Những rào cản pháp lý nào có thể cản trở việc mua bất động sản và cách giải quyết chúng

Rào cản pháp lý là gì và khi nào chúng thực sự cản trở bán nhà

Rào cản pháp lý là một tình huống thực tế làm giới hạn hoặc phức tạp hóa việc chuyên giao quyền sở hữu, nhưng thường không loại trừ nó hoàn toàn. Hầu hết là những vấn đề cần được làm rõ, xóa bỏ hoặc giải quyết trong hợp đồng trước khi chuyên giao.

Quyền sở hữu bất động sản chỉ chuyên giao khi được ghi vào sổ đăng ký bất động sản (Czech Land Registry — Katastr nemovitostí). Cơ quan đăng ký bất động sản không được ra quyết định ghi danh trước 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu (Katastrální zákon — Cadastral Act số 256/2013 Sb.). Thời gian ghi danh trung bình là khoảng 22 ngày. Chính vì vậy, tình trạng bất động sản và chủ sở hữu được kiểm tra trước khi ký kết, chứ không phải khi ghi danh.

Chỉ những trường hợp ngoại lệ thực sự không thể giải quyết, ví dụ như khi người có quyền thoái mái theo luật pháp không đồng ý bán và không thể được thay thế. Những tình huống khác được mô tả dưới đây là công việc thông thường của luật sư.

Quyền sở hữu không rõ ràng hoặc tranh chấp

Quyền sở hữu không rõ ràng được giải quyết bằng cách cung cấp bằng chứng pháp lý, thường là quyết định thừa kế, hoặc thỏa thuận giữa tất cả những người có quyền. Những trường hợp điển hình như sau:

• Thủ tục thừa kế chưa kết thúc. Cho đến khi rõ ràng ai là người thừa kế, bất động sản không thể chuyên giao. Sau khi thủ tục kết thúc, nó được bán dựa trên quyết định của tòa án.
• Sở hữu chung (Co-ownership — Spoluvlastnictví). Mỗi chủ sở hữu chung có thể bán phần của mình. Quyền mua lại tổng quát của các chủ sở hữu chung đã bị hủy bỏ vào năm 2020; nó chỉ tồn tại trong 6 tháng kể từ khi phát sinh sở hữu chung nếu phần được có từ thừa kế (§ 1124 Občanský zákoník — Czech Civil Code số 89/2012 Sb.). Xem thêm tại mua phần bất động sản.
• Tài sản chung của vợ chồng. Đối với nhà ở nơi vợ chồng sống, thường cần sự đồng ý của bên kia (Občanský zákoník số 89/2012 Sb.).
• Trạng thái chưa được ghi vào sổ đăng ký. Ghi chép sai sót hoặc lỗi thời được sửa dựa trên tài liệu, nếu cần tại cơ quan đăng ký bất động sản.

Gánh nặng bất động sản, quyền thế chấp và khoản nợ

Ghi danh trên giấy chứng thực quyền sở hữu được chuyên giao hoặc xóa bỏ khi bán; chúng không tự ngăn cản bán được. Điều quan trọng là biết chúng trước.

• Gánh nặng bất động sản (Věcné břemeno — Encumbrance) (ví dụ quyền đi lại hoặc quyền sống trọn đời) vẫn gắn liền với bất động sản sau khi chuyên giao. Nó được giải quyết bằng cách phản ánh trong giá bán, hoặc thỏa thuận về hủy bỏ nó với người có quyền.
• Quyền thế chấp cho vay vốn hoặc tín dụng (Zástavní právo — Mortgage right) được xóa bỏ sau khi khoản nợ được trả hết. Khi mua bất động sản, khoản nợ thường được trả từ giá mua trực tiếp qua khoản ký quỹ của luật sư (escrow account), vì vậy người bán không phải tìm tiền trước.
• Bắt tài sản (Exekuce — Execution). Bán là có thể, nhưng yêu cầu đàm phán với người thực thi bắt tài sản và những người có quyền; được kiểm soát bởi Exekuční řád (Enforcement Code) số 120/2001 Sb. Xem chi tiết tại trang mua bất động sản bị bắt tài sản. Trong cuộc đấu giá, mức đặt cọc thấp nhất là hai phần ba giá kết quả (§ 336e Občanský soudní řád — Civil Procedure Code số 99/1963 Sb., áp dụng tương tự cho bắt tài sản), vì vậy thường nên xem xét bán tự nguyện trước.
• Phá sản (Insolvence — Insolvency). Sau khi thủ tục phá sản bắt đầu, việc kiểm soát tài sản bị giới hạn (Insolvenční zákon — Insolvency Act số 182/2006 Sb.) và bán yêu cầu sự hợp tác của người quản lý phá sản hoặc tòa án.

Khoản phí chưa thanh toán, người thuê nhà và bất thường về xây dựng

Khoản nợ và quan hệ thuê nhà được xác định và thanh toán hoặc bảo vệ trong hợp đồng mua bán trước khi chuyên giao.

