Muss ich die Hypothek vor dem Verkauf abbezahlen?

Nein. Die Hypothek kann aus dem Kaufpreis über das Notariats-Treuhandkonto abgelöst werden. Du musst das aktuelle Schuldensaldo und die Bedingungen für die Löschung der Hypothek bei der Bank kennen.

Kann ich eine Immobilie verkaufen, auf der eine Vollstreckung läuft?

Ja, aber der Verkauf muss mit dem Gerichtsvollzieher und den Gläubigern koordiniert werden, da die Vollstreckung nach der Vollstreckungsordnung Nr. 120/2001 Slg. geregelt wird. Das Verfahren wird auf der Seite über Immobilienverkäufe unter Vollstreckung beschrieben.

Kann ich die Immobilie mit Mietern verkaufen?

Ja. Es ist wichtig, Mietverträge, Mietbeträge und Kautionsbelege vorzulegen. Bei Mehrfamilienhäusern basiert das Angebot auf der Rendite-Bewertung.

Kann ich in bar bezahlt werden?

Bargeldzahlungen sind nach Gesetz Nr. 254/2004 Slg. auf 270.000 CZK pro Tag begrenzt. Ein seriöser Verkauf erfolgt daher bargeldlos über ein Notariats-Treuhandkonto.

Wann höre ich auf, der Eigentümer zu sein?

Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im tschechischen Grundbuch (Czech Land Registry) über. Die durchschnittliche Eintragungsdauer beträgt etwa 22 Tage und das Grundbuchamt darf nicht vor 20 Tagen nach Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden.

Checkliste für Verkäufer: Was musst du klären, bevor du die Immobilie verkaufst

Veröffentlicht 10. November 2026

Bevor du deine Immobilie verkaufst, kläre, wer der Eigentümer ist, welche Lasten (Hypotheken, Vollstreckungsnotizen, Dienstbarkeiten) darauf ruhen, welche Schulden damit verbunden sind und wer darin lebt. Du musst nicht alles selbst regeln, aber je mehr Unterlagen du hast, desto reibungsloser verläuft das Verfahren. Diese Checkliste fasst zusammen, wo Immobilienverkäufe oft stocken.

Zusammenfassung

Grundlage ist der Grundbuchauszug (český katastr nemovitostí — Czech Land Registry): überprüfe die Eigentümer, Hypotheken, Vollstreckungsnotizen und Dienstbarkeiten.
Ermittle die genaue Höhe der mit der Immobilie verbundenen Schulden (Darlehen, Eigentümerverband, Versorgungskosten, Gebühren), damit sie aus dem Kaufpreis bezahlt werden können.
Sag ehrlich, wer in der Immobilie lebt und ob Mietverträge existieren.
Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über; die Zahlung sollte bargeldlos über ein Notariats-Treuhandkonto erfolgen.
Das Angebot ist unverbindlich und du kannst bis zur Vertragsunterzeichnung zurücktreten.

1. Eigentümer und Grundbucheintragungen prüfen

Der erste Schritt ist ein aktueller Auszug aus dem tschechischen Grundbuch (český katastr nemovitostí — Czech Land Registry), denn daraus geht hervor, wer verkaufen darf und welche Lasten auf der Immobilie ruhen. Das Eigentumsrecht ändert sich bei der Übertragung erst durch die Eintragung im Grundbuch, über die das Grundbuchamt nach dem Grundbuchgesetz Nr. 256/2013 Slg. entscheidet.

Überprüfe auf dem Auszug die folgenden Angaben:

Eigentümer und Anteile – nur der Eigentümer darf verkaufen, bei Bruchteilseigentum ist die Mitarbeit der anderen erforderlich oder nur der Verkauf des eigenen Anteils;
Grundschuldrechte (typischerweise eine Hypothek);
Anmerkungen über Vollstreckung, Insolvenz oder Rechtsstreit;
Dienstbarkeiten, zum Beispiel Wohnrecht oder Leitungsrecht;
Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands mit dem Eintrag – Art des Grundstücks, Gebäude, etwaige Anbauten.

