Múltiples propietarios de un inmueble, uno rechaza vender: cómo funciona la compra sin acuerdo
Publicado 3 de noviembre de 2026
No puede vender la propiedad completa sin el consentimiento de todos los copropietarios, pero cada copropietario puede vender su propia parte. Cuando hay desacuerdo, la compra generalmente se refiere solo a la parte del propietario que desea vender y no requiere que todos estén de acuerdo previamente. Sin embargo, los términos, el precio y el procedimiento difieren de la venta de la propiedad completa.
Resumen
- Vender la casa completa requiere el consentimiento de todos los copropietarios; vender su propia parte no.
- El derecho general de tanteo de los copropietarios fue abolido; permanece solo para partes adquiridas por herencia durante seis meses después de su creación (Civil Code Section 1124 — Občanský zákoník).
- La parte generalmente se vende por un precio diferente al de la parte proporcional del todo, porque el comprador entra en copropiedad.
- El desacuerdo también puede resolverse en los tribunales, que pueden eliminar la copropiedad, pero es un camino más lento.
- Recibirá una oferta no vinculante por escrito con un desglose de cálculos dentro de 24 horas.
Qué puede y qué no puede hacer un copropietario solo
Cada copropietario puede disponer libremente solo de su propia parte, no de la propiedad completa. La regulación de la copropiedad se establece en el Código Civil Checo (Občanský zákoník č. 89/2012 Sb.), secciones 1115 y siguientes.
- Su parte puede venderla, donarla o gravarla sin necesidad del consentimiento de nadie.
- La propiedad completa (casa, apartamento, terreno) solo puede venderse si el contrato de compra está firmado por todos los copropietarios.
- La gestión ordinaria de la propiedad común la resuelven los copropietarios generalmente según el tamaño de sus partes; si hay desacuerdo, un tribunal puede decidir a solicitud de uno de ellos.
Un propietario disconforme puede bloquear la venta de la propiedad completa, pero no puede bloquear la venta de su parte.
Cómo funciona la compra cuando los propietarios no están de acuerdo
En caso de desacuerdo, la compra generalmente se refiere solo a la parte del propietario que desea vender. El comprador se convierte en un nuevo copropietario y los demás propietarios permanecen en la propiedad.
- Documentación: proporcione un extracto del Registro de Tierras Checo (Czech Land Registry — Katastr nemovitostí), información sobre el tamaño de su parte y una breve descripción de la propiedad.
- Evaluación: se verifican las relaciones de propiedad, hipotecas (zástavy), servidumbres (věcná břemena) y cualquier otra carga.
- Oferta: recibirá una oferta no vinculante por escrito con un desglose de cálculos dentro de 24 horas.
- Contrato y depósito: el contrato de compra se firma con depósito en poder de abogado; al firmar, puede pagarse un anticipo de hasta CZK 1.000.000.
- Registro en el Catastro: el derecho de propiedad se transfiere mediante el registro. La Oficina Catastral no puede decidir antes de 20 días desde la notificación del propietario (Ley de Catastro Checa — Katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); el tiempo promedio de registro es de aproximadamente 22 días.
El procedimiento completo se describe en la página Cómo funciona la compra de propiedad, y los detalles específicos de las partes se encuentran en la página Compra de partes de propiedades.
¿Tienen los demás propietarios derecho de tanteo?
En la mayoría de los casos no, porque el derecho general de tanteo de los copropietarios fue abolido. Anteriormente, era necesario ofrecer la parte primero a los demás; hoy en día, esto generalmente no se aplica.
Una excepción se establece en la Sección 1124 del Código Civil Checo (Občanský zákoník č. 89/2012 Sb.): si la parte fue adquirida por herencia, los demás copropietarios tienen derecho de tanteo durante seis meses a partir de su creación. Si su parte es más antigua, puede venderla a un tercero sin ofrecer a los demás. Para una parte recientemente heredada, verifique los plazos y procedimientos con anticipación, idealmente con un abogado.