• Khoản nợ trên các dịch vụ năng lượng, dịch vụ khác, đóng góp vào quỹ sửa chữa hoặc thuế bất động sản được xác định và nếu cần được trả từ giá mua. Thuế thu nhập từ mua bất động sản đã bị hủy bỏ (Zákon số 386/2020 Sb.), vì vậy người mua không cần trả tiền.
• Người thuê nhà. Hợp đồng thuê thường chuyển giao cho chủ sở hữu mới khi bất động sản được bán (§ 2221 Občanský zákoník số 89/2012 Sb.). Do đó, hợp đồng sẽ xác định tình trạng các quan hệ thuê nhà; đối với toàn bộ nhà xem mua nhà chung cư (činžovní domy).
• Xây dựng không có phép hoặc khác biệt so với thực tế. Được đánh giá theo Stavební zákon (Building Code) số 283/2021 Sb. và các quy định trước đó còn hiệu lực. Giải pháp thường bao gồm cấp phép bổ sung, ghi đăng ký xây dựng hoặc tính đến tình trạng trong giá bán.

Tác động thuế của việc bán (ví dụ như kiểm tra thời gian hoặc sử dụng bất động sản để ở) được kiểm soát bởi Zákon o daních z příjmů (Income Tax Act) số 586/1992 Sb. Cơ quan Thuế hoặc tư vấn viên thuế sẽ đánh giá tình hình cụ thể của bạn.

Tranh chấp biên giới và quyền lợi giữa hàng xóm

Tranh chấp về biên giới pozemp được giải quyết bằng cách bố trí lại biên giới và lập bản đồ hình học, hoặc thỏa thuận với hàng xóm.

Nếu việc sử dụng thực tế không tương ứng với bản đồ đăng ký bất động sản, một nhân viên đo đạc sẽ khảo sát biên giới và thay đổi có thể được ghi vào sổ đăng ký. Nếu hàng xóm đồng ý, đó là một bước hành chính. Nếu không, tòa án quyết định, điều này mất nhiều thời gian hơn. Trong trường hợp này, có thể bán với giá phản ánh phần chưa được làm rõ, hoặc trì hoãn cho đến khi có thỏa thuận. Việc có thể hay không thể làm điều này tùy thuộc vào từng hoàn cảnh cụ thể và không thể hứa trước.

Cũng nên kiểm tra việc tiếp cận pozemp. Quyền đi lại bị thiếu được giải quyết bằng cách thiết lập gánh nặng bất động sản (encumbrance).

Dịch vụ pháp lý giải quyết các rào cản như thế nào khi mua bất động sản

Khi mua bất động sản, dịch vụ pháp lý sẽ kiểm tra các rào cản trước khi ký kết và giải quyết chúng như một phần của giao dịch mà không tính phí bổ sung. Mô tả dịch vụ có thể được tìm thấy trên trang dịch vụ pháp lý toàn diện.

1. Kiểm tra giấy chứng thực quyền sở hữu, ghi danh và tài liệu liên quan đến bất động sản.
2. Đề nghị bằng văn bản trong 24 giờ với chi tiết tính toán; đối với nhà chung cư, định giá khoản thu nhập và đề nghị trong 48 giờ.
3. Đề xuất giải pháp cho mỗi rào cản: xóa bỏ quyền thế chấp, thỏa thuận với chủ sở hữu chung hoặc người có quyền, cung cấp bằng chứng thừa kế.
4. Hợp đồng mua bán và thanh toán qua khoản ký quỹ của luật sư (escrow account). Thanh toán bằng tiền mặt bị giới hạn ở 270.000 Kč mỗi ngày (Zákon č. 254/2004 Sb.), vì vậy việc mua bất động sản đáng tin cậy diễn ra không bằng tiền mặt.
5. Tiền cọc tối đa 1.000.000 Kč khi ký hợp đồng mua bán và nộp đơn ghi danh vào sổ đăng ký bất động sản.

Đề nghị là không có tính chất ràng buộc và có thể từ chối cho đến khi ký hợp đồng. Toàn bộ quy trình được mô tả trên trang cách thức hoạt động. Những vấn đề pháp lý tự nó không phải là lý do để từ chối mua, nhưng tốc độ tùy thuộc vào số lượng người và cơ quan cần tham gia.

Bây giờ phải làm gì

Nhanh nhất là thu thập tài liệu và yêu cầu đánh giá bất động sản mà không có ràng buộc.

• Chuẩn bị trích xuất hiện tại từ sổ đăng ký bất động sản hoặc số giấy chứng thực quyền sở hữu và địa chỉ bất động sản.
• Tìm kiếm quyết định thừa kế, hợp đồng mua bán hoặc tặng cho, và hợp đồng vay hoặc thế chấp.
• Viết lại những gì bạn biết về khoản nợ, người thuê nhà, gánh nặng bất động sản hoặc tranh chấp với hàng xóm.
• Tìm hiểu xem liệu chủ sở hữu chung, vợ hoặc chồng có cần phải đồng ý với việc bán hay không.

Bạn sẽ nhận được đề nghị không ràng buộc hoặc đánh giá tình hình qua biểu mẫu dưới bài viết. Tìm thêm câu trả lời trong câu hỏi thường gặp.