Kaufen Sie auch Häuser mit illegalen Anbauten?

Ja, der Kauf eines Hauses mit illegalen Anbauten ist möglich. Der Zustand der Struktur wird bei der Bewertung berücksichtigt und wird ausdrücklich im Kaufvertrag angegeben. Sie erhalten ein schriftliches Angebot innerhalb von 24 Stunden mit Preisaufschlüsselung und es ist unverbindlich.

Senkt ein illegaler Anbau den Hauspreis?

In der Regel ja, denn der Käufer übernimmt die Unsicherheit und mögliche Kosten für die Legalisierung oder den Abriss. Das Ausmaß der Preisreduktion hängt davon ab, ob die Struktur nachträglich genehmigt werden kann, und wird für jedes Haus einzeln bewertet.

Muss ich den Anbau vor dem Verkauf legalisieren?

Nein, die Legalisierung ist keine Bedingung für den Verkauf. Ob es sich lohnt, hängt von den Kosten, der Zeit und der Möglichkeit ab, die Struktur nach dem Baugesetzbuch č. 283/2021 Sb. (Czech Building Code č. 283/2021 Sb.) nachträglich genehmigen zu lassen. Wir empfehlen, dies vor der Entscheidung mit einem Anwalt zu besprechen.

Verlängert eine illegale Struktur die Übertragungsdauer?

Sie kann, besonders wenn Unstimmigkeiten mit dem Katastereintrag gelöst werden müssen. Die eigentliche Eintragung dauert durchschnittlich etwa 22 Tage, und das Katastramt darf nicht vor Ablauf von 20 Tagen nach Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden.

Illegale Anbauten und Hausverkauf: So beeinflussen sie das Kaufangebot und den Preis

Q: Kann ich den Anbau beim Verkauf verschweigen?

Das wird nicht empfohlen. Das Verschweigen eines bekannten Problems kann dem Käufer Ansprüche aus mangelhafter Erfüllung gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch č. 89/2012 Sb. (Czech Civil Code č. 89/2012 Sb., § 1914 ff.) einräumen. Die Unstimmigkeit wird außerdem normalerweise bei der Besichtigung und dem Vergleich mit dem Kataster festgestellt.

Veröffentlicht 31. Oktober 2026

Illegale Anbauten schließen einen Hausverkauf nicht aus, senken aber normalerweise den Kaufpreis, da der Käufer das rechtliche und finanzielle Risiko der Konstruktion übernimmt. Die Höhe der Preisreduktion hängt davon ab, ob die Struktur nachträglich genehmigt werden kann oder ob sie abgerissen werden muss. Je früher der Eigentümer die wahre Situation der Immobilie offenbart, desto genauer und stabiler wird das Kaufangebot.

Zusammenfassung

Illegale Anbauten verhindern den Hausverkauf nicht, wirken sich aber auf den Preis und die Vertragsbedingungen aus.
Entscheidend ist, ob die Struktur nachträglich genehmigt werden kann oder ob ein Abriss droht.
Der Unterschied zwischen dem Kataster Nemovitostí (Czech Land Registry) und dem tatsächlichen Zustand wird bei der Besichtigung und dem Vergleich mit der Dokumentation festgestellt.
Das Verschweigen von Mängeln setzt den Verkäufer Ansprüchen des Käufers gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch č. 89/2012 Sb. (Czech Civil Code č. 89/2012 Sb.) aus.
Das schriftliche Angebot mit detaillierter Preisaufschlüsselung wird innerhalb von 24 Stunden übermittelt und ist unverbindlich.

Was wird als illegale Konstruktion betrachtet

Als illegal (in der Praxis schwarzer Bau) wird eine Struktur oder ein Teil davon bezeichnet, der ohne erforderliche Genehmigung oder Anmeldung oder in Widerspruch zu diesen entstanden ist. Die Regeln sind in der Bauordnung č. 283/2021 Sb. (Czech Building Code č. 283/2021 Sb.) festgelegt. Wir treffen am häufigsten auf folgende Situationen:

Anbau, Aufstockung oder Dachgeschossausbau ohne Genehmigung,
Änderung der Nutzung (z. B. Keller oder Garage, die in Wohnraum umgewandelt wurden),
Struktur, die größer ist oder anders positioniert als die ursprüngliche Genehmigung vorsieht,
Struktur, die nur teilweise abgenommen wurde, aber komplett genutzt wird.

