Xây dựng bất hợp pháp và mua bán nhà: tác động đến giá cả và điều khoản giao dịch

Những gì được coi là xây dựng bất hợp pháp

Xây dựng bất hợp pháp (trong thực tế gọi là "xây dựng trái phép") là một công trình hoặc một phần của nó được xây dựng mà không có giấy phép hoặc thông báo cần thiết, hoặc trái với giấy phép đó. Các quy tắc được quy định trong Luật Xây dựng số 283/2021 Sb. (Czech Building Act č. 283/2021 Sb.). Chúng tôi thường gặp những tình huống sau:

• công trình phụ, công trình thêm tầng hoặc công trình trên gác mái được thực hiện mà không có giấy phép,
• thay đổi mục đích sử dụng (ví dụ: tầng hầm hoặc nhà để xe được cải tạo thành không gian sống),
• công trình lớn hơn hoặc được đặt ở vị trí khác so với giấy phép ban đầu cho phép,
• công trình được xác nhận chính thức chỉ một phần nhưng được sử dụng toàn bộ.

Xây dựng bất hợp pháp không chỉ là các công trình mới. Công trình phụ cũ từ những năm trước có thể gặp vấn đề pháp lý tương tự nếu không bao giờ có tài liệu chứng thực. Tuy nhiên, cần phân biệt: các công trình cũ được đánh giá theo các quy tắc có hiệu lực vào thời điểm xây dựng, và đôi khi tính hợp pháp có thể được chứng minh bằng tài liệu từ kho lưu trữ của cơ quan xây dựng.

Theo Luật Dân sự số 89/2012 Sb. (Czech Civil Code č. 89/2012 Sb.), công trình phụ là một phần của ngôi nhà (§ 506). Do đó, khi bán nhà, nó cũng được bán. Không thể "loại trừ" nó khỏi giao dịch bán và người mua nhận nhà như cách nó thực sự tồn tại.

Cách phát hiện sự khác biệt: sổ đăng ký địa chính versus tình trạng thực tế

Sổ đăng ký địa chính (Czech Land Registry — Katastr nemovitostí) ghi lại các công trình dựa trên tài liệu mà ai đó đã cung cấp cho nó. Do đó, nó có thể không luôn tương ứng với hiện thực. Có ba biến thể điển hình:

• Công trình phụ được ghi trong sổ đăng ký địa chính, nhưng không có giấy phép. Chính bản ghi này không đảm bảo tính hợp pháp.
• Công trình phụ không được ghi trong sổ đăng ký địa chính. Bản vẽ chi tiết của nhà trên bản đồ không tương ứng với thực tế.
• Ngôi nhà có mục đích hoặc loại sử dụng khác so với những gì được ghi lại.

Trong quá trình đánh giá, chúng tôi so sánh bốn nguồn: tờ khai và bản đồ địa chính (công khai tại hướng dẫn sổ đăng ký địa chính), tài liệu và quyết định từ cơ quan xây dựng, tài liệu chứng thực chính thức và tình trạng thực tế khi tham quan. Các điểm mâu thuẫn thường được phát hiện khi so sánh bản vẽ chi tiết từ bản đồ với thực tế.

Chúng tôi khuyến nghị chủ sở hữu tìm kiếm trước những gì họ có ở nhà: giấy phép xây dựng, giấy phép chứng thực chính thức, dự án, hoặc thông báo. Ngay cả những tài liệu không hoàn chỉnh cũng sẽ giúp chúng tôi rất nhiều.

Hậu quả pháp lý cho chủ sở hữu

Theo Luật Xây dựng số 283/2021 Sb. (Czech Building Act č. 283/2021 Sb.), cơ quan xây dựng có thể bắt đầu một quy trình đối với công trình không có giấy phép, trong đó sẽ đánh giá xem liệu công trình có thể được phép sau đó hay sẽ bị ra lệnh phá bỏ. Quy trình nào được chọn phụ thuộc vào công trình cụ thể, vị trí của nó và sự tuân thủ các quy định kế hoạch. Do đó, nói chung không thể nói trước kết quả sẽ như thế nào, và không ai có trách nhiệm có thể hứa điều đó.

Đối với bản thân giao dịch bán hàng, những liên hệ sau đây rất quan trọng:

• Quyền sở hữu không trở thành vấn đề thông qua bán. Xây dựng bất hợp pháp không ngăn cản việc chuyển quyền sở hữu, nhưng nó sẽ diễn ra với rủi ro mà chủ sở hữu mới phải chịu.
• Trách nhiệm của người bán. Luật Dân sự số 89/2012 Sb. (Czech Civil Code č. 89/2012 Sb.) trong § 1914 và sau đó quy định quyền của người mua liên quan đến việc không hoàn thành đúng hợp đồng. Che giấu một vấn đề đã biết với công trình có thể mở ra cho người mua cơ hội yêu cầu bồi thường từ người bán, vì vậy tất cả đều được nêu trong hợp đồng mua bán.
• Quy trình chính thức không phụ thuộc vào thay đổi chủ sở hữu. Bất kỳ quy trình nào cũng sẽ không bị dừng lại chỉ vì ngôi nhà đã được bán.

Luôn đánh giá tình huống cụ thể với một luật sư. Trong khuôn khổ dịch vụ pháp lý khi mua bán, chúng tôi soạn thảo hợp đồng sao cho tình trạng công trình được mô tả rõ ràng và cả hai bên biết những gì được mua.

