Lista kontrolna dla sprzedawcy: co wyjaśnić przed sprzedażą nieruchomości

1. Weryfikuj właścicieli i status w katastru nieruchomości

Pierwszym krokiem jest aktualne potwierdzenie z katastru nieruchomości (Czech Land Registry – katastr nemovitostí), ponieważ wynika z niego, kto ma prawo sprzedawać i co obciąża nieruchomość. Prawo własności zmienia się dopiero z wpisem do katastru nieruchomości, o czym decyduje urząd katastralny zgodnie z ustawą o katastru nieruchomości nr 256/2013.

W potwierdzeniu sprawdź następujące dane:

• właścicieli i udziały – sprzedawać może tylko właściciel; w przypadku współwłasności wymagana jest współpraca pozostałych lub sprzedaż wyłącznie swojego udziału;
• prawa zastawu (zwykle hipotekę);
• notatki o egzekucji, upadłości lub procesie sądowym;
• służebności, na przykład prawo zamieszkania lub prowadzenia sieci;
• zgodność stanu faktycznego z rejestrem – rodzaj działki, budynku, możliwe rozszerzenia.

Szczegóły na temat pracy z katastrem nieruchomości znajdziesz w przewodniku Katastr nemovitostí: průvodce pro vlastníky.

2. Sprawdź, co obciąża nieruchomość i wysokość długów

Zastawy i długi nie są przeszkodą w sprzedaży, jeśli znasz ich dokładną wysokość i mogą być spłacone z ceny sprzedaży. Dlatego z góry poproś o niezbędne informacje.

• Hipoteka lub inny kredyt zabezpieczony: poproś bank o aktualną wysokość długu na określony dzień i warunki wymazania zastawu.
• Egzekucja: sprawdź, kto jest komorником (Czech exekutor), numer egzekucji i wysokość egzekwowanej kwoty. Egzekucja podlega kodeksowi postępowania egzekucyjnego nr 120/2001 Sb.; więcej na temat sprzedaży nieruchomości w egzekucji znaleźć możesz na stronie o sprzedaży nieruchomości w egzekucji.
• Upadłość: jeśli toczy się postępowanie upadłościowe, możesz mieć ograniczenia w dysponowaniu majątkiem zgodnie z ustawą o upadłości nr 182/2006 Sb. Stan postępowania można sprawdzić w rejestrze upadłości.

Jeśli grozi licytacja, pamiętaj, że najniższa licytacja wynosi dwie trzecie ceny końcowej (§ 336e Kodeksu postępowania cywilnego nr 99/1963 Sb.; w przypadku egzekucji odpowiednio). Sprzedaż dobrowolna daje zwykle większą kontrolę nad wynikiem.

3. Przeanalizuj długi operacyjne: wspólnota mieszkaniowa, energia, opłaty

Najlepiej wcześniej znać zaległości związane z utrzymaniem nieruchomości, ponieważ wpływają na rozliczenie i termin przekazania.

• Wspólnota mieszkaniowa (SVJ) lub spółdzielnia: poproś o potwierdzenie stanu wpłat do funduszu remontowego i zasieki na usługi, a także informacje o planowanych inwestycjach i pożyczkach wspólnoty.
• Energia i usługi: przygotuj ostatnie rozliczenie, odczyty liczników i umowy z dostawcami, aby móc czysto zamknąć przekazanie.
• Opłaty lokalne i podatek od nieruchomości: sprawdź, czy nie ma zaległości u gminy lub urzędu podatkowego.
• Ubezpieczenie nieruchomości: sprawdź, czy polisa jest ważna, i po przejęciu rozwiąż ją lub przenieś zgodnie z umową i warunkami ubezpieczenia.

Te kwoty zwykle rozwiązuje się w umowie i mogą być spłacone z ceny sprzedaży poprzez depozyt adwokata.

4. Wyjaśnij, kto w nieruchomości mieszka i na jakiej podstawie

Najemcy, członkowie gospodarstwa domowego i prawo dożywotniego zamieszkania wpływają na cenę i termin przekazania, dlatego ich nie ukrywaj.

• Przygotuj umowy najmu, wysokość czynszu, dowody poniesionych kaucji i ewidencję płatności.
• Sprawdź, czy istnieje służebność zamieszkania lub inne prawa strony trzeciej.
• Uzgodnij z innymi członkami gospodarstwa termin wyprowadzki i przekazania.
• W przypadku małżonków sprawdź, czy nieruchomość nie należy do wspólnego majątku małżonków; do niektórych czynności zgodnie z Kodeksem cywilnym nr 89/2012 Sb. wymagana jest zgoda drugiego z nich.

