Immobilienankauf versus Makler: Welche Variante ist die richtige Wahl
Veröffentlicht 12. November 2026
Der Ankauf lohnt sich, wenn Ihnen Geschwindigkeit und Sicherheit mehr wert sind als der höchste mögliche Preis – typischerweise bei Zeitdruck, Zwangsvollstreckung (exekuce) oder problematischen Immobilien. Ein Makler ist in der Regel vorteilhafter, wenn Sie nicht in Eile sind und die Immobilie in gutem Zustand ohne rechtliche Komplikationen ist. Entscheidend sind die verfügbare Zeit, der Zustand der Immobilie und das Risiko, das Sie bereit sind zu tragen.
Zusammenfassung
- Wählen Sie Ankauf bei Zeitdruck, Schulden, komplizierten Miteigentumsanteilen (spoluvlastnictví) oder schlechtem Zustand.
- Ein Makler macht Sinn für normale, leere und rechtlich einwandfreie Immobilien, bei denen Sie auf einen Käufer warten können.
- Der Ankaufspreis ist in der Regel niedriger als der Preis bei einem erfolgreichen normalen Verkauf; dafür erhalten Sie Geschwindigkeit und Sicherheit.
- Das Eigentum geht in beiden Fällen erst durch die Eintragung in das Grundbuch (katastr nemovitostí – Czech Land Registry) über, was etwa 22 Tage dauert.
- Das Ankaufsangebot ist unverbindlich, daher können Sie es mit einer Schätzung des Marktwertes vergleichen.
Der Hauptunterschied: Preis oder Zeit und Sicherheit
Der Ankauf tauscht einen Teil des potenziellen Preises gegen Geschwindigkeit und Sicherheit ein, während ein Makler potenziell einen höheren Preis bietet – auf Kosten von Wartezeit und Unsicherheit.
Beim normalen Verkauf bieten Sie die Immobilie dem Markt an und warten auf einen Käufer, der das Meistgebot macht. Die Verkaufsdauer ist jedoch nicht vorab festgelegt, der Käufer benötigt oft eine Hypothek, und die Verhandlungen können auch ohne Vertragsabschluss enden. Beim Ankauf erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden ein schriftliches Angebot mit Berechnungsdetails, und Sie müssen sich weder mit Besichtigungen noch mit Verhandlungen mit vielen Interessenten befassen.
Der Ankaufspreis wird in der Regel niedriger sein als der Preis, der unter idealen Bedingungen auf dem Markt erzielt werden könnte. Der genaue Unterschied hängt vom Zustand der Immobilie, der Lage und der rechtlichen Situation ab und kann daher nicht pauschal beziffert werden. Sie können ihn nur zuverlässig feststellen, indem Sie das Angebot mit einer Schätzung des Marktwertes vergleichen.
Wann lohnt sich ein Ankauf
Ein Ankauf macht am meisten Sinn dort, wo ein normaler Verkauf langsam, unsicher oder völlig undurchführbar wäre.
- Zeitdruck: Sie müssen Schulden begleichen, Verpflichtungen nach einer Scheidung erfüllen oder schnell umziehen. Eine Anzahlung von bis zu 1.000.000 CZK bei Unterzeichnung des Kaufvertrags gibt Ihnen Mittel frei, bevor die Eintragung erfolgt.
- Zwangsvollstreckung (exekuce) und Versteigerung: Bei einer Versteigerung beträgt das Mindestgebot zwei Drittel des Endergebnisses (§ 336e Zivilprozessordnung Nr. 99/1963 Sb., für Zwangsvollstreckungen entsprechend). Ein Vorverkauf kann für den Schuldner vorteilhafter sein. Mehr auf der Seite Ankauf von Immobilien in Zwangsvollstreckung.
- Schlechter Zustand: Ein vernachlässigtes Haus oder Häuschen, das normale Käufer mit Hypothek nicht annehmen.
- Kompliziertes Eigentum: Miteigentumsanteile (spoluvlastnictví) oder geerbte Immobilien, an denen andere Käufer kein Interesse haben.
- Mieter und Mietshäuser (činžovní domy): Bei Miethäusern wird eine Ertragsbewertung durchgeführt und das Angebot kommt innerhalb von 48 Stunden.
