Was verdiene ich beim Immobilienverkauf: Direktkauf oder Makler?

Was heißt ‚Was verdiene ich wirklich'

Eigentümer vergleichen oft zwei Zahlen: das Angebot eines Direktkaufs (Czech: výkup) und den Inserat-Preis beim Makler. Entscheidend ist jedoch eine dritte Zahl: der Nettoerlös – die Summe nach Abzug aller Verkaufskosten, Kreditrückzahlungen oder Pfandrechte und Steuern, falls zutreffend.

Genaue Zahlen lassen sich nicht pauschal versprechen. Sie hängen von der Immobilie, dem Markt, dem Zustand, rechtlichen Mängeln und Ihrer Situation ab. Daher finden Sie in diesem Artikel keine Prozentsätze oder Schätzungen, sondern eine Übersicht der Posten, die Sie bei beiden Verkaufsmethoden überprüfen müssen.

Was macht den Erlös beim Direktkauf aus

Bei einem Direktkauf basiert der Preis auf einer Bewertung und den Kosten, die der Käufer übernimmt – etwa Risiken, Reparaturen oder Zeit für einen weiteren Verkauf. Daher liegt das Angebot typischerweise unter dem Preis, der auf dem freien Markt theoretisch erreichbar wäre. Andererseits sparen Sie einige Ausgaben.

• Schriftliches Angebot innerhalb von 24 Stunden mit Kostenaufschlüsselung: Sie sehen, wie der Preis zustande kommt. Bei Mehrfamilienhäusern erfolgt die Bewertung nach Ertrag und das Angebot innerhalb von 48 Stunden.
• Anzahlung bis zu 1.000.000 CZK (Czech: tschechische Kronen) beim Vertragsabschluss: Das ist weder eine zusätzliche Gebühr noch ein Rabatt. Es ist ein Teil des Kaufpreises, der bei der Endzahlung verrechnet wird, sodass er von der Gesamtsumme, die Sie erhalten, rückgängig gemacht wird.
• Anwaltliche Treuhandverwaltung und rechtliche Dienstleistungen inklusive, keine Gebühren: Für die Vorbereitung des Vertrags und den Antrag auf Eintrag zahlen Sie nichts extra. Details finden Sie unter vollständiger rechtlicher Service.
• Keine Provision: Sie zahlen keinen Makler.

Das Angebot ist unverbindlich und Sie können vor Unterzeichnung des Vertrags zurücktreten, sodass Sie es in aller Ruhe mit Alternativen vergleichen können.

Was kostet ein traditioneller Verkauf über einen Immobilienmakler

Bei einem klassischen Verkauf müssen Sie mit mehreren Posten rechnen. Überprüfen Sie ihre Höhe immer im konkreten Maklervermittlungsvertrag, da sie unterschiedlich sein können.

• Maklerprovision: wird normalerweise vom Verkaufspreis bezahlt und ist oft die größte einzelne Position. Sie wird durch Vertrag festgelegt, nicht durch Gesetz.
• Treuhandverwaltung von Geld: Ein sicherer Verkauf nutzt normalerweise eine anwaltliche oder notarielle Treuhandverwaltung, für die separat gezahlt werden kann.
• Verkaufsvorbereitung: Energieausweis (Czech: průkaz energetické náročnosti), Fotografien, Reinigung, kleinere Reparaturen oder Home Staging, möglicherweise auch ein Gutachten.
• Rechtliche Dienstleistungen: Vorbereitung des Kaufvertrags und Antrag auf Eintrag ins Kataster (Czech: katastr nemovitostí – Czech Land Registry), falls nicht Teil der Maklerleistungen.
• Preisverhandlungen: Der Käufer handelt oft über den Preis nach der Besichtigung oder nach Feststellung des Zustands.
• Bankgebühren: vorzeitige Hypothekenrückzahlung, Löschung der Belastung und möglicherweise Bankgebühren für diese Vorgänge.

Im Allgemeinen gilt: Ein höherer angebotener Preis schlägt sich im Erlös nur nieder, wenn es tatsächlich gelingt, zum angebotenen Preis zu verkaufen.

