Welche Dokumente für den Immobilienkauf erforderlich sind: Checkliste und Vorbereitung

Was ist wirklich notwendig für ein erstes Angebot

Für ein erstes Angebot brauchen Sie nicht die ganze Dokumentenmappe, aber Sie müssen die Immobilie genau identifizieren und ihren Zustand zeigen können. Der Rest wird nach und nach ergänzt, und vieles wird von der Rechtsanwaltskanzlei selbst recherchiert.

Grundausstattung für eine schnelle Bewertung:

• Adresse und Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück, Hütte, Mehrfamilienhaus),
• Grundbuchblatt oder Auszug aus dem Kataster der Immobilien,
• Fotografien der Immobilie und der Umgebung,
• Informationen darüber, ob die Immobilie bewohnt oder vermietet ist,
• Informationen über Belastungen, Zwangsvollstreckungen und andere Rechte, falls Sie diese kennen.

Wenn Sie sich über den Preis nicht sicher sind, können Sie vorher einen Preisrechner ausprobieren. Der gesamte Prozess von der Anfrage bis zur Auszahlung wird auf der Seite Wie der Immobilienkauf funktioniert beschrieben.

Was fotografieren: Fotografie-Checkliste

Gute Fotos ersetzen eine Besichtigung und verkürzen die Zeit bis zur Angebotserstellung erheblich. Ein normales Telefon, Tageslicht und ein paar Minuten genügen.

1. Alle Räume – jeweils von zwei Seiten, um den gesamten Raum zu sehen, einschließlich Bad, Toilette und Küche.
2. Böden, Wände und Decken – Details zu Feuchte, Rissen, Schimmel oder Beschädigungen.
3. Fenster und Türen – Außen- und Innenansicht, Material der Rahmen.
4. Dach – Bedeckung, Schornstein, Dachrinnen; beim Haus auch Fernansicht.
5. Dachboden und Keller – Konstruktionszustand, mögliche Feuchte.
6. Heizung und Technik – Kessel, Heizkörper, Schaltkasten, Boiler.
7. Fassade und Umgebung – das gesamte Haus von allen Seiten, Zaun, Zufahrt.
8. Grundstück – Garten, Zugangsweg, eventuell Gebäude auf dem Grundstück.
9. Gemeinsame Bereiche – bei einer Wohnung Flur und Eingang, bei einem Mehrfamilienhaus Treppenhaus, Hof und technische Anlagen.

Verbergen Sie keine Mängel. Der tatsächliche Zustand wird ohnehin bei einer Besichtigung sichtbar, und ein Angebot auf der Grundlage vollständiger Informationen ändert sich später nicht.

Was recherchieren: Amtliche Dokumente und Unterlagen

Die meisten behördlichen Unterlagen können online oder aus dem eigenen Archiv in kurzer Zeit beschafft werden. Die wichtigsten sind in der Übersicht aufgelistet.

Sie müssen nichts davon komplett vor dem ersten Kontakt haben. Fehlende Unterlagen können normalerweise von der Rechtsanwaltskanzlei beschafft werden, die Teil unserer Dienstleistung ist, siehe vollständiger Rechtsservice.

Was vorbereiten: Eigentümer, Mieter und Betriebsdaten

Informationen über Personen, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, entscheiden darüber, ob der Vertrag ohne Verzögerung unterzeichnet werden kann.

• Liste der Eigentümer und Anteile – Namen, Kontakte und Größe der Anteile. Ein Verkauf einer ganzen Immobilie erfordert die Zustimmung aller Miteigentümer. Das allgemeine Vorkaufsrecht von Miteigentümern wurde 2020 abgeschafft; es besteht nur noch sechs Monate nach Entstehung des Miteigentums, wenn der Anteil durch Erbschaft entstanden ist (§ 1124 Bürgerliches Gesetzbuch Nr. 89/2012 Sb.).
• Ehepartner – Bei Vermögen im gemeinsamen Eigentum von Ehepartnern ist die Zustimmung des anderen Partners erforderlich.
• Liste der Mieter – Namen, Fläche, Miethöhe, Mietverträge und eventuelle Änderungen, Nebenkostenabrechnungen.
• Zum Wohnsitz angemeldete Personen – Wer in der Immobilie lebt und ob er beabsichtigt, diese zu verlassen.
• Rechnungen für Strom, Gas, Wasser – letzte jährliche Abrechnung und Schuldensaldo oder Guthaben.
• Gebühren und Schulden in Verbindung mit der Immobilie – Instandhaltungsfonds, Genossenschaftsbeiträge, rückständige Zahlungen.

