Checklist pour le vendeur: ce qu'il faut résoudre avant la vente de votre propriété

1. Vérifiez la propriété et l'état au Katastr nemovitostí

La première étape consiste à obtenir un extrait à jour du Katastr nemovitostí (Registre foncier tchèque), car il indique qui a le droit de vendre et ce qui pèse sur la propriété. Le droit de propriété ne change qu'après l'inscription au registre foncier, ce qui est décidé par l'office du cadastre conformément à la loi cadastrale n° 256/2013 Sb.

Sur l'extrait, vérifiez les données suivantes:

• propriétaires et parts – seul le propriétaire peut vendre; en cas de copropriété, la collaboration des autres propriétaires est requise ou vous pouvez vendre votre part uniquement;
• droits d'hypothèque (généralement une hypothèque);
• notes concernant les saisies, l'insolvabilité ou les litiges judiciaires;
• servitudes, par exemple le droit à l'habitation ou le droit de passage;
• la conformité de l'état réel avec celui enregistré – type de terrain, bâtiments, extensions éventuelles.

Pour plus de détails sur l'utilisation du registre foncier, consultez le guide Katastr nemovitostí: průvodce pro vlastníky.

2. Déterminez ce qui grève la propriété et le montant des dettes

Les hypothèques et les dettes ne sont pas des obstacles à la vente si vous en connaissez le montant exact et qu'elles peuvent être couvertes par le prix d'achat. Par conséquent, demandez les données nécessaires à l'avance.

• Hypothèque ou autre crédit garanti: demandez à votre banque le montant exact de la dette à une date donnée et les conditions de suppression de l'hypothèque.
• Saisie: découvrez qui est l'huissier, le numéro de la saisie et le montant de la créance. Les saisies sont régies par l'ordonnance d'exécution n° 120/2001 Sb.; voir vente de propriétés saisies.
• Insolvabilité: si une procédure d'insolvabilité est en cours, vos pouvoirs de disposition du bien peuvent être limités en vertu de la loi sur l'insolvabilité n° 182/2006 Sb. L'état de la procédure peut être vérifié dans le registre de l'insolvabilité.

Si une mise aux enchères est imminente, sachez que l'enchère minimale est égale aux deux tiers du prix réalisé (§ 336e du code de procédure civile n° 99/1963 Sb., par analogie pour les saisies). Une vente volontaire offre donc souvent un meilleur contrôle du résultat.

3. Examinez les dettes d'exploitation: syndic, énergie, frais

Il est préférable de connaître à l'avance les arriérés liés à l'exploitation de la propriété, car ils affectent le règlement et la date de livraison.

• Syndic ou coopérative: demandez une confirmation de l'état des paiements au fonds de réserve et des dépôts de garantie pour les services, ainsi que des informations sur les investissements et emprunts prévus de la communauté.
• Énergie et services: ayez à portée de main le dernier relevé, l'état des compteurs et les contrats avec les fournisseurs afin de pouvoir conclure le transfert sans encombre.
• Taxes locales et impôts fonciers: vérifiez qu'il n'y a pas d'arriérés auprès de la commune ou du bureau des impôts.
• Assurance de la propriété: vérifiez que la police d'assurance est en vigueur et, après le transfert, résiliez-la ou transférez-la selon l'accord et les conditions d'assurance.

Ces montants sont généralement réglés dans le contrat et peuvent être couverts par le prix d'achat via un compte séquestre.

4. Clarifiez qui habite la propriété et sur quelle base

Les locataires, les membres du ménage et le droit d'habitation à vie influencent le prix et la date de livraison, donc ne les cachez pas.

• Préparez les contrats de location, le montant du loyer, les preuves des dépôts de garantie et l'historique des paiements.
• Découvrez s'il existe une servitude d'habitation ou tout autre droit d'une tierce partie.
• Accordez-vous avec les autres membres du ménage sur la date de déménagement et de livraison.
• Pour les couples mariés, vérifiez que la propriété ne fait pas partie des biens communs du couple; selon le code civil n° 89/2012 Sb., certains actes requièrent le consentement de l'autre conjoint.

