Qué obstáculos legales pueden impedir la compra de una casa y cómo se resuelven

Qué es un obstáculo legal y cuándo realmente impide la venta

Un obstáculo legal es un hecho que limita o complica la transferencia de propiedad, pero generalmente no la impide. Usualmente se trata de algo que debe ser aclarado, eliminado o incluido en el contrato antes de la transferencia.

La propiedad de una inmueble se transfiere solo mediante el registro en el Catastro de Inmuebles (Czech Land Registry). La autoridad catastral no puede decidir sobre el registro antes de 20 días desde la notificación del propietario (Ley Catastral No. 256/2013) y el tiempo promedio de registro es aproximadamente 22 días. Por esta razón, el estado de la propiedad y del propietario se verifica antes de firmar, no en el momento del registro.

Solo los casos excepcionales son realmente irresolubles, por ejemplo, cuando una persona cuyo consentimiento la ley requiere no está de acuerdo con la venta y no se puede obtener su consentimiento de otra manera. El resto de las situaciones descritas a continuación son trabajo común de un abogado.

Propiedad poco clara o disputada

La propiedad poco clara se resuelve proporcionando el título legal, generalmente una sentencia de herencia, o mediante un acuerdo de todas las partes con derecho. Las situaciones típicas son:

• Procedimiento de herencia no finalizado. Mientras no esté claro quién es el heredero, la propiedad no puede ser transferida. Después de que finaliza el procedimiento, se vende basándose en la sentencia del tribunal.
• Copropiedad. Cada copropietario puede vender su parte. El derecho de tanteo general de los copropietarios fue abolido en 2020; solo dura 6 meses desde la creación de la copropiedad si la parte se adquirió por herencia (§ 1124 del Código Civil No. 89/2012). Más información en compra de partes de propiedades.
• Bienes matrimoniales comunes. En el caso de una casa familiar donde residen los cónyuges, generalmente se requiere el consentimiento del otro (Código Civil No. 89/2012).
• Estado no registrado en el Catastro. Un registro incorrecto o desactualizado se corrige sobre la base de documentos, posiblemente en la autoridad catastral.

Servidumbres, derechos de prenda (gravámenes) y deudas

Los registros en el folio de propiedad se transfieren o se eliminan durante la venta; por sí solos no detienen la transacción. Lo importante es conocerlos a tiempo.

• Servidumbre (por ejemplo, derecho de paso o derecho de habitación vitalicio) permanece con la propiedad incluso después de la transferencia. Se resuelve reflejándolo en el precio, o se acuerda su eliminación con el titular del derecho.
• Derecho de prenda (gravamen) por hipoteca o préstamo se elimina después de que se paga la deuda. En la compra, la deuda generalmente se paga directamente del precio de compra a través del depósito en poder de abogado (escrow), por lo que el vendedor no tiene que obtener los fondos de antemano.
• Ejecución (embargo). La venta es posible, pero requiere negociación con el ejecutor y los acreedores; se rige por la Ley de Ejecución No. 120/2001. Encontrará más detalles en la página compra de propiedades en ejecución. En la subasta, la puya mínima es dos tercios del precio resultante (§ 336e de la Ley de Procedimiento Civil No. 99/1963, aplicable correspondientemente a las ejecuciones), por lo que a menudo vale la pena explorar la venta voluntaria primero.
• Insolvencia. Después de que se inicia un procedimiento de insolvencia, el manejo de los bienes es limitado (Ley de Insolvencia No. 182/2006) y la venta requiere la cooperación del síndico de insolvencia o del tribunal.

Pagos vencidos, inquilinos e inconsistencias de construcción

Los pagos vencidos y las relaciones de arrendamiento se determinan y se liquidan antes de la transferencia, o se incluyen en el contrato de compra.

• Pagos vencidos en servicios de energía, servicios, contribuciones al fondo de reparaciones o impuestos sobre bienes inmuebles se identifican y, si es necesario, se pagan del precio de compra. El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles fue abolido (Ley No. 386/2020), por lo que el comprador no lo paga.
• Inquilinos. El arrendamiento generalmente se transfiere al nuevo propietario cuando se transfiere la propiedad (§ 2221 del Código Civil No. 89/2012). Por lo tanto, el estado de las relaciones de arrendamiento se incluye en el contrato; para propiedades completas, consulte compra de edificios de apartamentos.
• Construcción sin permiso o diferencia respecto a la realidad. Se evalúa de acuerdo con la Ley de Construcción No. 283/2021 y las disposiciones previamente aplicables. La solución generalmente es obtener un permiso posterior, registrar la construcción en el Catastro o tener en cuenta el estado en el precio.

Las consecuencias fiscales de la venta (por ejemplo, la prueba de tiempo o el uso de la propiedad para vivienda) se rigen por la Ley del Impuesto sobre la Renta No. 586/1992. La autoridad fiscal o un asesor fiscal evaluarán su situación específica.

Disputas sobre límites y derechos vecinales

Una disputa sobre los límites del terreno se resuelve mediante el marcaje y un plano geométrico, posiblemente mediante un acuerdo con el vecino.

Si el uso real no coincide con el mapa catastral, el topógrafo marcará el límite y el cambio se puede registrar en el Catastro. Si el vecino está de acuerdo, es un paso administrativo. Si no, decide el tribunal, lo que toma más tiempo. En tal caso, se ofrece vender con el reconocimiento de la parte no aclarada en el precio, o posponer primero a un acuerdo. Qué y cómo depende de las circunstancias específicas y no se puede prometer de antemano.

También es útil verificar el acceso a la parcela. Si falta el derecho de paso, se resuelve mediante el establecimiento de una servidumbre.

Cómo el servicio legal resuelve obstáculos en la compra

En la compra, el servicio legal verificará los obstáculos antes de firmar y los resolverá como parte de la transacción sin cargos adicionales. Encontrará una descripción del servicio en la página servicio legal completo.

1. Verificación del folio de propiedad, registros y documentación de la propiedad.
2. Oferta escrita dentro de 24 horas con desglose de cálculos; para edificios de apartamentos, evaluación de ingresos y oferta dentro de 48 horas.
3. Propuesta de solución para cada obstáculo: eliminación de gravámenes, acuerdo con copropietarios o titulares de derechos, documentación de herencia.
4. Contrato de compra y pago a través del depósito en poder de abogado (escrow). El pago en efectivo se limita a 270.000 CZK por día (Ley No. 254/2004), por lo que la compra seria se realiza sin efectivo.
5. Depósito de hasta 1.000.000 CZK al firmar el contrato de compra y presentar la solicitud de registro en el Catastro.

La oferta es sin compromiso y se puede retractar antes de firmar el contrato. El procedimiento completo se describe en la página cómo funciona. Los problemas legales por sí solos no son razón para rechazar la compra, pero la velocidad depende de cuántas personas y organismos necesiten involucrarse.

Qué hacer ahora

Lo más rápido es reunir los documentos y obtener una evaluación sin compromiso de la propiedad.

• Prepare un extracto actual del Catastro o el número del folio de propiedad y la dirección de la propiedad.
• Localice la sentencia de herencia, contrato de compra o donación y contratos de préstamo o gravamen.
• Escriba lo que sepa sobre deudas, inquilinos, servidumbres o disputas con vecinos.
• Determine si un copropietario o su cónyuge necesitaría consentir la venta.

Obtendrá una oferta sin compromiso o una evaluación de la situación a través del formulario debajo del artículo. Encontrará más respuestas en preguntas frecuentes.