Jaké právní překážky mohou zabránit výkupu domu a jak se řeší

Co je právní překážka prodeje a kdy opravdu brání

Právní překážka je skutečnost, která omezuje nebo komplikuje převod vlastnictví, ale zpravidla ho nevylučuje. Většinou jde o věc, kterou je třeba před převodem vyjasnit, vymazat nebo ošetřit ve smlouvě.

Vlastnické právo k nemovitosti přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí o vkladu rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.) a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Právě proto se stav nemovitosti i vlastníka prověřuje ještě před podpisem, ne až při vkladu.

Skutečně neřešitelné jsou jen výjimečné případy, například když s prodejem nesouhlasí osoba, jejíž souhlas zákon vyžaduje, a nelze ho nahradit. Ostatní situace popsané níže jsou běžná práce právníka.

Nejasné nebo sporné vlastnictví

Nejasné vlastnictví se řeší doložením právního titulu, nejčastěji dědického rozhodnutí, nebo dohodou všech oprávněných osob. Typické jsou tyto situace:

• Neukončené dědické řízení. Dokud není jasné, kdo je dědicem, nelze nemovitost převést. Po skončení řízení se prodává na základě usnesení soudu.
• Spoluvlastnictví. Každý spoluvlastník může prodat svůj podíl. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno v roce 2020; trvá jen 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Více viz výkup podílů nemovitostí.
• Společné jmění manželů. U rodinného domu, kde manželé bydlí, bývá potřeba souhlas druhého z nich (občanský zákoník č. 89/2012 Sb.).
• Nezapsaný stav v katastru. Chybný nebo zastaralý zápis se opravuje na základě listin, případně u katastrálního úřadu.

Věcná břemena, zástavní práva a dluhy

Zápisy na listu vlastnictví se při prodeji buď převezmou, nebo vymažou; samy prodej nezastaví. Důležité je znát je včas.

• Věcné břemeno (například právo cesty nebo doživotní bydlení) zůstává u nemovitosti i po převodu. Řeší se tím, že se promítne do ceny, nebo se dohodne jeho zrušení s oprávněným.
• Zástavní právo k hypotéce či úvěru se vymaže po splacení dluhu. Při výkupu se dluh běžně splácí přímo z kupní ceny přes advokátní úschovu, takže prodávající nemusí částku shánět předem.
• Exekuce. Prodej je možný, ale vyžaduje jednání s exekutorem a oprávněnými; řídí se exekučním řádem č. 120/2001 Sb. Podrobnosti najdete na stránce výkup nemovitostí v exekuci. V dražbě přitom nejnižší podání činí dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně), proto se dobrovolný prodej často vyplatí prověřit dřív.
• Insolvence. Po zahájení insolvenčního řízení je nakládání s majetkem omezeno (insolvenční zákon č. 182/2006 Sb.) a prodej vyžaduje součinnost insolvenčního správce či soudu.

Neplacené poplatky, nájemci a stavební nesrovnalosti

Nedoplatky a nájemní vztahy se před převodem vyčíslí a vypořádají nebo se ošetří v kupní smlouvě.

• Nedoplatky na energiích, službách, příspěvcích do fondu oprav nebo na dani z nemovitých věcí se zjistí a v případě potřeby uhradí z kupní ceny. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), kupující ji tedy neplatí.
• Nájemci. Nájem při převodu nemovitosti zpravidla přechází na nového vlastníka (§ 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Ve smlouvě se proto ošetří stav nájemních vztahů; u celých domů viz výkup činžovních domů.
• Stavba bez povolení nebo rozdíl oproti skutečnosti. Posuzuje se podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a dříve platných předpisů. Řešením bývá dodatečné povolení, zápis stavby do katastru nebo zohlednění stavu v ceně.

Daňové dopady prodeje (například časový test nebo využití nemovitosti k bydlení) se řídí zákonem o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. Konkrétní situaci vám posoudí Finanční správa nebo daňový poradce.

Spory o hranice a sousedská práva

Spor o hranici pozemku se řeší vytyčením a geometrickým plánem, případně dohodou se sousedem.

Pokud skutečné užívání neodpovídá katastrální mapě, geodet hranici zaměří a změnu lze zapsat do katastru. Souhlasí-li soused, jde o administrativní krok. Pokud ne, rozhoduje soud, což trvá déle. V takovém případě se nabízí buď prodej se zohledněním nevyjasněné části v ceně, nebo odložení nejprve na dohodu. Zda a jak, záleží na konkrétních okolnostech a nelze to slíbit předem.

Užitečné je také zkontrolovat přístup k pozemku. Chybějící právo cesty se řeší zřízením věcného břemene.

Jak překážky řeší právní servis při výkupu

Při výkupu právní servis překážky prověří před podpisem a vyřeší je jako součást obchodu bez zvláštních poplatků. Popis služby najdete na stránce kompletní právní servis.

1. Prověření listu vlastnictví, zápisů a podkladů k nemovitosti.
2. Písemná nabídka do 24 hodin s rozpisem výpočtu; u činžovních domů výnosové ocenění a nabídka do 48 hodin.
3. Návrh řešení každé překážky: vymazání zástavy, dohoda se spoluvlastníkem či oprávněným, doložení dědictví.
4. Kupní smlouva a platba přes advokátní úschovu. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.), proto seriózní výkup probíhá bezhotovostně.
5. Záloha až 1 000 000 Kč při podpisu kupní smlouvy a podání návrhu na vklad do katastru.

Nabídka je nezávazná a do podpisu smlouvy lze odstoupit. Celý postup popisuje stránka jak to funguje. Právní problémy sami o sobě nejsou důvodem k odmítnutí výkupu, ale rychlost závisí na tom, kolik osob a úřadů se musí zapojit.

Co udělat teď

Nejrychlejší je shromáždit podklady a nechat si nemovitost nezávazně posoudit.

• Připravte aktuální výpis z katastru nebo číslo listu vlastnictví a adresu nemovitosti.
• Dohledejte dědické usnesení, kupní či darovací smlouvu a smlouvy o úvěru nebo zástavě.
• Sepište, co víte o dluzích, nájemcích, věcných břemenech či sporech se sousedy.
• Zjistěte, zda by s prodejem měl souhlasit spoluvlastník nebo manžel či manželka.

Nezávaznou nabídku nebo posouzení situace získáte přes formulář pod článkem. Další odpovědi najdete v častých dotazech.