Nhiều chủ sở hữu bất động sản, một người không muốn bán: quá trình mua lại diễn ra như thế nào

Mỗi chủ sở hữu chung có thể làm gì và không thể làm gì

Mỗi chủ sở hữu chung có thể xử lý tự do chỉ phần của mình, không phải toàn bộ bất động sản. Quy định về sở hữu chung được quy định trong Bộ luật dân sự số 89/2012 Sb. (§ 1115 và những điều tiếp theo).

• Phần của bạn bạn có thể bán, cho tặng hoặc ghi nợ mà không cần sự đồng ý của ai cả.
• Toàn bộ bất động sản (nhà, căn hộ, lô đất) chỉ có thể được bán khi tất cả các chủ sở hữu chung ký hợp đồng mua bán.
• Quản lý thông thường tài sản chung thường được giải quyết bởi các chủ sở hữu chung theo kích thước phần của họ; nếu không đồng ý, tòa án có thể quyết định dựa trên đơn của một trong họ.

Do đó, một chủ sở hữu không đồng ý sẽ chặn việc bán toàn bộ, nhưng sẽ không chặn việc bán phần của bạn.

Quá trình mua lại hoạt động như thế nào khi các chủ sở hữu không đồng ý

Khi có bất đồng, việc mua lại thường chỉ liên quan đến phần của chủ sở hữu muốn bán. Người mua sẽ trở thành chủ sở hữu chung mới và các chủ sở hữu khác tiếp tục ở lại trong bất động sản.

1. Tài liệu: bạn gửi bản trích xuất từ Sở Đăng ký Bất động sản Séc (Czech Land Registry), dữ liệu về kích thước phần của bạn và mô tả ngắn gọn về bất động sản.
2. Đánh giá: kiểm tra các mối quan hệ sở hữu, các khoản thế chấp, gánh nặng pháp lý (věcná břemena — easements) và bất kỳ tải trọng khác.
3. Đề nghị: bạn sẽ nhận được đề nghị không ràng buộc bằng văn bản có kèm bản phân tích chi tiết trong vòng 24 giờ.
4. Hợp đồng và ký quỹ: hợp đồng mua bán được ký với ký quỹ của luật sư (advokátní úschova); khi ký, có thể trả trước tối đa 1.000.000 Kč.
5. Đăng ký vào sổ đất: quyền sở hữu chuyển qua chỉ khi đăng ký. Sở Đăng ký Bất động sản không được phép quyết định trước khi 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu (Luật về bất động sản số 256/2013 Sb.), thời gian đăng ký trung bình khoảng 22 ngày.

Toàn bộ quá trình được mô tả trên trang Cách hoạt động của quá trình mua lại bất động sản, các chi tiết cụ thể về phần được tìm thấy trên trang Mua lại phần sở hữu bất động sản.

Các chủ sở hữu khác có quyền mua trước không?

Trong hầu hết các trường hợp không, vì quyền mua trước chung của các chủ sở hữu chung đã bị bãi bỏ. Trước đây, phải tìm cách mua trước từ những người khác, bây giờ điều đó thường không áp dụng.

Ngoại lệ được quy định trong § 1124 Bộ luật dân sự số 89/2012 Sb.: nếu phần được thừa kế, các chủ sở hữu chung khác có quyền mua trước trong vòng sáu tháng kể từ khi sinh ra quyền sở hữu chung. Do đó, nếu phần đã cũ, bạn có thể bán cho bên thứ ba mà không cần đề nghị cho những người khác. Đối với phần mới thừa kế, hãy kiểm tra lại thời gian chờ và quy trình trước, tốt nhất là với luật sư.

Không có gì ngăn bạn tự nguyện đề nghị phần cho những người khác, ví dụ khi họ tự mình muốn mua.

Giá của phần sở hữu thay đổi như thế nào

Phần thường được bán với giá khác với giá tương ứng của toàn bộ bất động sản. Lý do là thực tế: người mua không có quyền sử dụng bất động sản một mình, không thể bán nó mà không có sự đồng ý của người khác và bước vào các mối quan hệ đã tồn tại.