Einkommensteuer und weitere Gebühren bei beiden Methoden

Die Grunderwerbsteuer (Czech: daň z nabytí nemovitých věcí) wurde abgeschafft (Gesetz Nr. 386/2020), daher zahlt sie weder der Käufer noch der Verkäufer. Die Einkommensteuer auf den Verkaufserlös kann jedoch den Verkäufer betreffen – unabhängig davon, ob er über einen Makler oder einen Direktkauf verkauft.

Nach dem Einkommensteuergesetz Nr. 586/1992 spielen insbesondere der Eigennutztest (wie lange Sie die Immobilie besessen haben) und ob es Ihre Hauptwohnung war, eine Rolle. Berechnen Sie die genaue Steuer und etwaige Befreiungen individuell auf der Website der Finanzbehörde oder mit einem Steuerberater. Die Steuer ist also kein Unterschied zwischen den Methoden; nur die Höhe des Einkommens, aus dem sie berechnet wird, ist unterschiedlich.

Zeit, Risiko und der tatsächliche Wert von Geld

Der Erlös wird nicht nur durch Gebühren beeinflusst. Jeder Monat Wartezeit hat seinen Preis, besonders wenn Sie eine Hypothek, Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherung zahlen oder ein Zwangsvollstreckungsverfahren droht.

• Warten auf einen Käufer: Bei einem traditionellen Verkauf wissen Sie nicht, wann und zu welchem Preis die Immobilie verkauft wird.
• Käuferfinanzierung: Wenn der Käufer auf eine Hypothek wartet, kann sich der Verkauf verzögern oder scheitern.
• Eintrag ins Grundbuch: Das Eigentumsrecht geht erst mit dem Eintrag über. Die Grundbuchbehörde darf nicht früher entscheiden als 20 Tage nach Mitteilung an den Eigentümer (Czech: katastrální zákon – Katastergesetz Nr. 256/2013), die durchschnittliche Eintragszeit beträgt etwa 22 Tage. Dies gilt bei beiden Methoden.
• Zahlung: Barzahlung ist auf 270.000 CZK pro Tag begrenzt (Gesetz Nr. 254/2004). Ein seriöser Verkauf findet daher bargeldlos über eine anwaltliche Treuhandverwaltung statt – bei beiden Methoden.

Wenn die Immobilie in Zwangsvollstreckung oder einer Zwangsversteigerung ist, ist der Unterschied noch erheblicher. Bei einer Zwangsversteigerung beträgt das Mindestgebot zwei Drittel des Verkaufspreises (§ 336e der Zivilprozessordnung Nr. 99/1963, entsprechend auch bei Zwangsvollstreckungen). Dies kann zu einem Verkauf zu einem niedrigeren Preis führen als bei einem freiwilligen Verkauf. Mehr finden Sie unter Direktkauf von Immobilien in Zwangsvollstreckung.

So vergleichen Sie beide Angebote Schritt für Schritt

1. Besorgen Sie sich ein Direktkauf-Angebot und überprüfen Sie die Kostenaufschlüsselung.
2. Lassen Sie sich vom Makler schriftlich die Provision, die Treuhandgebühren, die Vorbereitungskosten und die Geltungsdauer des Vertrags aufschlüsseln.
3. Ziehen Sie von beiden Preisen die Schulden ab, die durch die Immobilie besichert sind und bezahlt werden müssen.
4. Addieren Sie die Wartekosten: Ratenzahlungen, Nebenkosten, Steuern und Versicherungen für die erwartete Verkaufsdauer.
5. Berücksichtigen Sie Ihre Steuersituation und befragen Sie dazu einen Fachmann.
6. Vergleichen Sie die Endsumme und die Terminsicherheit, nicht nur den Anfangspreis.

Ein günstigeres Angebot muss also nicht die schlechtere Wahl sein, wenn es Ihnen einen vorhersehbaren Termin und niedrigere Kosten bietet. Ein höherer Preis über einen Makler kann dagegen sinnvoll sein, wenn Sie keinen Zeitdruck haben und die Immobilie in gutem Zustand ist. Wer wir sind und wie wir vorgehen, beschreibt die Seite Über uns.