Dla domów z najemcami służy sprzedaż kamienic czynszowych (więcej informacji znaleźć możesz w artykule o sprzedaży kamienic czynszowych), gdzie oceniany jest przychód z wynajmu. Jeśli chcesz nadal mieszkać w nieruchomości, rozważ sprzedaż z prawem dożywotniego zamieszkania (więcej szczegółów w artykule o sprzedaży z prawem dożywotniego zamieszkania).

5. Współwłaściciele, spadek i podklady techniczne

W przypadku współwłasności i nowo odziedziczonych nieruchomości wyjaśnij status prawny przed negocjowaniem ceny.

• Ogólne prawo pierwokupu współwłaścicieli zostało zniesione z dniem 1 lipca 2020 r., czyli wcześniej niż zaczęto je stosować do dzisiejszych sprzedaży. Jeśli udział powstał z dziedziczenia, prawo pierwokupu trwa tylko sześć miesięcy od powstania współwłasności (§ 1124 Kodeksu cywilnego nr 89/2012 Sb.). Sprawdź, czy ten termin nie upływa.
• W przypadku odziedziczonej nieruchomości przygotuj prawomocne postanowienie sądowe o spadku i zadbaj o wpis w katastru nieruchomości.
• Jeśli sprzedajesz tylko udział, sprawdź informacje na temat sprzedaży udziałów nieruchomości w artykule o sprzedaży udziałów nieruchomości.

Przydatne dokumenty techniczne to: kartka własności, zdjęcie mapy gruntów, certyfikat energetyczny (jeśli istnieje), protokół przekazania lub pozwolenie na budowę i dokumenty przebudowy. W przypadku budynków i rozszerzeń niezgodnie z przepisami powołaj się na prawo budowlane nr 283/2021 Sb. i ich nie ukrywaj – można je wtedy rozwiązać wcześniej.

6. Jak przebiegają płatność, wpis i podatki

Wiarygodna sprzedaż przebiega bezgotówkowo poprzez depozyt adwokata i własność przechodzi dopiero z wpisem do katastru nieruchomości. Płatność gotówką jest zgodnie z ustawą nr 254/2004 Sb. ograniczona do 270 000 CZK dziennie, więc wyższe kwoty nie powinny być płacone w gotówce.

1. Otrzymasz niewiążącą pisemną ofertę ze szczegółowym rozbiciem ceny (w ciągu 24 godzin, dla kamienic czynszowych do 48 godzin).
2. Przy podpisaniu umowy kupna może być wypłacone zadatek do 1 000 000 CZK.
3. Cena sprzedaży zostaje złożona w depozycie adwokata i z niego wyplaca się wierzycielom oraz reszta tobie.
4. Urząd katastralny nie może podjąć decyzji o wpisie wcześniej niż 20 dni po powiadomieniu właściciela; średni czas wpisu wynosi około 22 dni.

Podatek od nabycia nieruchomości został zniesiony ustawą nr 386/2020 Sb. Podatek od przychodu ze sprzedaży podlega ustawie nr 586/1992 Sb. i ogólnie zależy od tego, jak długo posiadałeś nieruchomość i czy w niej mieszkałeś. Sprawdź to w Urzędzie Podatkowym lub u doradcy podatkowego.

Co robić teraz

Pobierz potwierdzenie z katastru nieruchomości (Czech Land Registry – katastr nemovitostí), wypisz długi i wypełnij formularz poniżej artykułu – niewiążącą ofertę lub ocenę otrzymasz bez opłat.

1. Poproś o aktualne potwierdzenie z katastru nieruchomości i sprawdź właścicieli oraz zastawy.
2. Sprawdź u banku, komornika lub wspólnoty mieszkaniowej dokładne kwoty długów.
3. Przygotuj umowy najmu i informacje o mieszkańcach.
4. Zbierz rozliczenia energetyczne, polisę ubezpieczeniową i dokumenty dotyczące budynku.
5. Oszacuj cenę w kalkulatorze ceny sprzedaży i przejrzyj procedurę sprzedaży.

Depozyt adwokata i usługa prawna są wliczone w cenę bez dodatkowych opłat, patrz kompletna obsługa prawna. Oferta jest niewiążąca i możesz się z niej wycofać do podpisania umowy. Jeśli coś z listy kontrolnej nie masz rozwiązane, nie ma problemu – wpisz to do formularza i razem sprawdzimy, jak postępować.