Stavba bez stavebního povolení: jak se posuzuje a oceňuje při výkupu

Dá se stavba bez stavebního povolení vůbec prodat?

Dá. Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. nezakazuje převést nemovitou věc jen proto, že k ní chybí stavební dokumenty. Vlastnické právo se převádí vkladem do katastru nemovitostí podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. a to je možné, pokud je stavba v katastru evidovaná nebo se k ní dá zapsat právní vztah k pozemku.

Skutečný problém není v samotné smlouvě, ale v tom, co kupující přebírá. Pokud je stavba v rozporu se stavebními předpisy, odpovědnost za její stav může po koupi nést nový vlastník. Proto se při každém výkupu nejdříve zjišťuje, o jaký případ jde.

Tři různé situace, které se pletou

Výraz „bez papírů“ označuje v praxi několik odlišných stavů. Jejich rozlišení je pro cenu zásadní.

• Stará stavba, která se považuje za povolenou. U velmi starých budov, které vznikly dávno před zavedením stavebního řízení v dnešní podobě, se stavba za určitých podmínek považuje za legálně existující, i když se žádné povolení nedochovalo. Tuto skutečnost je vhodné ověřit na stavebním úřadu a v archivu.
• Stavba zapsaná v katastru, ale bez dokladů. Zápis v katastru sám o sobě neznamená, že je stavba povolená. Je to jen evidence.
• Nepovolená stavba nebo přístavba. Postavená bez povolení nebo v rozporu s ním. Tady přichází na řadu legalizace nebo hrozba nařízení odstranění.

Často se v jednom objektu potkají všechny tři situace: původní chalupa je stará a neproblematická, ale později přibyla přístavba, kůlna nebo půdní vestavba bez povolení.

Co říká stavební zákon č. 283/2021 Sb.

Stavební zákon č. 283/2021 Sb. upravuje mimo jiné to, jak stavební úřad postupuje u staveb realizovaných bez potřebného povolení. Zásadní je možnost dodatečného povolení stavby. Vlastník o ni žádá a úřad posuzuje, zda je stavba v souladu s požadavky, například s územním plánem, s právy sousedů, s požadavky na bezpečnost a ochranu životního prostředí.

Důležité je, že dodatečné povolení není nárok. Pokud stavba požadavky nesplňuje a nelze to napravit, může úřad nařídit její odstranění. To je riziko, které musí kupující započítat. Konkrétní postup a podmínky vždy závisí na době vzniku stavby, jejím druhu a umístění, proto doporučujeme přečíst si aktuální znění zákona a nechat případ posoudit právníkem.

Do posouzení se promítá také to, zda stavba stojí na pozemku, který vlastník skutečně má. Stavba na cizím pozemku nebo na pozemku s nejasným vlastnictvím je zcela jiný problém než chalupa na vlastní parcele. Více o pozemcích najdete na stránce Výkup pozemků.

Co se dá legalizovat a co ne

Obecně se dají snáze legalizovat stavby, které splňují územně plánovací podmínky, nezasahují do cizích práv a jsou technicky bezpečné. Obtížnější jsou stavby:

• v nezastavitelném území nebo v ochranných pásmech,
• zasahující na sousední pozemek,
• s technickými závadami, které ohrožují bezpečnost,
• bez doložitelného vlastnického vztahu k pozemku.

Součástí legalizace bývá zaměření stavby, projektová dokumentace skutečného stavu a případně statické posouzení. Zápis stavby nebo změny do katastru se řídí katastrálním zákonem č. 256/2013 Sb. Podrobnosti o evidenci najdete v průvodci Katastr nemovitostí.

Výsledek legalizace nelze předem slíbit. Poctivé posouzení zní spíše „podle dostupných informací je legalizace pravděpodobná“ nebo „nejistá“, nikdy „jistá“.

Jak se stavba bez povolení oceňuje při výkupu

Ocenění vychází z toho, jakou hodnotu má pozemek a stavba v běžném stavu, a od ní se odečítají rizika a náklady. U stavby bez dokladů se obvykle zohledňují:

• předpokládané náklady na zaměření, dokumentaci a řízení u stavebního úřadu,
• čas, který legalizace zabere,
• nejistota výsledku, tedy možnost, že stavbu nelze povolit,
• technický stav objektu a nutné opravy,
• hodnota pozemku, která často tvoří významnou část ceny u rurálních objektů.

Proto se nabídka na starou chalupu bez papírů liší od nabídky na kolaudovaný dům. Není to trest za chybějící dokumenty, jde o převzetí rizika, které by jinak nesl prodávající. Každý výpočet vám předložíme písemně s rozpisem, nabídku dostanete do 24 hodin a je nezávazná. Základní orientaci nabízí i online ocenění nemovitosti, u objektů bez dokladů je ale vždy nutné doplnit podrobnosti.

Jak probíhá výkup krok za krokem

Postup u staré chalupy nebo domu bez dokladů se příliš neliší od běžného výkupu, jen se víc času věnuje právní kontrole.

1. Pošlete adresu, číslo listu vlastnictví a popis stavu včetně známých přestaveb.
2. Zkontroluje se katastr, stavební dokumentace a vlastnické vztahy k pozemku.
3. Dostanete písemnou nabídku s rozpisem, jak byla cena spočtena.
4. Při podpisu kupní smlouvy je možná záloha až 1 000 000 Kč. Peníze jdou bezhotovostně přes advokátní úschovu, protože hotovostní platba je omezena zákonem č. 254/2004 Sb. na 270 000 Kč za den.
5. Návrh na vklad se podává na katastr. Vlastnictví přechází až vkladem; katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka, průměrná doba je zhruba 22 dní.

Právní servis a advokátní úschova jsou v ceně, bez poplatků. Do podpisu smlouvy lze od jednání odstoupit. Celý postup popisuje stránka Jak funguje výkup a právní stránku Kompletní právní servis. Objekty tohoto typu řešíme například v rámci výkupu chat a chalup.

Co si připravit a na co si dát pozor

Pokud uvažujete o prodeji, připravte si list vlastnictví, snímek katastrální mapy, případné starší plány, fotografie a informace o tom, kdy a co bylo přistavěno. Nic nezakrývejte; skrytá vada později vede ke sporu a odpovědnosti prodávajícího podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Daňový dopad prodeje závisí na zákoně o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., zejména na tom, jak dlouho jste nemovitost vlastnili a zda v ní bydlíte. Konkrétní situaci ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.