Vady nemovitosti před prodejem: jak je poznat a co s nimi při výkupu

Proč vady řešit ještě před nabídnutím nemovitosti

Majitelé často váhají, zda nemovitost s vlhkostí, popraskanou zdí nebo nejasnou stavební historií vůbec nabízet. Vadu ale nezakryje ani oprava na poslední chvíli: kupující ji zjistí při prohlídce, z dokumentů nebo později při užívání. Lepší je vědět, co v nemovitosti je, a říct to rovnou.

Vady dělíme na technické (stav stavby a rozvodů) a právní (stav zápisu v katastru, povolení, zatížení nemovitosti). Obě skupiny ovlivňují cenu i průběh prodeje.

Kontrolní seznam technických vad

Projděte nemovitost ve světle dne a všímejte si následujícího:

• Vlhkost: skvrny a plísně na zdech, odlupující se omítka, zatuchlý zápach ve sklepě či v přízemí, vlhké soklové části.
• Statika: trhliny šikmé nebo rozšiřující se směrem nahoru, nerovné podlahy, zasekávající se okna a dveře, prohnutý strop nebo krov.
• Střecha: zatékání, poškozená krytina, stopy vody na stropech v podkroví.
• Rozvody: stáří elektroinstalace, hliníkové vodiče, nechráněné jistící prvky, netěsné nebo zkorodované vodovodní a kanalizační trubky, stav komína a topného systému.
• Okna, fasáda, izolace: netěsnosti, opadávající omítka, chybějící zateplení.
• Škůdci a dřevo: napadení dřevokaznými houbami či hmyzem, zejména v trámech a podlahách.

Nemusíte být odborník. Stačí si poznamenat, co vidíte, a pořídit fotografie. Při pochybnostech u statiky nebo vlhkosti je rozumné přizvat stavebního technika. Jak se stav promítá do hodnoty, vysvětluje článek o odhadu ceny nemovitosti.

Kontrolní seznam právních vad

Právní vady bývají pro prodej zásadnější než odpadlá omítka, protože mohou prodej zdržet nebo zkomplikovat.

• Nesoulad se stavem v katastru: stavba stojí, ale není zapsaná, má jiné využití, jinou zastavěnou plochu nebo jiný druh pozemku. Aktuální údaje zjistíte na výpisu z katastru, viz průvodce katastrem nemovitostí. Evidenci upravuje katastrální zákon č. 256/2013 Sb.
• Nepovolené stavby a dodatečné úpravy: přístavba, půdní vestavba, garáž nebo opěrná zeď bez povolení či oznámení. Požadavky na povolování staveb stanoví stavební zákon č. 283/2021 Sb.; stavební úřad může u nepovolené stavby zahájit řízení, které končí dodatečným povolením, nebo naopak nařízením odstranění.
• Zástavy a omezení: zástavní právo banky, exekuční příkaz, věcné břemeno, nájemní vztahy nebo právo doživotního bydlení. Podle situace může pomoci výkup nemovitosti v exekuci.
• Spoluvlastnictví: k prodeji celé nemovitosti je potřeba souhlas všech spoluvlastníků. Obecné předkupní právo spoluvlastníků již neplatí; podíl, který vznikl děděním, je chráněn předkupním právem po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).

Co musíte kupujícímu sdělit a co vám hrozí při zatajení

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v ustanoveních o právech z vadného plnění (§ 1914 a násl.) vychází z toho, že prodávající odpovídá za to, že věc má ujednané vlastnosti a je bez vad. Praktický důsledek je jednoduchý: vadu, o které víte, uveďte do jednání i do smlouvy. Vada, o níž byl kupující řádně informován a smlouva s ní počítá, se do ceny promítne předem. Zatajená vada se naopak může stát důvodem sporu, slevy z ceny nebo odstoupení od smlouvy.

Neznamená to, že musíte nemovitost opravit. Povinnost se týká sdělení vad, ne jejich odstranění. Opravy před prodejem jsou vaše rozhodnutí, často ekonomicky nevýhodné, pokud rozsah prací nelze předem spolehlivě odhadnout. Zároveň neslibujeme, že se každá vada projeví stejně; vždy záleží na její povaze a rozsahu.

Doporučení: sepište si seznam vad, připojte fotografie a podklady (stavební povolení, kolaudaci, revizní zprávy, výpis z katastru) a předejte je s žádostí o nabídku.

Jak se vady promítnou do písemné nabídky

Při výkupu dostanete písemnou nabídku do 24 hodin s rozpisem výpočtu. U činžovních domů probíhá výnosové ocenění a nabídka do 48 hodin. V rozpisu vidíte, z čeho se cena skládá a jak se na ní podílí stav nemovitosti, předpokládané náklady na odstranění vad nebo vyřešení právních překážek. Nejde o skrytý odpočet: můžete posoudit, zda je výpočet pro vás přijatelný.

Konkrétní slevy předem neslibujeme, protože závisí na rozsahu vady, lokalitě a stavu trhu. Orientační představu si můžete udělat přes online ocenění nemovitosti zdarma. Nabídka je nezávazná a do podpisu smlouvy můžete odstoupit.

Jak postupovat krok za krokem

1. Vyžádejte si aktuální výpis z katastru a porovnejte ho se skutečností.
2. Projděte nemovitost podle technického seznamu a pořiďte fotografie.
3. Ověřte, zda existují povolení a kolaudace k přístavbám a úpravám.
4. Zjistěte, zda na nemovitosti vázne zástava, exekuce, věcné břemeno nebo nájem.
5. Pošlete popis včetně všech vad a požádejte o nabídku.
6. Porovnejte rozpis výpočtu a rozhodněte se, zda nabídku přijmete.

Právní servis a advokátní úschova jsou v ceně, bez poplatků, viz kompletní právní servis. Peníze tak jdou bezhotovostně přes úschovu, nikoli v hotovosti.