Cách nó ảnh hưởng đến định giá và giá đề nghị

Giá nhà với công trình xây dựng bất hợp pháp thường không được xem xét là giá nhà cộng với công trình phụ. Người mua phải tính toán một số mục mà chúng tôi sẽ chi tiết hóa trong giá đề nghị:

1. Giá trị ngôi nhà mà không có phần gây tranh cãi, tức là những gì rõ ràng là ổn.
2. Giá trị của công trình phụ, nếu nó có thể được hợp pháp hóa sau đó. Nếu không, giá trị của nó có thể gần bằng không.
3. Chi phí hợp pháp hóa: tài liệu dự án, khảo sát, thủ tục hành chính, các sửa chữa xây dựng có thể cần thiết.
4. Chi phí phá bỏ, nếu phá bỏ là có thể.
5. Thời gian và không chắc chắn liên quan đến việc xử lý và kết quả có thể xảy ra.

Do đó, hai bất động sản tương tự có thể khác nhau về giá. Công trình phụ có thể được hợp pháp hóa sau đó trên lô đất của chính nó phù hợp với các quy định kế hoạch sẽ ảnh hưởng đến giá ít hơn so với công trình xâm phạm vào lô đất của người khác hoặc vào khu vực bảo vệ.

Bài viết về ước tính giá bất động sản mô tả các phương pháp định giá và tác động của tình trạng đối với kết quả. Bạn sẽ nhận được giá đề nghị bằng văn bản từ chúng tôi trong vòng 24 giờ có chi tiết tính toán, vì vậy bạn sẽ chính xác thấy cách mà phần có vấn đề ảnh hưởng. Giá đề nghị không có tính ràng buộc và có thể rút khỏi trước khi ký hợp đồng.

Quá trình mua bán nhà với xây dựng bất hợp pháp

Quy trình không khác nhiều so với việc mua bán bình thường, chỉ là sự minh bạch ban đầu quan trọng hơn. Toàn bộ quy trình được mô tả trên trang Cách hoạt động việc mua bán, đối với nhà với xây dựng bất hợp pháp, hãy tính với những điều này:

• Thông tin trước. Nói những gì bạn biết về công trình phụ, khi nó được xây dựng và những tài liệu nào tồn tại. Xác minh tài liệu và tham quan thường phát hiện sự không phù hợp dù sao.
• Đánh giá và giá đề nghị. Giá đề nghị bằng văn bản có chi tiết sẽ được gửi trong vòng 24 giờ từ các tài liệu.
• Hợp đồng mua bán. Tình trạng công trình được nêu rõ ràng trong đó. Tiền cọc lên đến 1.000.000 CZK (Czech koruna) được trả khi ký.
• Giữ tiền của luật sư. Thanh toán được thực hiện không tiền mặt qua tài khoản giữ tiền của luật sư; dịch vụ pháp lý được tính vào giá và không có phí bổ sung.
• Đăng ký vào sổ đăng ký địa chính. Quyền sở hữu được chuyển sang khi đăng ký. Theo Luật Sổ đăng ký địa chính số 256/2013 Sb. (Czech Cadastral Act č. 256/2013 Sb.), cơ quan sổ đăng ký địa chính không được quyết định trước khi 20 ngày kể từ khi thông báo cho chủ sở hữu; thời gian đăng ký trung bình là khoảng 22 ngày.

Nếu công trình phụ không được ghi trong sổ đăng ký địa chính, bạn cần tính với việc ghi lại tình trạng được xử lý riêng biệt và có thể kéo dài quá trình. Trong trường hợp đó, quy trình sẽ được thỏa thuận trước trong hợp đồng.

Kỳ vọng thực tế và những gì chủ sở hữu có thể tự làm

Chủ sở hữu không nên mong đợi giá như thể công trình đã ổn. Đồng thời, mua bán nhanh chóng trực tiếp có ý nghĩa chính xác khi bạn không muốn tham gia vào hợp pháp hóa, dự án và đàm phán với các cơ quan. Giá được giảm do rủi ro và thời gian mà người mua phải chịu.

Trước khi quyết định, hãy xem xét:

• liệu hợp pháp hóa có đáng giá từ cả thời gian lẫn tài chính hay bạn sẽ tốt hơn bằng cách bán nhà ở trạng thái hiện tại,
• liệu bạn có tài liệu sẵn có có thể hợp pháp hóa công trình hoặc chứng minh nguồn gốc cũ hơn của nó,
• sự khác biệt giữa giá đề nghị cho nhà "như cách nó tồn tại" là bao nhiêu so với giá có thể sau khi xử lý, và bạn sẵn sàng dành bao nhiêu thời gian,
• tác động thuế của bán hàng, phụ thuộc vào thời gian sở hữu và liệu bạn đã sống trong nhà (Luật số 586/1992 Sb. — Czech Income Tax Act č. 586/1992 Sb.); xác minh chi tiết với Cơ quan Quản lý Tài chính hoặc cố vấn thuế.

Để có định hướng, bạn có thể yêu cầu chuẩn bị giá đề nghị để mua bán nhà và so sánh với ước tính của bạn. Bạn mô tả bất động sản trung thực hơn bao nhiêu, kết quả sẽ chính xác hơn bấy nhiêu và sẽ có ít bất ngờ khi ký.