Details zur Arbeit mit dem Grundbuch finden Sie in unserem Leitfaden Katastr nemovitosti: průvodce pro vlastníky.

2. Lasten und Schulden klären

Lasten und Schulden sind nicht automatisch ein Hindernis für einen Verkauf, wenn du ihre genaue Höhe kennst und sie aus dem Kaufpreis bezahlt werden können. Daher solltest du die erforderlichen Informationen vorher einholen.

Hypothek oder anderes besichertes Darlehen: Frage bei deiner Bank nach dem aktuellen Schuldensaldo zu einem bestimmten Datum und nach den Bedingungen für die Löschung der Hypothek.
Vollstreckung: Finde heraus, wer der Gerichtsvollzieher ist, die Vollstreckungsnummer und die Höhe der eingezogenen Forderung. Die Vollstreckung wird nach der Vollstreckungsordnung (exekuční řád) Nr. 120/2001 Slg. geregelt; weitere Informationen siehe výkup nemovitostí v exekuci.
Insolvenz: Wenn ein Insolvenzverfahren läuft, kannst du bei der Verwaltung deines Vermögens nach dem Insolvenzgesetz (insolvenční zákon) Nr. 182/2006 Slg. eingeschränkt sein. Der Stand des Verfahrens kann im Insolvenzregister überprüft werden.

Wenn eine Versteigerung droht, beachte, dass das Mindestgebot zwei Drittel des Schätzwerts beträgt (§ 336e der Zivilprozessordnung Nr. 99/1963 Slg., bei Vollstreckungen entsprechend). Ein freiwilliger Verkauf bietet damit oft bessere Kontrolle über das Ergebnis.

3. Betriebsschulden prüfen: Eigentümerverband, Nebenkosten, Gebühren

Ausstände im Zusammenhang mit dem Betrieb der Immobilie solltest du vorher kennen, da sie die Abrechnung und den Übergabetermin beeinflussen.

Eigentümerverband oder Genossenschaft (SVJ): Verlange eine Bescheinigung über den Zahlungsstand für die Instandhaltungsrücklage und die Umlagezahlungen sowie gegebenenfalls Informationen über geplante Investitionen und Darlehen des Verbandes.
Nebenkosten und Versorgung: Halte die letzte Abrechnung, Messwerte und Verträge mit den Versorgungsunternehmen bereit, um die Übergabe sauber abzuschließen.
Gemeindesteuern und Grundsteuer: Überprüfe, ob es keine ausstehenden Zahlungen bei der Gemeinde oder dem Finanzamt gibt.
Gebäudeversicherung: Überprüfe, ob die Versicherungspolice noch gültig ist, und kündige sie nach der Übertragung oder regele sie gemäß der Vereinbarung und den Versicherungsbedingungen.

Diese Beträge werden in der Regel im Vertrag geregelt und können über das Notariats-Treuhandkonto aus dem Kaufpreis bezahlt werden.

4. Mieter und andere Bewohner klären

Mieter, Haushaltsmitglieder und das Wohnrecht beeinflussen den Preis und den Übergabetermin, daher verheimliche sie nicht.

Halte Mietverträge, die Miethohe, Kautionsbelege und Zahlungsnachweise bereit.
Überprüfe, ob eine Dienstbarkeit des Wohnrechts oder ein anderes Recht Dritter besteht.
Einige dich mit anderen Haushaltsmitgliedern auf den Auszugstermin und die Übergabe.
Bei Ehepartnern überprüfe, ob die Immobilie nicht in das Vermögen der ehelichen Gemeinschaft fällt; für einige Handlungen ist nach dem Zivilgesetzbuch (občanský zákoník) Nr. 89/2012 Slg. die Zustimmung des anderen erforderlich.

Für Häuser mit Mietern ist der výkup činžovních domů relevant, bei dem die Vermietungserlöse bewertet werden. Wenn du in der Immobilie wohnen bleiben möchtest, erwäge prodej s právem doživotního bydlení.