Bei Mehrfamilienhäusern kommen noch Einnahme- und Ausgabenaufstellungen hinzu, da diese nach dem Ertrag bewertet werden. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Ankauf von Mehrfamilienhäusern; Angebote für diese werden innerhalb von 48 Stunden erstellt.

Besondere Situationen: Zwangsvollstreckung, Anteile und Vermächtnis

Wenn die Immobilie mit einer Zwangsvollstreckung belastet ist oder nur ein Anteil verkauft wird, werden Unterlagen hinzugefügt, die den gesamten Prozess präzisieren.

• Zwangsvollstreckung – Vollstreckungstitel, Beschluss über die Anordnung der Zwangsvollstreckung und Kontaktdaten des Vollstreckungsbeamten (Vollstreckungsordnung Nr. 120/2001 Sb.). Bei einer Versteigerung beträgt das Mindestgebot zwei Drittel des Verkehrswerts (§ 336e Zivilprozessordnung Nr. 99/1963 Sb., sinngemäß auch für Zwangsvollstreckungen), daher ist eine vorherige Verhandlung sinnvoll. Mehr auf der Seite Ankauf von Immobilien in Zwangsvollstreckung.
• Anteil – Auszug aus dem Kataster und eventueller Vereinbarung zwischen Miteigentümern.
• Insolvenz – Gerichtsbeschluss und Kontaktdaten des Insolvenzverwalters (Insolvenzgesetz Nr. 182/2006 Sb.).

Verheimlichen Sie diese Informationen nicht. Je früher sie auf dem Tisch liegen, desto präziser können das Angebot und die Vorgehensweise vorbereitet werden.

Was nach der Einreichung von Unterlagen geschieht

Nach Erhalt der Unterlagen folgt ein unverbindliches Angebot, der Vertrag, die Hinterlegung und die Eintragung in das Kataster.

1. Senden Sie die Daten und Fotos. Das schriftliche Angebot mit Aufschlüsselung der Berechnung kommt innerhalb von 24 Stunden an.
2. Das Angebot wird unverbindlich geprüft; vor der Unterzeichnung des Vertrags können Sie zurücktreten.
3. Beim Abschluss des Kaufvertrags ist eine Anzahlung von bis zu 1.000.000 CZK möglich.
4. Der Kaufpreis wird bargeldlos über eine Rechtsanwaltstreuhand gezahlt. Barzahlungen sind auf 270.000 CZK pro Tag beschränkt (Gesetz Nr. 254/2004 Sb.).
5. Das Eigentumsrecht geht erst mit der Eintragung in das Kataster über. Das Katasteramt darf nicht vor 20 Tagen nach Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden (Katastergesetz Nr. 256/2013 Sb.); die durchschnittliche Eintragungsdauer beträgt etwa 22 Tage.

Die Grunderwerbsteuer wurde durch Gesetz Nr. 386/2020 Sb. abgeschafft, daher zahlt sie weder der Käufer noch der Verkäufer. Die Einkommensteuer auf den Verkaufserlös richtet sich nach Gesetz Nr. 586/1992 Sb. und hängt z. B. vom Zeitraum der Eigentumsnutzung und davon ab, ob Sie in der Immobilie leben; überprüfen Sie Ihre spezifische Situation bei der Finanzbehörde oder einem Steuerberater.

Was Sie jetzt gleich tun können

Der schnellste Weg zu einem Angebot ist, die Immobilie an einem Tag zu fotografieren und einen Auszug aus dem Kataster herunterzuladen.

1. Fotografieren Sie alle Räume, das Dach, Fenster, Keller, Dachboden und das Grundstück.
2. Laden Sie einen aktuellen Auszug aus dem Kataster der Immobilien herunter.
3. Suchen Sie den Energieausweis, die Baugenehmigung und den Vertrag, mit dem Sie die Immobilie erworben haben.
4. Listen Sie die Eigentümer, Anteile, Mieter und zum Wohnsitz angemeldete Personen auf.
5. Bereiten Sie die letzte Energieabrechnung und Informationen über Belastungen oder Schulden vor.
6. Füllen Sie das Formular unter dem Artikel aus und fügen Sie bei, was Sie haben. Sie erhalten ein unverbindliches Angebot oder eine Stellungnahme über das Formular; fehlende Unterlagen ergänzen wir gemeinsam.

Wenn Sie etwas nicht haben, verschieben Sie den Kontakt nicht auf. Es genügt, zu senden, was Sie haben, und fehlende Dokumente klären wir schrittweise.