Wann ist es besser zu warten und über einen Makler zu verkaufen
Wenn Sie nicht in Eile sind und die Immobilie in gutem Zustand ist, bringt ein normaler Verkauf normalerweise einen höheren Ertrag.
Typischerweise handelt es sich um eine leere Wohnung in guter Lage, ohne Schulden und Belastungen, mit klarem Eigentum. Solche Immobilien sind bei Käufern beliebt, der Wettbewerb zwischen Interessenten kann den Preis in die Höhe treiben, und Sie können es sich leisten, niedrigere Angebote abzulehnen. Das Warten lohnt sich auch, wenn Sie keinen festen Termin haben, bis zu dem Sie das Geld benötigen, und die Instandhaltung der Immobilie Sie nicht belastet.
Bedenken Sie jedoch, dass Sie neben der Maklergebühr auch Kosten für die Vorbereitung, eventuell Reparaturen und die Zeit für Besichtigungen tragen. Praktische Verfahren finden Sie im Artikel über Wohnungsverkauf.
Realistische zeitliche Unterschiede in der Praxis
Der Prozess der Eintragung in das Grundbuch (katastr nemovitostí – Czech Land Registry) kann auf keiner Seite gekürzt werden; der Unterschied liegt darin, was der Vertragsunterzeichnung vorausgeht.
Das Eigentumsrecht geht erst durch die Eintragung in das Grundbuch über, und die Grundbuchbehörde darf nicht vor 20 Tagen nach Benachrichtigung des Eigentümers entscheiden (Grundbuchgesetz Nr. 256/2013 Sb.). Die durchschnittliche Eintragungsdauer beträgt etwa 22 Tage.
| Kriterium | Ankauf | Makler |
|---|---|---|
| Käufersuche | Schriftliches Angebot innerhalb von 24 Stunden | Unbestimmte Zeit, hängt vom Markt ab |
| Preis | In der Regel niedriger | Potenziell höher |
| Verkaufssicherheit | Hoch nach Vertragsunterzeichnung | Hängt vom Käufer und seiner Finanzierung ab |
| Immobilienzustand | Auch schlechterer möglich | Gepflegte verkauft sich besser |
| Zahlung | Anzahlung bis 1.000.000 CZK bei Unterzeichnung | Nach Vereinbarung, oft erst nach Eintragung |
Sicherheit und Steuern bei beiden Optionen
Unabhängig davon, welche Option Sie wählen, achten Sie auf eine bargeldlose Zahlung über eine Anwaltsescrow (advokátní úschova) und prüfen Sie die steuerlichen Auswirkungen.
Barzahlungen sind auf 270.000 CZK pro Tag begrenzt (Gesetz Nr. 254/2004 Sb.), daher läuft seriöser Geschäft bargeldlos. Beim Ankauf sind Anwaltsescrow und Rechtsberatung im Preis enthalten, ohne zusätzliche Gebühren. Weitere Details unter Ankauf von Immobilien gegen Barzahlung.
Die Grunderwerbsteuer (Daň z nabytí nemovitých věcí) wurde abgeschafft (Gesetz Nr. 386/2020 Sb.). Die Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne unterliegt dem Gesetz Nr. 586/1992 Sb. und hängt besonders vom zeitlichen Test und davon ab, ob Sie in der Immobilie gewohnt haben. Überprüfen Sie Ihre spezifische Situation bei der Finanzbehörde oder einem Steuerberater.
Was Sie jetzt tun sollten
Die beste Vorgehensweise ist es, ein unverbindliches Ankaufsangebot zu erhalten und es mit einer Schätzung des Marktwertes zu vergleichen.
- Bereiten Sie den Grundbuchauszug vor, Informationen über Belastungen und Schulden, Informationen über Mieter und Miteigentümer (spoluvlastnictví).
- Ermitteln Sie einen ungefähren Marktwert, z.B. über kostenlose Online-Bewertung.
- Bestimmen Sie, bis wann Sie das Geld benötigen, und wie viel Geschwindigkeit Sie opfern möchten.
- Gehen Sie das gesamte Verfahren auf der Seite wie der Ankauf funktioniert durch.
Ein unverbindliches Angebot oder eine Situationsbewertung erhalten Sie über das Formular unter dem Artikel. Sie können bis zur Vertragsunterzeichnung zurücktreten, daher geben Sie sich zu nichts verpflichtet.