Combien allez-vous réellement toucher : rachat ou agence immobilière ?
Publié le 22 octobre 2026
Le revenu net n'est pas le prix d'achat, mais ce qui vous reste après déduction de tous les frais et risques. Un rachat direct offre généralement un prix inférieur, mais sans commission d'agent et avec assistance juridique incluse. Une agence immobilière peut obtenir un prix plus élevé, mais vous paierez une commission et attendrez l'acheteur et son financement.
En bref
- Comparez le montant qui arrivera réellement sur votre compte, pas le prix affiché.
- Avec le rachat direct, le dépôt fiduciaire et l'assistance juridique sont inclus, et l'offre détaillée arrive par écrit en 24 heures.
- L'acompte à la signature n'est pas une charge supplémentaire : c'est une partie du prix d'achat versée à l'avance.
- Lors d'une vente par agence, prévoyez la commission, les frais de dépôt fiduciaire, les frais bancaires et le temps jusqu'au paiement.
- L'impôt sur le revenu dépend de votre situation (durée de possession, résidence) ; vérifiez-le auprès du fisc tchèque ou d'un conseiller fiscal.
Que signifie « combien vais-je toucher »
Les propriétaires comparent souvent deux chiffres : l'offre d'un rachat direct et le prix affiché par une agence immobilière. Mais le chiffre décisif est le troisième : le revenu net, c'est-à-dire le montant qui vous reste après déduction de tous les frais de vente, du remboursement des emprunts hypothécaires ou du zástavní právo (Czech pledge), et des impôts applicables.
Impossible de promettre des chiffres exacts. Ils dépendent de la propriété, du marché, de son état, des vices juridiques et de votre situation personnelle. Vous ne trouverez donc pas de pourcentages ou d'estimations dans cet article, mais plutôt un aperçu des éléments à vérifier dans les deux modes de vente.
Qu'inclut le revenu net lors d'un rachat direct
Lors d'un rachat direct, le prix est basé sur une évaluation et sur les coûts que l'acheteur assume, comme le risque, les réparations ou le temps consacré à la revente. C'est pourquoi l'offre est généralement inférieure au prix que vous pourriez théoriquement obtenir sur le marché libre. En contrepartie, vous économisez certaines dépenses.
- Offre écrite en 24 heures avec détail du calcul : vous voyez comment le prix est établi. Pour les immeubles locatifs (činžovní dům — Czech rental building), il s'agit d'une évaluation de rendement et l'offre arrive en 48 heures.
- Acompte jusqu'à 1 000 000 Kč (couronnes tchèques) à la signature du contrat d'achat : ce n'est pas un frais supplémentaire ni une réduction. C'est une partie du prix d'achat versée à l'avance et comptabilisée lors du paiement final.
- Dépôt fiduciaire (úschova — Czech escrow) auprès d'un avocat et assistance juridique inclus, aucun frais supplémentaire : vous ne payez pas séparément pour la rédaction du contrat ou la demande d'inscription au registre foncier. Plus de détails dans la section Assistance juridique complète.
- Pas de commission : vous ne payez aucun intermédiaire.
L'offre est sans engagement, et vous pouvez vous retirer avant signature du contrat, ce qui vous permet de la comparer tranquillement avec d'autres options.
Ce que coûte une vente traditionnelle via une agence immobilière
Lors d'une vente classique, vous devez compter avec plusieurs éléments. Vérifiez toujours leur montant dans le contrat d'intermédiation spécifique, car ils varient.
- Commission de l'agence immobilière : elle est généralement prélevée sur le prix de vente et constitue souvent le plus gros poste. Elle est fixée par contrat, non par la loi.
- Dépôt fiduciaire des fonds : une vente sécurisée utilise généralement un dépôt fiduciaire (úschova — Czech escrow) auprès d'un avocat ou d'un notaire, pour lequel des frais séparés peuvent s'appliquer.
- Préparation de la vente : certificat de performance énergétique, photographies, nettoyage, petites réparations ou home staging, ainsi qu'une possible évaluation (znalecký posudek — Czech expert assessment).
