Kann ein Haus mit einer Dienstbarkeit verkauft werden?

Ja. Die Dienstbarkeit bleibt bei der Immobilie auch nach der Übertragung bestehen und wird im Preis berücksichtigt, oder es wird mit dem Berechtigten eine Aufhebung vereinbart. Nach dem občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (Czech Civil Code) ist es ein Recht, das mit der Sache verbunden ist, nicht mit der Person des Verkäufers.

Was ist, wenn das Haus mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist?

Die Grundschuld hindert den Verkauf nicht. Die Schuld wird normalerweise direkt aus dem Kaufpreis über ein Treuhandkonto gelöst und die Sicherheit wird dann aus dem Kataster gelöscht.

Benötige ich die Zustimmung der anderen Miteigentümer?

Um Ihren Anteil zu verkaufen, benötigen Sie normalerweise nicht die Zustimmung der anderen. Das allgemeine Vorkaufsrecht von Miteigentümern wurde 2020 abgeschafft und gilt bei einem durch Erbschaft erworbenen Anteil nur 6 Monate nach Entstehung des Miteigentums (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., Czech Civil Code). Beim Verkauf der gesamten Immobilie stimmen alle Miteigentümer zu.

Muss ich für den Rechtsdienst beim Ankauf zusätzlich zahlen?

Nein. Das Treuhandkonto und der Rechtsdienst sind im Preis enthalten und gebührenfrei. Das Angebot ist unverbindlich und Sie können bis zur Unterzeichnung des Vertrags zurücktreten.

Welche rechtlichen Hindernisse können dem Hauskauf im Wege stehen und wie werden sie gelöst

Q: Wie lange dauert die Eintragung im Kataster?

Das Katasteramt darf nicht vor 20 Tagen nach Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden (katastrální zákon č. 256/2013 Sb., Czech Land Registry Act). Die durchschnittliche Eintragungsdauer beträgt etwa 22 Tage.

Veröffentlicht 2. November 2026

Die meisten rechtlichen Hindernisse beim Hausverkauf können gelöst werden und sind an sich kein Grund, warum der Kauf nicht zustande kommen sollte. Häufigste Probleme sind ungeklärtes Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundschulden (mortgages) und Schulden, rückständige Zahlungen oder Grenzstreitigkeiten. Beim Ankauf ist die Lösung dieser Fragen Teil des Rechtsdienstes im Preis enthalten.

Zusammenfassung

Die häufigsten Hindernisse sind ungeklärtes Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundschulden, Schulden und Zahlungsrückstände, Mieter und Grenzstreitigkeiten.
Die meisten werden vor Unterzeichnung oder direkt aus dem Kaufpreis über ein Treuhandkonto gelöst.
Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Katasteramt (Czech Land Registry) über, daher wird der Zustand der Immobilie vorher überprüft.
Rechtsdienstleistungen und Treuhandkonto sind im Preis enthalten, ohne zusätzliche Gebühren; das Angebot ist unverbindlich.

Was ist ein rechtliches Hindernis und wann stellt es ein Problem dar

Ein rechtliches Hindernis ist ein Umstand, der die Eigentumsübertragung einschränkt oder erschwert, schließt sie aber in der Regel nicht aus. Normalerweise muss es vor der Übertragung geklärt, gelöscht oder in einem Vertrag geregelt werden.

Das Eigentumsrecht an einer Immobilie geht erst mit der Eintragung in das Katasteramt (Czech Land Registry) über. Das Katasteramt darf über die Eintragung nicht vor 20 Tagen nach Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden (katastrální zákon č. 256/2013 Sb., Czech Land Registry Act) und die durchschnittliche Eintragungsdauer beträgt etwa 22 Tage. Deshalb wird der Zustand der Immobilie und des Eigentümers bereits vor Unterzeichnung überprüft, nicht erst bei der Eintragung.

Wirklich unlösbar sind nur seltene Fälle, etwa wenn eine Person, deren Zustimmung das Gesetz erfordert, dem Verkauf nicht zustimmt und diese Zustimmung nicht ersetzt werden kann. Alle anderen unten beschriebenen Situationen sind alltägliche Anwaltspraxis.