Nicht nur Neubauten können illegal sein. Ein älterer Anbau aus früheren Jahren kann rechtlich genauso problematisch sein, wenn es dafür keine Dokumentation gibt. Es ist jedoch wichtig zu unterscheiden: Ältere Strukturen werden nach den Regeln beurteilt, die zum Zeitpunkt ihrer Erstellung galten, und manchmal kann die Legalität durch Dokumentation aus dem Archiv der Baubehörde nachgewiesen werden.

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch č. 89/2012 Sb. (Czech Civil Code č. 89/2012 Sb.) ist ein Anbau Teil des Hauses (§ 506). Beim Verkauf des Hauses wird also auch dieser verkauft. Es kann nicht aus dem Verkauf ausgenommen werden, und der Käufer erwirbt das Haus so, wie es tatsächlich beschaffen ist.

Wie wird der Unterschied ermittelt: Kataster versus tatsächlicher Zustand

Das Kataster Nemovitostí (Czech Land Registry) verzeichnet Strukturen basierend auf Unterlagen, die eingereicht wurden. Es entspricht daher nicht immer der Realität. Typischerweise gibt es drei Varianten:

Der Anbau ist im Kataster eingetragen, aber die Genehmigung fehlt. Der Eintrag selbst garantiert nicht die Legalität.
Der Anbau fehlt im Kataster. Der Grundriss des Hauses auf der Karte entspricht nicht der Realität.
Das Haus hat einen anderen Zweck oder eine andere Nutzung als eingetragen.

Bei der Bewertung vergleichen wir vier Quellen: den Auszug und die Katastralkarte (öffentlich verfügbar im Leitfaden zum Kataster Nemovitostí), die Dokumentation und Entscheidungen der Baubehörde, die Abnahmeurkunden und den tatsächlichen Zustand bei der Besichtigung. Unstimmigkeiten werden normalerweise bereits beim Vergleich des Grundrisses der Karte mit der Realität offensichtlich.

Wir empfehlen dem Eigentümer, vorab selbst nachzuprüfen, was er zu Hause hat: Baugenehmigung, Abnahmebescheid, Pläne und eventuell eine Bauanzeige. Auch unvollständige Unterlagen erleichtern uns die Arbeit erheblich.

Rechtliche Folgen für Eigentümer

Nach dem Baugesetzbuch č. 283/2021 Sb. (Czech Building Code č. 283/2021 Sb.) kann die Baubehörde in einem Verfahren prüfen, ob eine unbefugt errichtete Struktur nachträglich genehmigt werden kann oder ob ein Abriss angeordnet werden muss. Welches Verfahren gewählt wird, hängt von der spezifischen Struktur, ihrer Lage und ihrer Übereinstimmung mit den Flächennutzungsplänen ab. Daher kann man vorab nicht sagen, wie die Sache ausfallen wird, und kein seriöser Akteur wird dies versprechen.

Für den eigentlichen Verkauf sind diese Zusammenhänge wichtig:

Das Eigentum wird durch den Verkauf kein Problem. Ein illegaler Anbau verhindert nicht die Eigentumsübertragung, dieser findet aber mit dem Risiko statt, das der neue Eigentümer trägt.
Haftung des Verkäufers. Das Bürgerliche Gesetzbuch č. 89/2012 Sb. (Czech Civil Code č. 89/2012 Sb.) regelt in § 1914 ff. die Rechte des Käufers bei mangelhafter Erfüllung. Das Verschweigen eines bekannten Problems mit der Struktur kann dem Käufer einen Anspruch gegen den Verkäufer eröffnen, daher wird alles im Kaufvertrag angegeben.
Das amtliche Verfahren ist unabhängig vom Eigentümerwechsel. Etwaige Verfahren werden nicht einfach eingestellt, nur weil das Haus verkauft wurde.

Beurteilen Sie die konkrete Situation immer mit einem Anwalt. Im Rahmen des Rechtsservices beim Hausverkauf wird der Vertrag so erstellt, dass der Zustand der Struktur offen beschrieben wird und beide Parteien wissen, was sie kaufen.

Wie sich dies in der Bewertung und dem Angebot widerspiegelt

Der Preis eines Hauses mit illegalen Anbauten wird normalerweise nicht als Hauspreis plus Anbau bewertet. Der Käufer muss mehrere Positionen berücksichtigen, die wir in unserem Angebot aufschlüsseln:

Den Wert des Hauses ohne den umstrittenen Teil, also das, was eindeutig in Ordnung ist.
Der Wert des Anbaus, wenn er nachträglich legalisiert werden kann. Wenn nicht, kann sein Wert nahe null liegen.
Legalisierungskosten: Projektdokumentation, Vermessung, Verwaltungsverfahren, mögliche Bauarbeiten.
Abbruchkosten, falls ein Abriss wahrscheinlich ist.
Zeit und Unsicherheit im Zusammenhang mit der Bearbeitung und dem möglichen Ergebnis.