- Services juridiques : rédaction du contrat d'achat et demande d'inscription au registre foncier (vklad — Czech Land Registry registration), si ce ne sont pas des services inclus par l'agence.
- Réductions lors de la négociation : l'acheteur négocie souvent le prix après visite ou découverte de l'état de la propriété.
- Frais bancaires : remboursement anticipé du prêt hypothécaire, radiation du zástavní právo (Czech pledge), et éventuels frais bancaires pour ces opérations.
En général, le prix affiché plus élevé ne se traduit en revenu net que si la vente se conclut réellement à ce prix.
Impôts sur le revenu et autres frais pour les deux méthodes
La taxe sur l'acquisition de biens immobiliers (zákon č. 386/2020 Sb. — Czech Act on Real Estate Acquisition Tax) a été supprimée, l'acheteur comme le vendeur ne la paient donc plus. L'impôt sur le revenu de la vente peut cependant s'appliquer au vendeur, indépendamment de la méthode de vente (agence ou rachat direct).
Selon la loi sur l'impôt sur le revenu (zákon č. 586/1992 Sb. — Czech Income Tax Act), deux facteurs jouent un rôle décisif : la durée de possession (combien de temps vous avez possédé la propriété) et le fait de savoir s'il s'agissait de votre résidence. Consultez l'administration fiscale tchèque ou un conseiller fiscal pour un calcul exact et les éventuelles exonérations. L'impôt ne représente donc pas une différence entre les deux méthodes ; seul le montant du revenu imposable peut varier.
Temps, risque et véritable valeur de l'argent
Le revenu net n'est pas affecté que par les frais. Chaque mois d'attente a un prix, en particulier si vous payez une hypothèque, l'électricité, l'impôt foncier, l'assurance ou si vous êtes confronté à une exécution (Czech enforcement).
- Attente de l'acheteur : lors d'une vente traditionnelle, vous ne savez ni quand ni à quel prix la propriété sera vendue.
- Financement de l'acheteur : si l'acheteur attend le financement hypothécaire, la vente peut être retardée ou échouer.
- Inscription au registre foncier (vklad — Czech Land Registry registration) : le droit de propriété (vlastnické právo — ownership right) ne passe à l'acheteur qu'après l'inscription. Le cadastre tchèque (katastrální úřad — Czech Cadastral Office) ne peut décider avant 20 jours à compter de la notification du propriétaire (zákon č. 256/2013 Sb. — Czech Cadastral Act), et l'inscription prend en moyenne environ 22 jours. Cela s'applique aux deux méthodes.
- Paiement : le paiement en espèces est limité à 270 000 Kč (couronnes tchèques) par jour (zákon č. 254/2004 Sb. — Czech Cash Payment Act). Une vente sérieuse se fait donc sans espèces, via dépôt fiduciaire auprès d'un avocat (úschova), et ce pour les deux méthodes.
Si la propriété est en exécution (Czech enforcement) ou aux enchères (dražba — Czech judicial auction), la différence est encore plus importante. Aux enchères, le prix minimum est fixé à deux tiers du prix final (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. — Czech Code of Civil Procedure), ce qui pourrait entraîner une vente à un prix inférieur à celui d'une vente volontaire. Plus de détails sur la vente en exécution.
Comment comparer les deux offres étape par étape
- Demandez une offre de rachat direct et vérifiez le détail du calcul.
- Auprès de l'agence immobilière, demandez par écrit le détail de la commission, du dépôt fiduciaire, des coûts de préparation et de la durée du contrat.
- Soustrayez des deux prix les dettes garanties par la propriété qui doivent être remboursées.
- Ajoutez les frais d'attente : versements hypothécaires, électricité, taxes et assurance pour la durée estimée de la vente.
- Prenez en compte votre situation fiscale et consultez un expert.
- Comparez le montant final ET la certitude du délai, pas seulement le prix initial.
Une offre moins chère ne doit donc pas être un mauvais choix si elle vous offre un délai prévisible et moins de frais. À l'inverse, un prix plus élevé via une agence peut avoir du sens si vous n'avez pas de contrainte de temps et que la propriété est en bon état. Qui nous sommes et comment nous procédons est décrit sur la page À propos.