5. Miteigentümer, Erbschaften und technische Unterlagen

Kläre bei Miteigentum und neu geerbten Immobilien den rechtlichen Status, bevor du über Preise verhandelst.

Das allgemeine Vorkaufsrecht von Miteigentümern wurde zum 1. Juli 2020 aufgehoben, also früher, als die heutigen Verkäufe stattfinden. Wenn der Anteil durch Erbschaft entstand, besteht ein Vorkaufsrecht nur sechs Monate nach Entstehen des Miteigentums (§ 1124 des Zivilgesetzbuchs Nr. 89/2012 Slg.). Überprüfe, ob diese Frist noch läuft.
Bei einer geerbten Immobilie solltest du ein rechtskräftiges Urteil über das Erbe und einen Eintrag im Grundbuch haben.
Wenn du nur einen Anteil verkaufst, siehe výkup podílů nemovitostí.

Von den technischen Unterlagen sind hilfreich: Eigentumsausweis, Grundbuchabzug, Energiepass (falls vorhanden), Abnahmebestätigung oder Baugenehmigung sowie Dokumente über Renovierungen. Bei nicht genehmigten Bauten und Anbauten gehe nach dem Baugesetz (stavební zákon) Nr. 283/2021 Slg. vor und verheimliche sie nicht – sie können dann im Voraus geklärt werden.

6. Zahlung, Grundbucheintrag und Steuern

Ein seriöser Immobilienverkauf läuft bargeldlos über ein Notariats-Treuhandkonto (advokátní úschova) und das Eigentum geht erst mit der Grundbucheintragung über. Bargeldzahlungen sind nach dem Gesetz Nr. 254/2004 Slg. auf 270.000 CZK pro Tag begrenzt, sodass höhere Beträge nicht bar gezahlt werden sollten.

Du erhältst ein unverbindliches schriftliches Angebot mit Kalkulation (innerhalb von 24 Stunden, bei Mehrfamilienhäusern innerhalb von 48 Stunden).
Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags kann eine Anzahlung von bis zu 1.000.000 CZK geleistet werden.
Der Kaufpreis wird auf einem Notariats-Treuhandkonto hinterlegt und von dort an die Gläubiger und der Rest an dich ausgezahlt.
Das Grundbuchamt darf über die Eintragung frühestens 20 Tage nach Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden; die durchschnittliche Eintragungsdauer beträgt etwa 22 Tage.

Die Grunderwerbsteuer wurde durch Gesetz Nr. 386/2020 Slg. abgeschafft. Die Einkommensteuer auf Immobilienverkäufe unterliegt dem Einkommensteuergesetz (zákon o daních z příjmů) Nr. 586/1992 Slg. und hängt in der Regel davon ab, wie lange du die Immobilie besessen hast und ob du darin gelebt hast. Überprüfe dies bei der Finanzbehörde oder bei einem Steuerberater.

Was du jetzt tun solltest

Lade dir den Grundbuchauszug herunter, listen Sie die Schulden auf und füllen Sie das Formular unten aus – ein unverbindliches Angebot oder eine Bewertung erhalten Sie kostenlos.

Fordere einen aktuellen Grundbuchauszug an und überprüfe die Eigentümer und Lasten.
Finde die genauen Schuldenbeträge bei der Bank, dem Gerichtsvollzieher oder dem Eigentümerverband heraus.
Bereite Mietverträge und Informationen über Bewohner vor.
Sammle Nebenkostenabrechnungen, Versicherungspolice und Bau-Dokumente.
Schätze den Preis in unserem kalkulačka vykupní ceny und überprüfe den jak to funguje.

Notariats-Treuhandkonto und Rechtsberatung sind im Preis enthalten, ohne zusätzliche Gebühren, siehe kompletní právní servis. Das Angebot ist unverbindlich und du kannst bis zur Unterzeichnung des Vertrags jederzeit zurücktreten. Wenn du etwas aus der Checkliste nicht geklärt hast, macht nichts – schreib es in das Formular und wir klären gemeinsam, wie wir vorgehen.