Giá bị ảnh hưởng chủ yếu bởi:

• kích thước phần và giá trị của toàn bộ bất động sản,
• liệu có ai sống trong ngôi nhà hoặc sử dụng nó,
• tình trạng kỹ thuật và tải trọng pháp lý (thế chấp, gánh nặng pháp lý, thực thi),
• sự sẵn sàng của các chủ sở hữu khác hợp tác.

Bạn có thể có được ý tưởng định hướng trong máy tính giá mua lại. Số tiền cụ thể sẽ được nêu trong đề nghị bằng văn bản có kèm bản phân tích chi tiết; nó không ràng buộc và bạn có thể từ chối trước khi ký hợp đồng.

Mua lại phần sở hữu, bán toàn bộ và hủy bỏ quyền sở hữu chung thông qua tòa án

Mua lại phần sở hữu là cách nhanh nhất khi những người khác không đồng ý, nhưng không phải là cách duy nhất. So sánh các lựa chọn:

Nếu các chủ sở hữu chung không đồng ý, tòa án có thể hủy bỏ quyền sở hữu chung dựa trên đơn của một trong họ (§ 1140 và những điều tiếp theo Bộ luật dân sự số 89/2012 Sb.). Tòa án có thể chia tài sản, giao cho một trong những chủ sở hữu với bồi thường hoặc ra lệnh bán nó trong đấu giá công khai. Đối với đấu giá, bạn nên tính đến điều này - mức giá thấp nhất là hai phần ba của giá bán cuối cùng (§ 336e Bộ luật thủ tục dân sự số 99/1963 Sb., áp dụng tương tự cho thực thi/exekuce).

Nếu có nợ nần hoặc thực thi trên phần, hãy xem Mua lại bất động sản trong tình trạng thực thi.

Nên chú ý những gì và các vấn đề về thuế

Trước khi ký, hãy xác minh rằng thanh toán sẽ được thực hiện không dùng tiền mặt thông qua ký quỹ của luật sư. Thanh toán bằng tiền mặt bị giới hạn ở 270.000 Kč mỗi ngày (Luật số 254/2004 Sb.), do đó, các khoản tiền lớn hơn không phù hợp với giao dịch có độ tin cậy cao.

• Đọc kỹ hợp đồng mua bán và bản phân tích chi tiết, hoặc yêu cầu luật sư xem xét.
• Kiểm tra bản trích xuất từ sổ đất (katastr nemovitostí — Czech Land Registry) để đảm bảo không có thế chấp hoặc hạn chế nào trên phần.
• Lưu ý rằng thuế mua bất động sản đã bị bãi bỏ (Luật số 386/2020 Sb.).
• Thuế thu nhập từ việc bán được quy định bởi Luật số 586/1992 Sb.; các yếu tố quyết định bao gồm ví dụ như kiểm tra thời gian và sử dụng bất động sản để sinh sống. Xác minh thông tin chi tiết với Cục Thuế hoặc cố vấn thuế.

Ký quỹ của luật sư và dịch vụ pháp lý được bao gồm trong giá của chúng tôi, không có phí bổ sung, xem Dịch vụ pháp lý đầy đủ.

Phải làm gì bây giờ

Bắt đầu bằng cách chuẩn bị tài liệu và xác minh phần bạn sở hữu. Sau đó, bạn có thể yêu cầu đánh giá tình huống mà không có bất kỳ nghĩa vụ nào.

1. Tải xuống bản trích xuất hiện tại từ Sở Đăng ký Bất động sản (list vlastnictví — ownership sheet/register).
2. Tìm hiểu kích thước phần của bạn và bất kỳ tải trọng nào.
3. Tìm hiểu xem phần có phát sinh từ di thừa trong sáu tháng qua không.
4. Chuẩn bị liên hệ với các chủ sở hữu chung khác và mô tả ngắn gọn về tình huống.
5. Điền vào biểu mẫu dưới bài viết. Bạn sẽ nhận được đề nghị không ràng buộc hoặc đánh giá bằng văn bản và quyết định lấy.

Tìm thêm câu trả lời trong các câu hỏi thường gặp.