Ungeklärtes oder umstrittenes Eigentum

Ungeklärtes Eigentum wird durch Vorlage eines Rechtstitels, meist eines Erbschaftsbeschlusses, oder durch Vereinbarung aller berechtigten Personen gelöst. Typische Situationen sind:

Laufendes Erbverfahren. Solange nicht klar ist, wer Erbe ist, kann die Immobilie nicht übertragen werden. Nach Abschluss des Verfahrens wird sie auf Grundlage eines Gerichtsbeschlusses verkauft.
Miteigentum. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil verkaufen. Das allgemeine Vorkaufsrecht von Miteigentümern wurde 2020 abgeschafft; es gilt nur für 6 Monate nach Entstehung des Miteigentums, wenn der Anteil durch Erbschaft entstand (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., Czech Civil Code). Weitere Informationen finden Sie unter Ankauf von Immobilienanteilen.
Gemeinsames Vermögen von Ehegatten. Bei einem Familienhaus, in dem Ehegatten wohnen, ist normalerweise die Zustimmung des anderen erforderlich (občanský zákoník č. 89/2012 Sb., Czech Civil Code).
Nicht eingetragener oder fehlerhafter Eintrag im Kataster. Eine ungenaue oder veraltete Eintragung wird auf Grundlage von Dokumenten oder beim Katasteramt berichtigt.

Dienstbarkeiten, Grundschulden und Schulden

Einträge im Grundbuch werden beim Verkauf entweder übernommen oder gelöscht; sie stoppen den Verkauf nicht von allein. Es ist wichtig, sie rechtzeitig zu kennen.

Dienstbarkeit (easement) (z.B. Wegerecht oder Wohnrecht auf Lebenszeit) bleibt bei der Immobilie auch nach der Übertragung bestehen. Sie wird gelöst, indem sie im Preis berücksichtigt wird oder durch Vereinbarung mit dem Berechtigten aufgehoben wird.
Grundschuld aus einer Hypothek oder einem Darlehen wird nach Zahlung der Schuld gelöscht. Beim Ankauf wird die Schuld normalerweise direkt aus dem Kaufpreis über ein Treuhandkonto gelöst, sodass der Verkäufer das Geld nicht vorher beschaffen muss.
Zwangsvollstreckung (enforcement). Ein Verkauf ist möglich, erfordert aber Verhandlungen mit dem Gerichtsvollzieher und den Gläubigern; er unterliegt der exekuční řád č. 120/2001 Sb. (Czech Enforcement Code). Details finden Sie unter Ankauf von Immobilien in Zwangsvollstreckung. Bei einer Zwangsversteigerung beträgt das Mindestgebot zwei Drittel des Schätzwertes (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., Czech Code of Civil Procedure), daher lohnt sich häufig, einen freiwilligen Verkauf vorher zu überprüfen.
Insolvenz. Nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ist die Vermögensverwaltung eingeschränkt (insolvenční zákon č. 182/2006 Sb., Czech Insolvency Act) und der Verkauf erfordert die Mitwirkung des Insolvenzverwalters oder des Gerichts.

Unbezahlte Gebühren, Mieter und Baumängel

Zahlungsrückstände und Mietverhältnisse werden vor der Übertragung berechnet und ausgeglichen oder im Kaufvertrag geregelt.

Zahlungsrückstände bei Energie, Nebenkosten, Reparaturfonds-Beiträgen oder Grundsteuer werden ermittelt und gegebenenfalls aus dem Kaufpreis bezahlt. Die Immobilienerwerbssteuer wurde abgeschafft (zákon č. 386/2020 Sb., Czech Tax Code), daher zahlt der Käufer diese nicht.
Mieter. Ein Mietverhältnis geht bei Eigentumsübertragung normalerweise auf den neuen Eigentümer über (§ 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., Czech Civil Code). Im Vertrag wird daher der Status der Mietverhältnisse geregelt; für ganze Häuser siehe Ankauf von Mehrfamilienhäusern.
Bau ohne Genehmigung oder Abweichung von der Wirklichkeit. Dies wird nach der stavební zákon č. 283/2021 Sb. (Czech Building Code) und früher geltenden Vorschriften beurteilt. Die Lösungen sind normalerweise nachträgliche Genehmigung, Registrierung des Bauwerks im Kataster oder Berücksichtigung des Zustands im Preis.

