Budynek bez pozwolenia budowlanego: ocena i wycena w skupie nieruchomości

Czy można sprzedać budynek bez pozwolenia budowlanego?

Tak. Kodeks cywilny nr 89/2012 Sb. nie zakazuje przekazania nieruchomości tylko dlatego, że brakuje jej dokumentów budowlanych. Prawo własności jest przenoszone poprzez wpis do katastr nieruchomości (Czech Land Registry — katastrálního zákona) zgodnie z ustawą katastralną nr 256/2013 Sb., a to jest możliwe, jeśli budynek jest wpisany w katastr lub jeśli można wpisać prawo do nieruchomości.

Rzeczywisty problem nie tkwi w samej umowie, ale w tym, co przejmuje kupujący. Jeśli budynek jest niezgodny z przepisami budowlanymi, nowy właściciel może być odpowiedzialny za jego stan po zakupie. Dlatego przy każdym skupie najpierw sprawdzamy, o jaki przypadek chodzi.

Trzy różne sytuacje, które się mylą

Wyrażenie "bez dokumentów" w praktyce obejmuje kilka różnych stanów. Ich rozróżnienie jest kluczowe dla ustalenia ceny.

• Stary budynek uważany za legalizowany. U bardzo starych budynków, które powstały długo przed wprowadzeniem dzisiejszych procedur budowlanych, budynek uważa się za legalnie istniejący, nawet jeśli pozwolenie się nie zachowało. Warto to sprawdzić w urzędzie budowlanym i w archiwach.
• Budynek wpisany w katastr, ale bez dokumentów. Wpis w katastrze sam w sobie nie oznacza, że budynek ma pozwolenie. To jest tylko ewidencja.
• Budynek bez pozwolenia lub przybudówka. Zbudowana bez pozwolenia lub niezgodnie z nim. Tu przychodzi legalizacja wsteczna lub groźba nakazu usunięcia.

Często wszystkie trzy sytuacje spotykają się w jednym obiekcie: oryginalny domek jest stary i niezawodny, ale później doszło przybudówki, szopy lub poddasza bez pozwolenia.

Co mówi kodeks budowlany nr 283/2021 Sb.

Kodeks budowlany nr 283/2021 Sb. reguluje między innymi to, jak urząd budowlany postępuje wobec budynków zbudowanych bez wymaganego pozwolenia. Kluczowa jest możliwość retroaktywnego pozwolenia budynku. Właściciel się o niego ubiega, a urząd ocenia, czy budynek jest zgodny z wymogami, na przykład z planem zagospodarowania przestrzennego, z prawami sąsiadów, z wymogami bezpieczeństwa i ochrony środowiska.

Ważne jest, że retroaktywne pozwolenie nie jest roszczeniem. Jeśli budynek nie spełnia wymogów i nie można tego naprawić, urząd może nakazać jego usunięcie. To jest ryzyko, które kupujący musi uwzględnić. Konkretny proces i warunki zawsze zależą od czasu powstania budynku, jego typu i położenia, dlatego zalecamy przeczytanie aktualnego tekstu ustawy i przeanalizowanie sprawy przez prawnika.

W ocenie jest również brane pod uwagę, czy budynek stoi na gruncie, którego właściciel rzeczywiście posiada. Budynek na cudzym gruncie lub na gruncie o niejasnym własności jest zupełnie innym problemem niż domek na własnej działce. Więcej o nieruchomościach gruntowych znajdzie się na stronie Skupienie gruntów.

Co można legalizować i co nie

Ogólnie łatwiej się legalizują budynki, które spełniają warunki planu zagospodarowania, nie naruszają praw sąsiadów i są technicznie bezpieczne. Trudniejsze są budynki:

• na terenie niezabudowanym lub w strefach ochronnych,
• naruszające gruntowność sąsiednią,
• z wadami technicznymi zagrażającymi bezpieczeństwu,
• bez udokumentowanego prawa do gruntu.

