Checklist pro prodávajícího: co vyřešit, než dáte nemovitost na výkup

1. Ověřte vlastnictví a stav v katastru

Prvním krokem je aktuální výpis z katastru nemovitostí, protože z něj vyplývá, kdo smí prodávat a co nemovitost zatěžuje. Vlastnické právo se při převodu mění až vkladem do katastru, o kterém rozhoduje katastrální úřad podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.

Na výpisu zkontrolujte tyto údaje:

• vlastníky a podíly – prodat může jen vlastník, u spoluvlastnictví je potřeba součinnost ostatních nebo prodej jen svého podílu;
• zástavní práva (typicky hypotéka);
• poznámky o exekuci, insolvenci nebo soudním sporu;
• věcná břemena, například právo bydlení nebo vedení sítí;
• shodu skutečného stavu s evidovaným – druh pozemku, stavby, případné dostavby.

Podrobnosti o práci s katastrem najdete v průvodci Katastr nemovitostí: průvodce pro vlastníky.

2. Zjistěte, co nemovitost zatěžuje a kolik se dluží

Zástavy a dluhy nejsou překážkou prodeje, pokud znáte jejich přesnou výši a dají se vypořádat z kupní ceny. Proto si předem vyžádejte potřebné údaje.

• Hypotéka nebo jiný zajištěný úvěr: v bance požádejte o aktuální výši dluhu k určitému dni a o podmínky výmazu zástavy.
• Exekuce: zjistěte, kdo je exekutor, číslo exekuce a výši vymáhané částky. Exekuce se řídí exekučním řádem č. 120/2001 Sb.; více viz výkup nemovitostí v exekuci.
• Insolvence: pokud běží insolvenční řízení, můžete být v nakládání s majetkem omezeni podle insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb. Stav řízení lze ověřit v insolvenčním rejstříku.

Pokud hrozí dražba, uvědomte si, že nejnižší podání činí dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., v exekucích přiměřeně). Dobrovolný prodej tak často nabízí větší kontrolu nad výsledkem.

3. Projděte provozní dluhy: SVJ, energie, poplatky

Nedoplatky spojené s provozem nemovitosti je nejlepší znát předem, protože ovlivňují vyúčtování i termín předání.

• SVJ nebo družstvo: vyžádejte potvrzení o stavu plateb do fondu oprav a záloh na služby, případně informaci o plánovaných investicích a půjčkách společenství.
• Energie a služby: mějte po ruce poslední vyúčtování, stavy měřidel a smlouvy s dodavateli, abyste mohli předání čistě uzavřít.
• Místní poplatky a daň z nemovitých věcí: ověřte, zda nejsou nedoplatky u obce či finančního úřadu.
• Pojištění nemovitosti: zjistěte, zda je pojistka platná, a po převodu ji vypovězte nebo převeďte dle dohody a pojistných podmínek.

Tyto částky se běžně řeší ve smlouvě a mohou se uhradit z kupní ceny přes úschovu.

4. Vyjasněte, kdo v nemovitosti bydlí a na jakém základě

Nájemníci, členové domácnosti i právo doživotního bydlení ovlivňují cenu i termín předání, proto je nezatajujte.

• Připravte nájemní smlouvy, výši nájemného, doklady o složených kaucích a evidenci plateb.
• Zjistěte, zda existuje věcné břemeno bydlení nebo jiné právo třetí osoby.
• Domluvte se s ostatními členy domácnosti na termínu vystěhování a předání.
• U manželů ověřte, zda nemovitost nespadá do společného jmění manželů; k některým úkonům je podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. potřeba souhlas druhého z nich.

Pro domy s nájemníky slouží výkup činžovních domů, kde se oceňuje výnos z nájmů. Pokud chcete v nemovitosti zůstat bydlet, zvažte prodej s právem doživotního bydlení.

5. Spoluvlastníci, dědictví a technické podklady

U spoluvlastnictví a nově zděděných nemovitostí ujasněte právní stav dřív, než se začne jednat o ceně.

• Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno k 1. červenci roku 2020, tedy dříve, než se začalo uplatňovat u dnešních prodejů. Pokud podíl vznikl děděním, trvá předkupní právo jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Ověřte, zda tato lhůta neběží.
• U zděděné nemovitosti mějte po ruce pravomocné usnesení o dědictví a zajistěte zápis v katastru.
• Prodáváte-li jen podíl, podívejte se na výkup podílů nemovitostí.

Z technických podkladů se hodí list vlastnictví, snímek katastrální mapy, energetický štítek (je-li), kolaudace či stavební povolení a doklady o rekonstrukcích. U nepovolených staveb a dostaveb vycházejte ze stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a nezatajujte je – lze je pak řešit předem.

6. Jak probíhá platba, vklad a daně

Seriózní výkup probíhá bezhotovostně přes advokátní úschovu a vlastnictví přechází až vkladem do katastru. Hotovostní platba je podle zákona č. 254/2004 Sb. omezena na 270 000 Kč za den, takže vyšší částky se v hotovosti platit nemají.

1. Prohlédnete si nezávaznou písemnou nabídku s rozpisem výpočtu (do 24 hodin, u činžovních domů do 48 hodin).
2. Při podpisu kupní smlouvy může být vyplacena záloha až 1 000 000 Kč.
3. Kupní cena se uloží do advokátní úschovy a z ní se vyplatí věřitelé a zbytek vám.
4. Katastrální úřad nesmí o vkladu rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka; průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Daň z příjmu z prodeje se řídí zákonem č. 586/1992 Sb. a obecně závisí na tom, jak dlouho jste nemovitost vlastnili a zda jste v ní bydleli. Ověřte si to u Finanční správy nebo u daňového poradce.

Co udělat teď

Stáhněte si výpis z katastru, sepište dluhy a vyplňte formulář pod článkem – nezávaznou nabídku nebo posouzení dostanete bez poplatků.

1. Vyžádejte si aktuální výpis z katastru a zkontrolujte vlastníky a zástavy.
2. Zjistěte u banky, exekutora či SVJ přesné částky dluhů.
3. Připravte nájemní smlouvy a informace o obyvatelích.
4. Shromážděte vyúčtování energií, pojistku a dokumenty ke stavbě.
5. Odhadněte cenu v kalkulačce výkupní ceny a projděte postup výkupu.

Advokátní úschova a právní servis jsou v ceně bez poplatků, viz kompletní právní servis. Nabídka je nezávazná a do podpisu smlouvy můžete odstoupit. Pokud něco z checklistu nemáte vyřešené, nevadí – napište to do formuláře a společně ověříme, jak postupovat.