Steuerliche Auswirkungen des Verkaufs (z.B. Haltedauer oder Nutzung der Immobilie als Wohnstätte) unterliegen dem zákon o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. (Czech Income Tax Act). Ihre spezifische Situation wird von der Finanční správa (Czech Tax Authority) oder einem Steuerberater beurteilt.

Grenzstreitigkeiten und Nachbarrechte

Ein Grenzstreit wird durch Vermessung und einen Lageplan gelöst, oder durch Vereinbarung mit dem Nachbarn.

Wenn die tatsächliche Nutzung nicht der Katasterkarte entspricht, vermisst der Vermessungsingenieur die Grenze und die Änderung kann im Kataster eingetragen werden. Wenn der Nachbar zustimmt, ist dies ein administrativer Schritt. Wenn nicht, entscheidet das Gericht, was länger dauert. In diesem Fall gibt es zwei Optionen: Verkauf unter Berücksichtigung des unklaren Teils im Preis oder zunächst Verzögerung zur Vereinbarung. Ob und wie dies möglich ist, hängt von den konkreten Umständen ab und kann nicht vorher zugesagt werden.

Es ist auch wichtig, den Zugang zum Grundstück zu überprüfen. Fehlende Wegerechte werden durch Begründung einer Dienstbarkeit (easement) gelöst.

Wie Rechtsdienstleistungen beim Ankauf mit Hindernissen umgehen

Bei einem Ankauf überprüft der Rechtsdienst die Hindernisse vor Unterzeichnung und löst sie als Teil des Geschäfts ohne zusätzliche Gebühren. Die Dienstleistungsbeschreibung finden Sie unter umfassender Rechtsdienst.

Überprüfung der Eigentumsurkunde, Einträge und Unterlagen der Immobilie.
Schriftliches Angebot innerhalb von 24 Stunden mit Berechnungsdetails; für Mehrfamilienhäuser Ertragsbewertung und Angebot innerhalb von 48 Stunden.
Lösungsvorschlag für jedes Hindernis: Löschung der Grundschuld, Vereinbarung mit Miteigentümern oder Berechtigten, Erbschaftsunterlagen.
Kaufvertrag und Zahlung über Treuhandkonto. Barzahlung ist auf 270.000 Kč pro Tag beschränkt (zákon č. 254/2004 Sb., Czech Anti-Money Laundering Act), daher läuft seriöser Ankauf bargeldlos ab.
Anzahlung bis zu 1.000.000 Kč bei Unterzeichnung des Kaufvertrags und Einreichung des Antrags auf Katastereintragung.

Das Angebot ist unverbindlich und Sie können bis zur Unterzeichnung des Vertrags zurücktreten. Das gesamte Verfahren wird unter wie es funktioniert beschrieben. Rechtliche Probleme sind an sich kein Grund zur Ablehnung des Ankaufs, aber die Geschwindigkeit hängt davon ab, wie viele Personen und Behörden beteiligt sein müssen.

Was sollte man jetzt tun

Am schnellsten ist es, Unterlagen zu sammeln und die Immobilie unverbindlich bewerten zu lassen.

Bereiten Sie einen aktuellen Auszug aus dem Kataster (Czech Land Registry) oder die Grundbuchnummer und die Adresse der Immobilie vor.
Suchen Sie das Erbschaftsgericht-Urteil, Kauf- oder Schenkungsvertrag und Kreditvertrag oder Sicherungsverträge.
Dokumentieren Sie, was Sie über Schulden, Mieter, Dienstbarkeiten oder Nachbarstreitigkeiten wissen.
Überprüfen Sie, ob ein Miteigentümer, Ehegatte oder Ehepartnerin dem Verkauf zustimmen muss.

Ein unverbindliches Angebot oder eine Situationsbewertung erhalten Sie über das Formular unter dem Artikel. Weitere Antworten finden Sie in den häufig gestellten Fragen.