Construcción sin permiso de construcción: cómo se evalúa y valúa en la compra

¿Se puede vender una construcción sin permiso de construcción?

Sí. El Código Civil no. 89/2012 Sb. no prohíbe transferir un bien inmueble solo porque falten documentos de construcción. El derecho de propiedad se transfiere mediante un registro en el Registro de Bienes Inmuebles (Czech Land Registry — katastr nemovitostí) de conformidad con la Ley de Registro de Bienes Inmuebles no. 256/2013 Sb., y esto es posible si la construcción está registrada en el catastro o si se puede registrar la relación legal con la parcela.

El problema real no está en el contrato en sí, sino en lo que el comprador asume. Si la construcción no cumple con los códigos de construcción, la responsabilidad por su estado puede recaer en el nuevo propietario después de la compra. Por eso, en cada compra se verifica primero de qué tipo de caso se trata.

Tres situaciones diferentes que se confunden

La expresión sin documentos describe en la práctica varios estados diferentes. Su distinción es fundamental para el precio.

• Una construcción antigua considerada autorizada. En el caso de edificios muy antiguos que surgieron mucho antes de la introducción del procedimiento de construcción moderno, la construcción se considera legalmente existente bajo ciertas condiciones, aunque no se haya conservado ningún permiso. Es recomendable verificar este hecho con la autoridad de construcción (stavební úřad) y en los archivos.
• Una construcción registrada en el catastro pero sin documentos. El registro en el catastro no significa en sí que la construcción esté autorizada. Es solo un registro.
• Una construcción o ampliación no autorizada. Construida sin permiso o en violación del mismo. Aquí entra en juego la legalización o la amenaza de una orden de demolición.

A menudo, en un solo objeto se encuentran las tres situaciones: la cabaña original es antigua y sin problemas, pero más tarde se agregó una ampliación, un cobertizo o una buhardilla sin permiso.

Qué dice la Ley de Construcción no. 283/2021 Sb.

La Ley de Construcción no. 283/2021 Sb. regula, entre otras cosas, cómo procede la autoridad de construcción (stavební úřad) en construcciones realizadas sin el permiso necesario. Lo fundamental es la posibilidad de autorización posterior de la construcción. El propietario la solicita y la autoridad evalúa si la construcción cumple con los requisitos, por ejemplo, con el plan territorial, los derechos de los vecinos, los requisitos de seguridad y protección ambiental.

Es importante señalar que la autorización posterior no es un derecho automático. Si la construcción no cumple con los requisitos y no se puede remediar, la autoridad puede ordenar su demolición. Este es un riesgo que el comprador debe tener en cuenta. El procedimiento específico y las condiciones siempre dependen de cuándo se construyó, su tipo y ubicación, por lo que recomendamos leer la versión actual de la ley y hacer que un abogado evalúe el caso.

En la evaluación también se considera si la construcción se encuentra en una parcela que el propietario realmente posee. Una construcción en una parcela ajena o con propiedad poco clara es un problema completamente diferente que una cabaña en una parcela propia. Para más información sobre parcelas, consulte la página Land Purchase (Výkup pozemků).

Qué se puede legalizar y qué no

En general, las construcciones que cumplen con los requisitos de planificación territorial, no afectan los derechos de terceros y son técnicamente seguras se pueden legalizar más fácilmente. Las más difíciles son las construcciones:

• en territorio no urbanizable o en zonas de protección,
• que invaden parcelas adyacentes,
• con defectos técnicos que amenazan la seguridad,
• sin una relación de propiedad documentada con la parcela.

La legalización generalmente incluye medición de la construcción, documentación de proyecto del estado real e, si es necesario, evaluación estructural. El registro de la construcción o cambios en el Registro de Bienes Inmuebles (Czech Land Registry — katastr nemovitostí) se rige por la Ley de Registro de Bienes Inmuebles no. 256/2013 Sb. Para obtener más detalles sobre el registro, consulte la guía Land Registry (Katastr nemovitostí).

El resultado de la legalización no se puede prometer de antemano. Una evaluación honesta suena más bien como según la información disponible, la legalización es probable o incierta, nunca segura.

Cómo se valúa una construcción sin permiso en la compra

La valoración se basa en el valor que tiene la parcela y la construcción en condiciones normales, y de eso se deducen los riesgos y costos. Para una construcción sin documentos, generalmente se tienen en cuenta:

• los costos estimados de medición, documentación y procedimiento ante la autoridad de construcción,
• el tiempo que tomará la legalización,
• la incertidumbre del resultado, es decir, la posibilidad de que la construcción no pueda ser autorizada,
• el estado técnico del objeto y las reparaciones necesarias,
• el valor de la parcela, que a menudo constituye una parte significativa del precio de objetos rurales.

Por lo tanto, la oferta para una cabaña antigua sin documentos difiere de la oferta para una casa completamente autorizada. No es un castigo por documentos faltantes, sino una transferencia del riesgo que de otro modo sería responsabilidad del vendedor. Cada cálculo se lo presentaremos por escrito con un desglose; recibirá la oferta dentro de 24 horas y es no vinculante. Orientación básica también la ofrece Free Online Property Valuation (online ocenění nemovitosti), pero para objetos sin documentos es siempre necesario proporcionar detalles.

Cómo procede la compra paso a paso

El procedimiento para una cabaña o casa antigua sin documentos no es muy diferente del proceso normal de compra, solo se dedica más tiempo a la revisión legal.

1. Envíe la dirección, el número de la hoja de propiedad y una descripción del estado, incluyendo las modificaciones conocidas.
2. Se verificarán el Registro de Bienes Inmuebles (katastr nemovitostí), la documentación de construcción y las relaciones de propiedad de la parcela.
3. Recibirá una oferta escrita con un desglose de cómo se calculó el precio.
4. Al firmar el contrato de compra-venta, es posible hacer un depósito de hasta 1.000.000 CZK. El dinero se transfiere sin efectivo a través de depósito en custodia de abogado, porque los pagos en efectivo están limitados por la Ley no. 254/2004 Sb. a 270.000 CZK por día.
5. La solicitud de registro se presenta al Registro de Bienes Inmuebles. La propiedad se transfiere solo mediante registro; la oficina catastral no puede resolver antes de 20 días después de notificar al propietario, el tiempo promedio es de aproximadamente 22 días.

Los servicios legales y el depósito en custodia de abogado están incluidos en el precio, sin cargos adicionales. Se puede retirarse de las negociaciones antes de firmar el contrato. Todo el procedimiento se describe en la página How It Works (Jak funguje výkup) y en la página legal Complete Legal Service (Kompletní právní servis). Resolvemos objetos de este tipo, por ejemplo, en el marco del Purchase of Cottages and Cabins (výkup chat a chalup).

Qué preparar y en qué tener cuidado

Si está considerando vender, prepare la hoja de propiedad, una copia del mapa catastral, planes antiguos si los tiene, fotografías e información sobre cuándo y qué se amplió. No oculte nada; un defecto oculto posteriormente genera un litigio y responsabilidad del vendedor de conformidad con el Código Civil no. 89/2012 Sb.

Las consecuencias fiscales de la venta dependen de la Ley de Impuesto sobre la Renta no. 586/1992 Sb., particularmente de cuánto tiempo ha poseído la propiedad y si vive en ella. Verifique su situación específica con la Administración Tributaria o un asesor fiscal. El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles fue abolido por la Ley no. 386/2020 Sb.