Чек-лист для продавца: что решить перед продажей недвижимости
Опубликовано 10 ноября 2026 г.
Перед продажей недвижимости уточните, кто является собственником, какие обременения на объект (залог, исполнение, сервитуты), какие долги с ним связаны и кто в нём проживает. Вам не обязательно всё решать заранее, но чем больше документов у вас есть, тем быстрее и проще пройдёт процесс. Этот чек-лист охватывает самые частые проблемы при продаже недвижимости.
Кратко
- Основное – выписка из реестра: проверьте собственников, залоги, примечания об исполнении и сервитуты.
- Узнайте точную сумму задолженности по недвижимости (кредит, совладание, коммунальные услуги, сборы), чтобы её погасить из цены продажи.
- Скажите, кто проживает в недвижимости и есть ли договоры аренды.
- Право собственности переходит только регистрацией в реестре; платеж должен быть безналичным через адвокатский депозит.
- Предложение не является обязательным и можно отозвать до подписания договора.
1. Проверьте право собственности и состояние в реестре
Первый шаг – это актуальная выписка из «Кадастра недвижимости» (Czech Land Registry), так как из неё видно, кто может продавать и что обременяет недвижимость. Право собственности при передаче меняется только регистрацией в кадастре, о чём решает кадастровый орган согласно закону о кадастре № 256/2013 Sb.
На выписке проверьте следующие данные:
- собственников и доли – продавать может только собственник, при совладании нужно согласие других или продажа только своей доли;
- залоги (обычно ипотека);
- примечания об исполнении, банкротстве или судебном процессе;
- сервитуты, например право проживания или пропуск коммунальных сетей;
- соответствие фактического состояния с зарегистрированным – вид земли, строения, возможные пристройки.
Подробнее о работе с кадастром см. в руководстве Кадастр недвижимости: руководство для собственников.
2. Узнайте, что обременяет недвижимость и сколько долгов
Залоги и долги не препятствуют продаже, если известна их точная сумма и они могут быть погашены из цены продажи. Поэтому заранее получите необходимые данные.
- Ипотека или другой обеспеченный кредит: у банка запросите актуальную сумму долга на определённый день и условия прекращения залога.
- Исполнение: узнайте судебного пристава, номер исполнительного производства и размер требуемой суммы. Исполнение регулируется законом об исполнении № 120/2001 Sb.; см. продажу недвижимости в исполнении.
- Банкротство: если идёт процесс банкротства, вы можете быть ограничены в распоряжении имуществом согласно закону о банкротстве № 182/2006 Sb. Статус процесса можно проверить в реестре банкротств.
Если угрожают торги, помните, что минимальная ставка составляет две трети установленной цены (§ 336e гражданского процессуального кодекса № 99/1963 Sb., в исполнительных производствах аналогично). Добровольная продажа часто даёт большую контроль над результатом.
3. Проверьте текущие платежи: совладание, коммунальные услуги, сборы
Задолженность по текущему содержанию важно знать заранее, так как это влияет на расчёты и дату передачи.
- «SVJ» (совладание, общедомовое собрание) или кооператив: запросите подтверждение о состоянии платежей в фонд ремонта и авансов на услуги, информацию о запланированных работах и кредитах общедомового собрания.
- Коммунальные услуги: имейте на руке последние счета, показания счётчиков и договоры с поставщиками, чтобы передача была чистой.
- Местные сборы и налог на недвижимость: проверьте, нет ли задолженности перед муниципалитетом или налоговым органом.
- Страховка недвижимости: узнайте, действителен ли полис, и после передачи отмените или переведите его согласно договору и условиям страховки.
Эти суммы обычно решаются в договоре и могут быть погашены из цены продажи через депозит.
4. Уточните, кто проживает в недвижимости и на каком основании
Арендаторы, члены семьи и право пожизненного проживания влияют на цену и дату передачи, поэтому не скрывайте это.
- Подготовьте договоры аренды, размер арендной платы, доказательства уплаты залогов и реестр платежей.
- Узнайте, существует ли сервитут проживания или другое право третьего лица.
- Договоритесь с другими членами семьи о дате съезда и передачи.
- Для супругов проверьте, не входит ли недвижимость в совместное имущество супругов; для некоторых действий согласно гражданскому кодексу № 89/2012 Sb. нужно согласие другого супруга.
Для домов с арендаторами используется продажа доходных домов, где оценка основана на доходах от аренды. Если хотите остаться проживать в недвижимости, рассмотрите продажу с правом пожизненного проживания.
5. Совладельцы, наследство и технические документы
При совладении и недавно унаследованной недвижимости уточните юридическое состояние перед началом переговоров о цене.
- Общее предкупное право совладельцев было отменено 1 июля 2020 года, то есть раньше, чем это влияет на сегодняшние продажи. Если доля возникла наследованием, предкупное право действует только шесть месяцев со дня возникновения совладения (§ 1124 гражданского кодекса № 89/2012 Sb.). Проверьте, не идёт ли этот срок.
- Для унаследованной недвижимости имейте вступившее в силу решение о наследстве и обеспечьте регистрацию в кадастре.
- Если продаёте только долю, см. продажу долей недвижимости.
Из технических документов полезны лист собственности, снимок кадастральной карты, энергетический паспорт (если есть), акт сдачи-приёмки или разрешение на строительство и доказательства о ремонтах. Для незаконных строений и пристроек исходите из строительного кодекса № 283/2021 Sb. и не скрывайте это – можно потом всё решить.
6. Как происходит платеж, регистрация и налоги
Корректная продажа происходит безналичным переводом через адвокатский депозит и право собственности переходит только регистрацией в кадастре. Наличный платеж ограничен законом № 254/2004 Sb. до 270 000 Kč в день, поэтому большие суммы наличными платить нельзя.
- Вы ознакомитесь с необязательным письменным предложением с расчётом (до 24 часов, для доходных домов до 48 часов).
- При подписании договора купли-продажи может быть выплачен авансовый платеж до 1 000 000 Kč.
- Покупная цена вносится в адвокатский депозит и из него выплачиваются кредиторы и остаток вам.
- Кадастровый орган не может принять решение о регистрации раньше 20 дней после уведомления собственника; среднее время регистрации около 22 дней.
Налог на приобретение недвижимого имущества был отменён законом № 386/2020 Sb. Налог на доход от продажи регулируется законом о подоходном налоге № 586/1992 Sb. и обычно зависит от того, как долго вы владели недвижимостью и проживали ли в ней. Проверьте это в налоговых органах или у налогового консультанта.
Что делать дальше
Загрузите выписку из кадастра, составьте список долгов и заполните форму ниже – необязательное предложение или оценку получите без платежей.
- Запросите актуальную выписку из кадастра и проверьте собственников и залоги.
- Узнайте у банка, судебного пристава или совладания точные суммы долгов.
- Подготовьте договоры аренды и информацию о проживающих.
- Соберите счета за коммунальные услуги, страховку и документы о здании.
- Оцените цену в калькуляторе цены продажи и ознакомьтесь с процессом продажи.
Адвокатский депозит и юридические услуги входят в цену без дополнительных платежей, см. полный юридический сервис. Предложение не является обязательным и можно отозвать до подписания договора. Если что-то из этого чек-листа не решили, не беда – напишите в форму и вместе проверим, как действовать.