Daher können zwei ähnliche Immobilien im Preis unterschiedlich sein. Ein nachträglich genehmigter Anbau auf dem eigenen Grundstück, der den Flächennutzungsplänen entspricht, wirkt sich auf den Preis viel weniger aus als ein Anbau, der auf fremdes Grundstück übergreift oder in eine Schutzzone eindringt.

Die Bewertungsmethoden und die Auswirkung des Zustands auf das Ergebnis werden im Artikel über die Immobilienbewertung beschrieben. Bei uns erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden ein schriftliches Angebot mit detaillierter Preisaufschlüsselung, so dass Sie genau sehen können, wie sich der problematische Teil ausgewirkt hat. Das Angebot ist unverbindlich und Sie können bis zur Unterzeichnung des Vertrags zurücktreten.

Ablauf beim Hausverkauf mit illegaler Konstruktion

Das Verfahren unterscheidet sich nicht wesentlich vom normalen Hausverkauf, aber die anfängliche Offenlegung ist wichtiger. Der gesamte Prozess ist auf der Seite Wie der Hausverkauf funktioniert beschrieben. Für ein Haus mit illegalen Strukturen sollten Sie mit folgendem rechnen:

Vorabinformation. Teilen Sie mit, was Sie über den Anbau wissen, wann er entstanden ist und welche Unterlagen vorhanden sind. Die Überprüfung der Dokumentation und die Besichtigung werden normalerweise ohnehin Unstimmigkeiten aufdecken.
Bewertung und Angebot. Das schriftliche Angebot mit Aufschlüsselung wird innerhalb von 24 Stunden nach Vorlage der Unterlagen übermittelt.
Kaufvertrag. Der Zustand der Struktur wird darin ausdrücklich angegeben. Eine Kaution von bis zu 1.000.000 CZK wird bei Unterzeichnung gezahlt.
Anwaltliche Treuhand. Die Zahlung erfolgt bargeldlos über ein Anwalt-Treuhandkonto; der Rechtsservice ist im Preis enthalten und kostenlos.
Eintrag ins Kataster. Das Eigentum geht erst mit dem Eintrag über. Nach dem Katastralen Gesetzbuch č. 256/2013 Sb. (Czech Cadastral Code č. 256/2013 Sb.) darf das Katastramt nicht vor Ablauf von 20 Tagen nach Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden; die durchschnittliche Eintragungsdauer beträgt etwa 22 Tage.

Wenn der Anbau nicht im Kataster eingetragen ist, müssen Sie damit rechnen, dass die Eintragung des Zustands separat bearbeitet wird und den Vorgang verlängern kann. In diesem Fall wird das Verfahren vorab im Vertrag vereinbart.

Realistische Erwartungen und was der Eigentümer selbst tun kann

Der Eigentümer sollte nicht erwarten, den gleichen Preis zu erhalten wie für ein intaktes Haus. Gleichzeitig gilt: Ein schneller, direkter Hausverkauf macht besonders dann Sinn, wenn Sie sich nicht auf Legalisierungen, Planung und Behördengespräche einlassen möchten. Der Preis wird durch das Risiko und die Zeit reduziert, die der Käufer übernimmt.

Vor der Entscheidung sollten Sie folgendes beachten:

ob sich die Legalisierung zeitlich und finanziell für Sie lohnt, oder ob es für Sie sinnvoller ist, das Haus im aktuellen Zustand zu verkaufen,
ob Ihnen Unterlagen zur Verfügung stehen, die die Struktur legalisieren würden oder ihr früheres Entstehen nachweisen,
wie groß der Unterschied zwischen dem Angebot für das Haus wie es ist und dem möglichen Preis nach Bearbeitung ist und wie viel Zeit Sie aufbringen können,
die Steuern auf den Verkauf, die von der Eigentumsdauer und davon abhängen, ob Sie im Haus gelebt haben (Gesetz č. 586/1992 Sb. – Czech Income Tax Act č. 586/1992 Sb.); überprüfen Sie die Details bei der Finanzbehörde oder einem Steuerberater.

Zur Orientierung können Sie sich ein Angebot zum Hausverkauf vorbereiten lassen und mit Ihrer eigenen Schätzung vergleichen. Je ehrlicher Sie die Immobilie beschreiben, desto genauer wird das Ergebnis und desto weniger Überraschungen erwartet Sie bei der Unterzeichnung.