Pour les immeubles avec locataires, voir vente d'immeubles avec locataires, où la valeur est basée sur les revenus locatifs. Si vous souhaitez rester habiter la propriété, envisagez une vente avec droit d'habitation à vie.

5. Copropriétaires, succession et documents techniques

En cas de copropriété et de biens nouvellement hérités, clarifiez la situation juridique avant de commencer à négocier le prix.

• Le droit de préemption général des copropriétaires a été aboli le 1er juillet 2020, donc bien avant qu'il ne s'applique aux ventes actuelles. Si la part provient d'une succession, le droit de préemption ne dure que six mois à partir de la création de la copropriété (§ 1124 du code civil n° 89/2012 Sb.). Vérifiez que ce délai ne s'écoule pas.
• Pour un bien hérité, ayez à portée de main la décision définitive du tribunal concernant la succession et assurez-vous qu'elle est enregistrée au Katastr nemovitostí.
• Si vous ne vendez qu'une part, consultez la vente de parts de propriétés.

Parmi les documents techniques, l'extrait du registre foncier, une copie de la carte cadastrale, le certificat de performance énergétique (le cas échéant), le certificat d'occupation ou le permis de construire et les documents concernant les rénovations sont utiles. Pour les constructions et extensions non autorisées, référez-vous à la loi sur la construction n° 283/2021 Sb. et ne les cachez pas – elles peuvent être résolues à l'avance.

6. Comment se déroulent le paiement, l'enregistrement et les taxes

Une vente sérieuse se fait par virement via un compte séquestre d'avocat et la propriété ne change qu'après l'inscription au Katastr nemovitostí. Le paiement en espèces est limité à 270 000 CZK par jour selon la loi n° 254/2004 Sb., donc les montants plus élevés ne doivent pas être payés en espèces.

1. Vous recevrez une offre écrite sans obligation avec le détail du calcul (dans les 24 heures, ou 48 heures pour les immeubles avec locataires).
2. Lors de la signature du contrat d'achat, un acompte jusqu'à 1 000 000 CZK peut être versé.
3. Le prix d'achat est mis en dépôt auprès d'un avocat et à partir de là, les créanciers sont payés et le reste vous est remis.
4. L'office du cadastre ne peut pas décider de l'enregistrement plus tôt que 20 jours après notification du propriétaire; le délai moyen d'enregistrement est d'environ 22 jours.

La taxe d'acquisition sur les biens immobiliers a été abolie par la loi n° 386/2020 Sb. L'impôt sur le revenu de la vente est régi par la loi n° 586/1992 Sb. et dépend généralement de la durée de votre propriété et de votre résidence dans la propriété. Vérifiez auprès du service des impôts ou d'un conseiller fiscal.

Ce qu'il faut faire maintenant

Téléchargez l'extrait du registre foncier, notez les dettes et remplissez le formulaire ci-dessous – vous recevrez une offre sans obligation ou une évaluation sans frais.

1. Obtenez un extrait à jour du Katastr nemovitostí et vérifiez les propriétaires et les hypothèques.
2. Découvrez auprès de votre banque, de l'huissier ou du syndic les montants exacts des dettes.
3. Préparez les contrats de location et les informations sur les habitants.
4. Rassemblez les relevés d'énergie, la police d'assurance et les documents de construction.
5. Estimez le prix avec la calculatrice des prix d'achat et parcourez le processus de vente.

Le compte séquestre d'avocat et le service juridique sont inclus sans frais supplémentaires, voir service juridique complet. L'offre est sans obligation et vous pouvez vous retirer avant la signature du contrat. Si quelque chose du checklist n'est pas résolu, ce n'est pas grave – écrivez-le dans le formulaire et nous vérifierons ensemble comment procéder.