. Cách tình trạng nhà ảnh hưởng đến giá trị được giải thích trong bài về định giá bất động sản (odhad ceny nemovitosti).

Danh mục kiểm tra khuyết tật pháp lý

Khuyết tật pháp lý thường quan trọng hơn đối với việc bán so với lớp vữa bong tróc, vì chúng có thể làm chậm hoặc làm phức tạp giao dịch.

• Không khớp với hiện trạng trong katastr: công trình đã xây nhưng chưa được đăng ký, có mục đích sử dụng, diện tích xây dựng hoặc loại đất khác. Dữ liệu hiện hành có thể xem trên bản trích lục từ katastr, xem hướng dẫn về katastr nemovitostí. Việc đăng ký được điều chỉnh bởi Luật địa chính số 256/2013 Sb.
• Công trình xây không phép và cải tạo bổ sung: phần xây thêm, gác mái cải tạo, ga-ra hoặc tường chắn không có giấy phép hay thông báo. Yêu cầu cấp phép xây dựng được quy định trong Luật xây dựng số 283/2021 Sb.; cơ quan xây dựng (stavební úřad) có thể mở thủ tục đối với công trình không phép, kết thúc bằng việc cấp phép bổ sung hoặc ngược lại là lệnh phá dỡ.
• Thế chấp và hạn chế: quyền thế chấp của ngân hàng (zástavní právo), lệnh cưỡng chế thi hành án (exekuční příkaz), quyền phụ thuộc vào tài sản (věcné břemeno), quan hệ thuê hoặc quyền cư trú suốt đời. Tùy tình huống, thu mua bất động sản đang bị cưỡng chế thi hành án có thể giúp ích.
• Đồng sở hữu: để bán toàn bộ bất động sản cần có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chủ. Quyền ưu tiên mua chung của đồng sở hữu chủ nói chung không còn hiệu lực; phần sở hữu phát sinh do thừa kế được bảo vệ bằng quyền ưu tiên mua trong sáu tháng kể từ khi phát sinh đồng sở hữu (§ 1124 Bộ luật Dân sự số 89/2012 Sb.).

Bạn phải thông báo gì cho người mua và rủi ro khi giấu

Bộ luật Dân sự số 89/2012 Sb., trong các quy định về quyền từ thực hiện khiếm khuyết (§ 1914 trở đi), dựa trên nguyên tắc người bán chịu trách nhiệm rằng vật có các tính chất đã thỏa thuận và không có khuyết tật. Hệ quả thực tế rất đơn giản: khuyết tật mà bạn biết, hãy nêu ra trong cuộc thương lượng và trong hợp đồng. Khuyết tật đã được thông báo đầy đủ cho người mua và hợp đồng có tính đến sẽ được phản ánh vào giá ngay từ đầu. Ngược lại, khuyết tật bị giấu có thể trở thành lý do tranh chấp, giảm giá hoặc rút khỏi hợp đồng.

Điều này không có nghĩa là bạn phải sửa chữa. Nghĩa vụ liên quan đến việc thông báo khuyết tật, không phải khắc phục chúng. Sửa chữa trước khi bán là quyết định của bạn và thường không có lợi về kinh tế nếu không thể ước tính chắc chắn khối lượng công việc. Đồng thời, chúng tôi không cam kết mọi khuyết tật sẽ ảnh hưởng như nhau; luôn tùy thuộc vào tính chất và mức độ.

Khuyến nghị: lập danh sách khuyết tật, đính kèm ảnh và tài liệu (giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu kolaudace, báo cáo kiểm định, bản trích lục katastr) và gửi cùng yêu cầu đề nghị giá.

Khuyết tật được phản ánh thế nào trong đề nghị bằng văn bản

Khi bán cho đơn vị thu mua, bạn sẽ nhận đề nghị bằng văn bản trong vòng 24 giờ kèm bảng diễn giải cách tính. Với nhà chung cư cho thuê (činžovní dům), việc định giá theo thu nhập được thực hiện và đề nghị được gửi trong vòng 48 giờ. Trong bảng diễn giải bạn thấy giá được cấu thành từ đâu và tình trạng bất động sản, chi phí dự kiến để khắc phục khuyết tật hoặc giải quyết trở ngại pháp lý chiếm bao nhiêu. Không có khoản khấu trừ ẩn: bạn có thể tự đánh giá cách tính có chấp nhận được hay không.

Chúng tôi không cam kết trước mức giảm cụ thể, vì nó phụ thuộc vào mức độ khuyết tật, vị trí và tình hình thị trường. Bạn có thể tham khảo sơ bộ qua định giá bất động sản trực tuyến miễn phí. Đề nghị là không ràng buộc và bạn có thể rút lui trước khi ký hợp đồng.

Các bước thực hiện

1. Lấy bản trích lục katastr mới nhất và so sánh với thực tế.
2. Kiểm tra bất động sản theo danh mục kỹ thuật và chụp ảnh.
3. Xác minh xem có giấy phép và kolaudace (nghiệm thu sử dụng) cho các phần xây thêm và cải tạo hay không.
4. Tìm hiểu xem bất động sản có bị thế chấp, cưỡng chế thi hành án, věcné břemeno hoặc cho thuê hay không.
5. Gửi mô tả kèm tất cả khuyết tật và yêu cầu đề nghị giá.
6. So sánh bảng diễn giải cách tính và quyết định có chấp nhận đề nghị hay không.

Dịch vụ pháp lý và lưu ký tại luật sư (advokátní úschova) đã bao gồm trong giá, không phát sinh phí, xem dịch vụ pháp lý trọn gói. Tiền được chuyển khoản qua tài khoản lưu ký, không trả bằng tiền mặt.