Legalizacja zwykle wymaga pomiary budynku, dokumentacji projektowej rzeczywistego stanu i ewentualnie oceny statycznej. Wpis budynku lub zmian do katastr reguluje ustawa katastralna nr 256/2013 Sb. Szczegóły dotyczące rejestracji znajdziesz w przewodniku Katastr nieruchomości.

Wyniku legalizacji nie można obiecać z góry. Rzetelna ocena brzmi raczej "według dostępnych informacji legalizacja jest prawdopodobna" lub "niepewna", nigdy "pewna".

Jak się wycenia budynek bez pozwolenia przy skupie

Wycena opiera się na wartości gruntu i budynku w normalnym stanie, a następnie odejmuje się ryzyka i koszty. U budynku bez dokumentów zwykle uwzględniamy:

• przewidywane koszty pomiary, dokumentacji i procedury w urzędzie budowlanym,
• czas, jaki zajmie legalizacja,
• niepewność wyniku, czyli możliwość, że budynku nie można zalegalizować,
• stan techniczny obiektu i niezbędne naprawy,
• wartość gruntu, która często stanowi znaczną część ceny dla wiejskich obiektów.

Dlatego oferta na stary domek bez papierów różni się od oferty na dom z pozwoleniem. To nie jest kara za brakujące dokumenty, to przejęcie ryzyka, które inaczej niósł by sprzedawca. Każdy wynik wyceny przedłożymy wam na piśmie z rozliczeniem, ofertę otrzymacie w ciągu 24 godzin i nie jest wiążąca. Orientację oferuje także online wycena nieruchomości, u obiektów bez dokumentów zawsze trzeba jednak uzupełnić szczegóły.

Jak przebiega skupienie krok po kroku

Procedura u starego domku lub domu bez dokumentów nie różni się wiele od zwykłego skupu, tylko więcej czasu poświęca się kontroli prawnej.

1. Prześlij adres, numer księgi wieczystej i opis stanu wraz ze znanymi przebudowami.
2. Sprawdzamy katastr, dokumentację budowlaną i relacje własnościowe do gruntu.
3. Otrzymasz pisemną ofertę z rozliczeniem, jak została wyliczona cena.
4. Przy podpisaniu umowy kupna możliwa jest zaliczka do 1 000 000 Kč. Pieniądze idą bezgotówkowo przez depozyt adwokata, ponieważ płatność gotówkowa jest ograniczona ustawą nr 254/2004 Sb. do 270 000 Kč dziennie.
5. Wniosek o wpis podaje się do katastr. Własność przechodzi dopiero wpisem; urząd katastrialny nie może rozstrzygnąć przed 20 dni od zawiadomienia właściciela, średni czas to około 22 dni.

Serwis prawny i depozyt adwokata są w cenie, bez dodatkowych opłat. Do podpisania umowy można wycofać się z rozmów. Całą procedurę opisuje strona Jak to funguje i strona prawna Kompletny serwis prawny. Obiekty tego typu rozwiązujemy na przykład w ramach skupu domków i chatek.

Co przygotować i na co zwrócić uwagę

Jeśli rozważasz sprzedaż, przygotuj księgę wieczysta, zrzut z mapy katastrowej, ewentualne starsze plany, fotografie i informacje o tym, kiedy i co było przebudowywane. Nic nie zaciemniaj; ukryta wada później prowadzi do sporu i odpowiedzialności sprzedawcy według kodeksu cywilnego nr 89/2012 Sb.

Skutki podatkowe sprzedaży zależą od ustawy o podatku dochodowym nr 586/1992 Sb., zwłaszcza od tego, jak długo byłeś właścicielem nieruchomości i czy w niej mieszkasz. Konkretną sytuację sprawdź u Urzędu Skarbowego lub doradcy podatkowego. Podatek od nabycia nieruchomości został zniesiony ustawą nr 386/2020 Sb.