Nada le impide ofrecer la parte voluntariamente a los demás propietarios, especialmente si expresan interés en comprarla.
Qué ocurre con el precio de la parte
La parte generalmente se vende por un precio diferente al de la parte proporcional correspondiente del valor total de la propiedad. La razón es práctica: el comprador no obtiene el derecho exclusivo de usar la propiedad, no puede venderla completamente sin el consentimiento de los demás y entra en relaciones que ya existen.
El precio se ve influido principalmente por:
- el tamaño de la parte y el valor de la propiedad completa,
- si alguien vive en la casa o la usa,
- el estado técnico y la carga legal (hipotecas — zástavy, servidumbres — věcná břemena, ejecuciones),
- la disposición de los demás propietarios a cooperar.
Puede obtener una idea orientativa en la calculadora de precio de compra. El importe específico aparecerá en la oferta escrita con desglose de cálculos; es no vinculante y puede retractarse antes de firmar el contrato.
Compra de parte, venta del todo y eliminación judicial de copropiedad
La compra de su parte es el camino más rápido cuando los demás no se ponen de acuerdo, pero no es el único. Comparación de opciones:
| Opción | ¿Necesita consentimiento de todos? | Qué obtiene |
|---|---|---|
| Venta de la propiedad completa | Sí | Precio por la propiedad completa, que se divide entre los propietarios |
| Compra de su parte | No | Precio por su parte y fin de su copropiedad |
| Eliminación de copropiedad por tribunal | No | Decisión del tribunal sobre liquidación, generalmente proceso más largo |
Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, un tribunal puede eliminar la copropiedad a solicitud de uno de ellos (Secciones 1140 y siguientes del Código Civil Checo — Občanský zákoník č. 89/2012 Sb.). El tribunal puede dividir la propiedad, adjudicársela a uno de los propietarios a cambio de compensación, u ordenar su venta en subasta pública. En una subasta, debe tener en cuenta que el precio final puede ser más bajo, ya que la puja mínima es de dos tercios del precio final (Sección 336e del Código de Procedimiento Civil Checo — Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb., aplicado correspondientemente a ejecuciones).
Si hay deudas o ejecuciones vinculadas a su parte, consulte el artículo sobre compra de propiedades en ejecución.
A qué debe prestar atención e impuestos
Antes de firmar, asegúrese de que el pago se realice sin efectivo a través del depósito en poder de abogado. El pago en efectivo está limitado a CZK 270.000 por día (Ley č. 254/2004 Sb.), por lo que los importes más altos en efectivo no son apropiados en transacciones serias.
- Revise el contrato de compra y el desglose de cálculos, o solicite a un abogado que los revise.
- Verifique el extracto del registro para asegurarse de que no hay hipotecas (zástavy) o restricciones en su parte.
- Tenga en cuenta que el impuesto de transferencia de propiedad fue abolido (Ley č. 386/2020 Sb.).
- El impuesto sobre la renta de la venta se regula por la Ley č. 586/1992 Sb.; factores como la prueba de tiempo y el uso residencial de la propiedad son importantes. Verifique los detalles en la Administración Fiscal o con un asesor fiscal.
El depósito en poder de abogado y el servicio legal están incluidos en nuestro precio, sin cargos adicionales; consulte el servicio legal completo.
Qué hacer ahora
Comience preparando la documentación y verificando el tamaño de su parte. Luego puede solicitar una evaluación de su situación sin obligación.
- Descargue el extracto actual del Registro de Tierras Checo (Czech Land Registry — Katastr nemovitostí).
- Determine el tamaño de su parte y cualquier carga que haya sobre ella.
- Determine si la parte fue adquirida por herencia en los últimos seis meses.
- Prepare la información de contacto de los demás copropietarios y una breve descripción de la situación.
- Complete el formulario debajo del artículo. Recibirá una oferta no vinculante o una evaluación por escrito y podrá decidir.
Encontrará más respuestas en las preguntas frecuentes.